Решение № 3903 от 04.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3903 гр. Варна, 04.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Йорданова при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело № 20233110114839 по описа за 2023 година

Производството е образувано по Производството е образувано по предявени от Т. А.

Т. срещу *** кумулативно обективно съединени искове, както следва:

1.) 11,50 лв.- законна лихва върху главница от 354,56 лв., представляваща сбор от дължимо арендно плащане по Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № ***., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № ***. за стопанската 2019/2020г. в размер на 83,66 лв., за стопанската 2020/2021г. в размер на 83,66 лв. и за стопанските 2021/2022 г. в размер на 93,62 лв. и за стопанската 2022/2023 г. в размер на 93,62 лв.,за периода от датата на исковата молба -15.11.2023г. до 09.02.2024г. / изменение на иска допуснато в о.с.з. от 17.06.2024 г.-л.80/ 2) иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на 27,93 лв. лихва за забава върху арендното плащане от 83,66 лв. за стопанската 2019/2020г. по Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. *** изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - *** с дв. вх. рег. № ***/***г., начислено за периода от 03.10.2020 г. до 10.11.2023 г.; / изменение на иска допуснато в о.с.з. от 17.06.2024 г.-л.80/

3) иск с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ за разваляне на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № ***., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. №***поради виновнo неизпълнение от страна на арендатора на задължението му за заплащане на арендна цена за повече от три месеца за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. , 2021/2022 г.;

4) иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за предаване държането на арендувания имот – поземлен имот с идентификатор № ***по КККР, местност „***, в землището на с.

***, с площ 1 992 кв.м.,четвърта категория, трайно предназначение на териториятаземеделска, начин на трайно ползване – ливада, при граници: имоти с идентификатори:*** който имот е предмет на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. №***., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - *** с дв. вх. рег. № ***/***г., поради виновнo неизпълнение от страна на арендатора.

1

5) в условията на евентуалност спрямо иска с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ иск с правно основание чл. 16, ал. 1 ЗАЗ за изменение на Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания ***с дв. вх. рег. № *** г., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № *** г., поради виновнo неизпълнение от страна на арендатора, в частта за арендното плащане, като същото се увеличи на 72,00лв. на декар, считано от стопанската 2023/2024 г. / изменение на иска допуснато в о.с.з. от 17.06.2024 г.-л.80/

В исковата молба ищецът твърди, че между *** и ответника*** е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., по силата на който ***предоставил за временно и възмездно ползване на ответника поземлен имот с идентификатор № ***по КККР, местност „***, в землището на с. *** с площ 1 992 кв.м.

Сочи се, че договорът е сключен за срок от 7 години, като с последващи анекси от 2013 г., 2015 г. / уговорено арендно плащане от 42 лв/дка/ и 2018 г. същият е продължаван- последно до стопанската 2025/2026, а с последния анекс е увеличен и размера на аредното плащане на 47 лв. на декар / общо за целия имот 93,62 лв./. Навежда се довод, че ищцата придобила собствеността върху арендувания имот, за което е съставен Нотариален акт № 76, том 6, peг.

№ 8384, дело № 644/2019 г. на нотариус ***, с район на действие Районен съд – ***, с peг. № ***на НК, за което на 26.04.2023 г. изпратила уведомление до ответника, като наред с това е отправила и покана за заплащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. Със същото уведомление е отправено предложение до ответника за изменение на договора за аренда в частта му, касаеща размера на арендното плащане като размерът му бъде увеличен на 90 лв. за декар, считайки, че същото е отговаря на актуалните нива на пазарната рента в региона и е на изменилата се социално-икономическа обстановка в страната, в това число и с продължаващите инфлационни процеси. Сочи, че ответникът е получил уведомлението на 27.04.2023 г., но въпреки това не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната цена, нито е отговорил на отправеното предложение за изменение цената на рентата. При тези съображения моли за уважаване на предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.

Подаден е отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, с който предявените искове се оспорват като неоснователни. В отговора на исковата молба се поддържа, В срока по чл. 131 ГПК ответникът *** депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа се, че до ответника не е достигало соченото в исковата молба уведомление и в този смисъл арендаторът не е бил уведомен за заместването на арендодателя. Твърди, че това обстоятелство му станало известно за първи път с получаване на исковата молба. Поради това дължимата рента с платежно нареждане за посочените години е платена на ищцата на 09.02.2024 г. Предвид изложеното счита претенцията за неоснователна, а оттам и акцесорната такава. Релевира възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията за мораторна лихва в размер на 27,93 лв. за периода от 03.10.2020 г. до 10.11.2023 г. Всичко гореизложеното счита, че обуславя и неоснователност на иска за разваляне на договора за аренда, както и иска за връщане на имота. Като неоснователен оспорва и иска с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ от една страна поради липса на надлежно отправено предложение, а от друга – поради липса на настъпили изменения, които да водят до очевидно несъответствие на поетите задължения.

Сочи, че заплащаната рента от 50 лв. на декар отговаря на обективните икономически условия към настоящия момент и е съответна на средното рентно плащане за земи в землището на гр. Козлодуй за предходни стопански години. В този смисъл моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на сторените съдебни разноски.

Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:

Предявени са предявени са искове по чл.86 ЗЗД; чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ; чл.30, ал.1 ЗАЗ и в условията на евентуалност спрямо иска с правно основание чл.

27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ иск с правно основание чл. 16, ал. 1 ЗАЗ Съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК и с оглед на конкретните фактически твърдения в тежест на ищеца е да докаже твърденията си, че е уведомила ответника за придобитата от нея собственост върху имотите, предмет на договора за аренда; че уговореното с договора за аренда плащане не отговаря на актуалните нива на пазарната рента в региона и на изменилата се социално-икономическа обстановка в страната; размера на средната рента за 2 земя с характеристиките на процесния имот в землището на гр. ***.

В тежест на ответника е да установи, че точно и в срок е заплатил на ищцата дължимото арендно плащане за процесните стопански години.

От фактическа страна:

С доклада по делото е отделено за безспорно, че Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 29.01.2009 г., вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № ***г., изменен с Анекс, вписан в Служба вписвания - ***с дв. вх. рег. № *** г., е сключен за имот поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, местност „***, в землището на с. ***, с площ 1 992 кв.м; последният е придобит с договор за продажба, обективиран в Нотариален акт №***, peг. № ***, дело № ***/2019 г. на нотариус ***, с район на действие Районен съд – ***, с peг. № ***на НК.

В чл. 7 от договора от 12.11.2008г. страните са уговорили, че дължимото от арендатора арендно плащане е в размер на 16 лв. на декар ползвана земя, дължимо за всяка стопанска година следваща срока на договора и платимо съгласно ал. 2 на цитираната клауза след приключване на всяка стопанска гадина. Договорът е сключен за срок от седем стопански години, считано от стопанската 2008 г./2009г. (чл. 3, ал. 1).

С анекс от 2013 г. срокът на договора е продължен до 01.10.2017 г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 35 лв. на декар ползувана земеделска земя.

С анекс от 2017 г. срокът на договора е продължен до приккючване на стопанстака 2025г.-2026 г., като размерът на арендното плащане е увеличен на 47 лв. на декар ползувана земеделска земя.

С договор за покупко-продажба от 25.09.2019 г., обективиран в Нотариален акт № ***г. на нотариус В. ***, с район на действие Районен съд – ***, с peг. № ***на НК, ищцата Т. А. Т. е придобила собствеността върху арендуваните имоти.

Установява се от представеното Уведомително писмо № 12 и покана за доброволно изпълнение, че ищцата е уведомила ответника за придобиване собствеността върху имотите, предмет на договора за аренда и е отправила покана за заплащане на арендните плащания стопанските за 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г. в срок от 5 работни дни от получаване на писмото.

Представена е товарителница за пратка № ***, съдържаща уведомителни писма от номер 1 до номер 13 и ПДИ, адресирана до ****, както и обратна разписка от 27.04.2023 г., удостоверяваща получаването на пратката с полагане на подпис за получател (л. 17).

Приложено по делото е платежно нареждане от 09.02.2024 г. за извършено плащане от страната ответника по банкова сметка на ищцата в размер на 386,59 лв. с основание „на 354,56 лв. гл. и 32,03 лв. лихва“.

От правна страна:

По искането за законна лихва

Видно от представеното от ответника платежно нареждане, той е погасил чрез плащане на 09.02.2024 г. пълния размер на претендираната първоначално в настоящото производство / до оттеглянето му с молба в първото по делото открито съдебно заседание/ главница от 354,56 лв. Доколкото ответникът е погасил заъдлжениетоза гавлница в хода на настоящото производство, то като последица на ищеца се следва законна лихва върху главницата от 354,56 лв. от датата на исковата молба -15.11.2023г. до датата на плащането 09.02.2024г. По реда на чл.162 ГПК и с помощта на онлайн калкулатор съдът определя, че искането за присъждане на законна лихва от 11,50 лв. е изцяло основателно.

По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:

Съгласно нормата на чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.

Обезщетението се дължи от момента на забавата и има акцесорен характер, доколкото предпоставя валидно възникнал паричен дълг, който не е погасен от длъжника на уговорения падеж.

В настоящия случай между страните е безспорно, че запроцесния поземлен имот с идентификатор № ***по КККР, местност *, в землището на** с. ***, с площ 1 992 кв.м е сключен Договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 12.11.2008г г. между *** и ответника, както и че на 25.09.2019г. ищцата е придобила собствеността върху имота.

Спорът в настоящото производство се съсредоточава върху обстоятелството забавено ли е изпълнението на ответника да заплати дължимите по договора за аренда арендни плащания.

3

Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата с всички произтичащи от договора и закона права и задължения. Заместването настъпва с факта на покупкопродажбата и по силата на закона е за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване - чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.