Решение № 10269 от 29.05.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10269 гр. С., 29.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. БОГДАНОВА

НОНЧЕВА при участието на секретаря ДЕНИЦА Ж. ВИРОНОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА

Гражданско дело № 20251110121784 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от „"БС" ЕООД срещу Е. М. Ц., с която са предявени осъдителни искове за заплащане на обезщетение за неизпълнение на договорно задължение в размер на 7040,98 лева и начислена върху същото лихва за забава в размер на 1664,06 лева.

Ищецът твърди, че на 24.05.2023 г. между него, в качеството му на изпълнител, и ответницата, в качеството на възложител, бил сключен договор за обслужване на купувач с предмет посредничество за придобиване от възложителя на представен от изпълнителя имот. В чл. 4.3 от договора било уговорено възнаграждение за изпълнителя в размер на 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 600,00 евро. В изпълнение на договора на 24.05.2025 г. служител на ищцовото дружество представил на ответницата за оглед имот, находящ се в гр. С., ж. к. "Л **", бл. ***, ет.

**, ап. **, като по този начин изпълнил договорните си задължения. Във връзка със закупуването на имота между страните бил сключен и договор за гаранция от 07.06.2023 г., по който ответницата – като купувач – заплатила гаранция за изпълнение в размер на 2000,00 лева, която била върната на 21.06.2023 г., поради отказ от нейна страна да закупи имота. Въпреки това на 27.07.2023 г. между "КБ" ЕООД, като продавач, и сина на ответницата – И.Д.И., като купувач, бил сключен договор за 1 продажба на представения от ищеца имот, без на дружеството да бъде заплатено възнаграждението, уговорено в договора за обслужване на купувач, като съгласно договора същото следвало да се изплати най-късно в деня на придобиване на имота с нотариален акт. Съгласно чл. 4.4 от процесния договор за обслужване на купувач, по време на действие на договора или до 12 месеца от прекратяването му купувачът няма право лично или чрез свързано лице да придобие предложен от изпълнителя имот, като в противен случай дължи договореното в чл. 4.3 от договора възнаграждение.

Ищецът твърди, че купувачът на имота и ответницата безспорно се явявали свързани лица, поради което били налице предпоставките за заплащане на дължимото се по процесния договор възнаграждение в размер на 7040,98 лева, както и на лихва за забава в размер на 1664,06 лева, начислена върху същото, от деня на сключване на окончателния договор за продажба на имота /27.07.2023 г./ до датата на подаване на исковата молба по делото /14.04.2025 г./. Отправено е искане за уважаване на предявените осъдителни искове и за присъждане на сторените по делото разноски.

Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответника Е. М. Ц., като в законово установения срок е постъпил отговор, с който исковите претенции се оспорват в цялост като неоснователни. Ответницата твърди, че между страните не била възникнала облигационна връзка с предмет описания в исковата молба имот, тъй като Е. Ц. встъпила в облигационна връзка не с ищцовото дружество, а с лицето Б.В., който през исковия период не се намирал в правоотношение с ищеца. Поддържа се, че подписаният между „"БС" ЕООД и Е. Ц. договор за обслужване на купувач от 24.05.2023 г. касаел правоотношение, различно от процесното, по което не било налице изпълнение от страна на ищеца. Изложени са твърдения, че платената като гаранция сума от 2000,00 лева не била върната от представител на ищеца и не била във връзка с процесния договор за обслужване на купувач от 24.05.2023 г. В условията на евентуалност ответницата сочи, че процесният договор не бил прекратен, а развален с обратно действие, поради неизпълнение на поетите от ищеца задължения по договора за обслужване на клиент и по договора за гаранция от 07.06.2023 г. относно размера на продажната цена на имота. Поради това неизпълнение на 14.06.2023 г. ответницата отправила изявление до брокера за разваляне на договора и за връщане на платената гаранция. След развалянето на договора И. И. попаднал на обява за продажба на същия имот в онлайн платформа, като след разговор с продавача се установило, че преговори между неговия брокер и този на Е. Ц. не били водени, като целта на брокерите била имотът да бъде продаден на по-висока цена с цел получаването на повисоко възнаграждение за посредниците. С отговора на исковата молба са направени възражение за нищожност на клаузата на чл. 4.4 от договора за обслужване на клиент като неравноправна и противоречаща на добрите нрави, и възражение за унищожаемост на договора поради измама. Отправено е искане за отхвърляне на предявените искове и за присъждане на сторените по делото разноски.

2

Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

Предмет на делото са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на Е. М. Ц. да заплати на „"БС" ЕООД сумата от 7040,98 лева, представляваща обезщетение за неизпълнение на договорно задължение по сключен между страните на 24.05.2023 г. договор за обслужване на купувач с предмет посредничество за придобиване на имот, находящ се в гр. С., ж. к.

"Л **", бл. ***, ет. **, ап. **, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и сумата от 1664,06 лева, представляваща лихва за забава, начислена върху главницата в периода от 27.07.2023 г. до 14.04.2025 г.

В тежест на ищеца „"БС" ЕООД е да установи в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1/ наличието на валиден договор между страните с предмет посредничество за придобиване на имот, находящ се в гр. С., ж. к. "Л **", бл.

***, ет. **, ап. **; 2/ пълното и точно изпълнение от страна на ищцовото дружество на договорните му задължения в качеството му на изпълнител по процесния договор; 3/ твърдяното неизпълнение на процесния договор от страна на ответницата, изразяващо се в закупуване на имота, предмет на договора, от свързано с ответницата лице преди изтичането на дванадесетмесечен период, считано от неговото прекратяване; 4/ настъпването изискуемостта на процесните вземания. В тежест на ответника е да установи наличието на: 1/ посочените от него в отговора на исковата молба основания за недействителност на клаузата на чл. 4.4 от процесния договор за обслужване на клиент като неравноправна и противоречаща на добрите нрави; 2/ посоченото в отговора на исковата молба основание за унищожаемост на процесния договор за обслужване на клиент поради измама; 3/ посоченото в отговора на исковата молба основание за разваляне на процесния договор за обслужване на клиент поради неизпълнение на задължения по договора от страна на ищеца относно договарянето размера на продажната цена на имота. Всяка от страните следва да докаже и всички факти, на които основава своите искания и възражения.

Между страните са отделени за безспорни с доклада по делото следните обстоятелства: 1/ че на 24.05.2023 г. между страните е сключен договор за обслужване на купувач; 2/ че ответницата е подписала регистър на предложените имоти от 24.05.2023 г. и договор за гаранция с купувач от 07.06.2023 г.; 3/ че ответницата е заплатила сумата от 2000,00 лева като гаранция за закупуване на имот, находящ се в гр. С., ж. к. "Л **", бл. ***, ет. **, ап. **.

Съгласно сключения между страните на 24.05.2023 г. договор за обслужване на купувач /л. 6 – 7 от делото/ същият има за предмет посредничество при придобиване на имот, извършвано от „"БС" ЕООД като агенция, по възлагане от Е. Ц. в качеството на купувач, срещу еднократно възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на придобивания имот, но не по-малко от 600,00 евро, дължимо в деня на сключване на предварителен договор за придобиване на имот, представен от агенцията, или – ако такъв не се сключва – в деня на придобиване на имота (чл. 1, чл. 4.3/1/ и чл. 4.3/2/ от 3 договора). За изпълнение на договора, съгласно чл. 2 от него, агенцията е поела следните задължения: да представи имот съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от собственика документи при сключването на предварителен или окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключването на окончателния договор; да информира купувача за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени, или като изпрати отчет за пазарното предлагане. От своя страна купувачът е поел следните задължения (вж. чл. 4 от договора): да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от агенцията; да информира агенцията при придобиване на имот без нейното посредничество и прекратяване на търсенето; да заплати уговореното еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от агенцията; да не придобива лично или чрез свързано с него лице имот, предложен от агенцията, без посредничеството на агенцията. В чл. 6 от договора са установени значенията на термини, използвани между страните в така сключеното съглашение, включително „имот, представен от агенцията“ – имот, представен в регистъра на предложените имоти, в отчета за пазарното предлагане, изготвен от агенцията и изпратен на купувача, или по друг начин, а също и други имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот, и „свързани лица“ – съдържанието на понятието е обяснено като ползване по смисъла, вложен в § 1, ал. 1 и ал. 22 от ДР на ТЗ. Съгласно чл. 8 от договора регистърът на предложените имоти и отчетът за пазарно предлагане, ако такъв е изготвен, са неразделна част от сключения договор. Договорът, препис от който е представен по делото, носи подписите на Е. Ц. като купувач и Б.Б. – като представител /управител/ на агенцията.

По делото е представен регистър на предложените имоти /л. 8/, съгласно който на 24.05.2023 г. агенцията, представлявана от Б.В., е предложила на Е. Ц., в качеството на купувач, три недвижими имота /апартаменти/ в гр. С., ж. к. "Л", сред които и находящият се в гр. С., ж. к. „Л **“, бл. ***, ет. **, ап. **, при вписана продажна цена за него от 129000,00 евро.

С отговора на исковата молба е представена електронна кореспонденция между Е.

Ц. и Б.В. в приложенията Viber и WhatsApp /л. 55 - 59 от делото/, проведена в периода от 30.05.2023 г. до 09.06.2023 г., видно от която двамата обсъждат имотите, на които е проведен оглед „вчера“ (съгласно съобщение, изпратено на 30.05.2023 г.), като Ц. заявява, че „… за момента остава първия, цената да се намали колкото е възможно…“. На 14.06.2023 г. тя е изпратила съобщение до В., с което му указва да предложи цена от „120000 хиляди“.

Междувременно между страните е сключен и договор за гаранция с купувач на 07.06.2023 г. /л. 9/, въз основа на който Е. Ц. като купувач е заплатила на „"БС" ЕООД 4 сумата от 2000,00 лева като гаранция за закупуването на представения от агенцията имот, находящ се в гр. С., ж. к. "Л **", бл. ***, ет. 13, ап. 61. С договора е обективирано желанието на купувача да закупи имота при продажна цена от 105000,00 евро, като агенцията – чрез агент Б.В. – се задължава да договори тези условия в срок до 14.06.2023 г. При непостигане на посочените параметри в уговорения срок агентът, като представител на агенцията, се задължава да върне на купувача сумата, предадена като гаранция, в тридневен срок от поискването, с което договорът за гаранция се прекратява (вж. чл. 1, чл. 2 и чл. 7 от договора). Съгласно чл. 5 от договора с неговото подписване купувачът признава, че агентът, като представител на агенцията, е свързал страните по сделката и е предложил имота на купувача.

По делото /л. 10/ е представена разписка от 21.06.2023 г., съгласно която Е. Ц. е получила сумата от 2000,00 лева.