Решение № 1206 от 14.08.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1206 гр. София, 14.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-9, в публично заседание на осемнадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Анелия Ст. Янева при участието на секретаря Йорданка В. П. като разгледа докладваното от Анелия Ст. Янева Търговско дело № 20231100900153 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, пр. 2 вр. чл. 82 ЗЗД.

Ищецът „6АТО“ ЕООД твърди, че на 20.12.2017 г. между него, като наемател, и ответника Национален студентски дом, като наемодател, бил сключен договор за наем № Д-04-541 на недвижим имот с площ от 220 кв.м, представляващ самостоятелно обособен обект на пети етаж и прилежащите към него площи от четвърти етаж, находящ се в сградата на Национален студентски дом, в гр. София, площад „Народно събрание“, откъм ул.

„Аксаков“. Било уговорено обектът да се ползва за срок от 10 години считано от 01.01.2018 г. и със следното предназначение: за консултации и обучение и временно настаняване, тип „студентски хостел“. В рамките на отстъпените му права, на 09.05.2018 г. ищецът сключил с трето лице - „ПРОСПЕРИТИ ГРУП“ ЕООД, договор, по силата на който му предоставил правото да организира в хостела семинари, подготовка и обучение на студенти, квалификационни курсове, краткосрочно настаняване и други, за срок от 5 години. Като възнаграждение по този договор, на 31.07.2018 г. ищецът получил сумата 300 000 лева. дължима за периода до 18.08.2019 г. В чл. 8, ал. 2 от договора от 1

09.05.2018 г. било предвидено, че при прекратяване по вина на ищеца преди 15.08.2019 г. възниквало задължение за неустойка в двойния размер на полученото възнаграждение – 600 000 лева. С изявление № 89/11.10.2018 г. ответникът отправил едномесечно предизвестие до ищеца за прекратяване на договор за наем № Д-04-541/17.12.2017 г. Позовал се на неизпълнение от страна на наемателя на задълженията му по чл. 15 от договора – за предварително съгласуване на преустройства с наемодателя, за извършване на такива по смисъла на ЗУТ само след одобряване на архитектурни и инвестиционни проекти. Такова неизпълнение обаче не било налице, доколкото било дадено предварително съгласие от наемодателя за извършване на СМР, а предвид вида на последните не било необходимо снабдяване с други документи – по ЗУТ и ЗКН. Ето защо ответникът „прекратил“ договора без да било налице неизпълнение, с което „прекратяване“ бил в неизпълнение на задължението си да предостави на ищеца ползването върху имота. Това наложило ищецът да прекрати сключения с третото лице договор, вследствие на което за него възникнало задължение за неустойка в размер на 600 000 лева.

Сумата платил на 21.02.2019 г. в изпълнение на постигнатото с третото лице споразумение от 14.11.2018 г. Претърпяната имуществена загуба била в причинна връзка с „неоснователното прекратяване на наемното правоотношение“ от ответника-наемодател, поради което и счита, че същият следвало да му плати обезщетение в този размер. Претендира сумата 600 000 лева /след допуснато увеличена на иска с протоколно определение от 14.02.2024 г./, заедно със законната лихва от предявяване на иска до погасяване. Претендира разноски.

Ответникът Национален студентски дом оспорва иска, като поддържа, че ищецът бил в неизпълнение на задължението си по чл. 15 от договора, поради което същият бил развален, с което отпадали поетите по него задължения за наемодателя. Оспорва възникването на твърдяната имуществена вреда, като поддържа възражение за нищожност на договора от 09.05.2018 г. между ищеца и „ПРОСПЕРИТИ ГРУП“ ЕООД поради абсолютна симулация – не били платени сумите по него, евентуално - плащанията били симулативни /впоследствие сумите били върнати на ищеца/; след преустройствата наетият имот не би могъл да се използва за целите, предвидени в договора от 09.05.2018 г. Поддържа и че твърдяната вреда не била следствие от неизпълнение на задълженията на наемодателя, а от 2 неизпълнение на задълженията на наемателя по чл. 13 от договора, според който последният нямал право да сключва договори във връзка с наетия имот – за пренаемане и/или за съвместна дейност. Вредите не били предвидими.

Освен това, били предотвратими от ищеца – неустоечната клауза по чл. 8, ал. 2 от договора от 09.05.2018 г. била нищожна поради накърняване на добрите нрави; имотът останал във фактическа власт на ищеца, който го ползвал необезпокояван повече от година, след като му било отправено предизвестието, поради което евентуално настъпилите за ищеца вреди не могли да се дължат на допуснато от ответника неизпълнение. Евентуално поддържа, че претенцията била погасена с изтичането на тригодишен давностен срок. Предвид изложеното моли съда да отхвърли иска.

Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, достигна до следните фактически и правни изводи:

С влязло в сила решение № 521/10.08.2021 , постановено по въззивно търговско дело № 371/2021 г. на САС Национален студентски дом е осъден да заплати на „6АТО“ ЕООД на основание чл. 230, ал. 2 ЗЗД сумата 251 282,50 лева, представляваща стойността на извършени от „6АТО“ ЕООД в наетия имот СМР за привеждането му в състояние за ползване според предвиденото в договора предназначение. На основание чл. 299, ал. 1 ГПК последното формира сила на пресъдено нещо по всички факти, включени във фактическия състав на това вземане. Следователно по настоящото дело съдът е обвързан от следните факти: 1/ че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем № Д-04-541/20.12.2017 г. на недвижим имот с площ от 220 кв.м, представляващ самостоятелно обособен обект на пети етаж и прилежащите към него площи от четвърти етаж, находящ се в сградата на Национален студентски дом, в гр. София, площад „Народно събрание“, откъм ул. „Аксаков“; 2/ че имотът е предаден в състояние, негодно за ползването му по договореното предназначение – съгласно протокола от 20.12.2017 г. със съдържанието на документа на л. 219-220 от делото /поради което и възраженията на ответника, че имотът не бил предаден в удостовереното в този протокол състояние е преклудирано и на следва да бъде обсъждано в настоящото решение/; 3/ че за да приведе имота в състояние, горно за ползването му по договореното предназначение, ищецът е извършил 3

СМР, описани в протоколите обр. 12 /съгласно мотивите на решението/; 3/ че същите възлизат на присъдената с решението стойност.

Ищецът е извършил в наетия имот следните СМР, установени и с решението на САС, и по настоящото /от представените протоколи образец 12 /л. 319 и сл./ и заключението на СТЕ, неоспорено от ответника в срока по чл.

200 ГПК, а именно: демонтаж и монтаж на ВЦ канализация; демонтаж и монтаж на водопроводна инсталация; демонтаж на радиатори и тръбна разводка, обезвъздушаване; демонтаж и монтаж на вентилационна инсталация; демонтаж и доставка и монтаж на ел. кабели; монтаж на пожароизвестителна инсталация и централа, сирени; доставка и монтаж на окабеляване; възстановяване преградни стени от гипскартон на конструкция с минерална вата, двуслоен гипскартион съобразно оригиналната съществуваща конструкция, окачен таван, преградни стени от гипскартон – водоустойчиви при баните; предстенна обшивка от гипскартон в общи части; монтаж на контакти разклонителни кутии, кабели.

Страните не спорят, а и от доказателствата по делото се установяват следните обстоятелства: 1/ че процесният договор за наем има съдържанието на представения към исковата молба документ /л. 5-8/; 2/ че имотът е публична държавна собственост; 3/ че с изявление № 89/11.10.2018 г. /със съдържанието на документа на л. 14-15/ ответникът отправил едномесечно предизвестие до ищеца за прекратяване на договор за наем № Д-04541/17.12.2017 г., като се позовал на неизпълнение от страна на наемателя на задълженията му по чл. 15 от договора; в изявлението се съдържа и покана за връщане на наетия имот в състояние преди извършване на СМР, като срок не е даден; 4/ че сградата на Национален студентски дом попада в обхвата на територия с културно-историческо наследство със статут на групова недвижима културна ценност – „Зона на исторически развилия се обществен градски център“, А-1, гр. 4 в гр. София, декларирана с писмо № 4469/22.08.1986 г. на НИПК като групов паметник на културата, като с писмо № 2637/07.06.1988 г. на НИПК сградата на Национален студентски дом е декларирана като недвижим архитектурно-строителен паметник на културата с категория от „местно значение“ - съгласно удостоверение на л. 54; 5/ че „6АТО“ ЕООД е предал на Национален студентски дом наетия имот на 11.11.2019 г. /протокол на л. 174/

4

Първият въпрос, на който следва да се даде отговор, е развален /прекратен/ ли е сключеният между страните договор за наем.

Наемното правоотношение е с определен срок /чл. 2/. По аргумент от 238 ЗЗД, приложим съобразно чл. 24 ЗДС, при уговорен срок на договора последният не може да се прекрати с предизвестие, освен ако това не е предвидено в договора. В процесния случай прекратяването с предизвестие от наемодателя е възможност, предвидена само при наличие на определени предпоставки, както следва: 1/ по чл. 20 - с 30-дневно предизвестие поради неизпълнение на задълженията на наемателя по чл. 10-16 от договора; 2/ по чл. 26 - с 12-месечно предизвестие, когато имотът - публична държавна собственост, е необходим за важна обществена нужда. Правото на „прекратяването“ на договора поради неизпълнение, дори и да не е предвидено в договора, може да се упражни всякога - чл. 230, ал.. 2, чл. 87 ЗЗД.

Съгласно чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Няма съмнение в практиката, че разпоредбата не е императивна по отношение задължението за даване на срок за изпълнение. От текста на чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва, че от изявлението на кредитора, дори и с него да не се дава срок за изпълнение, следва да е ясно поради неизпълнение на кое точно задължение по договора упражнява правото си да го развали. Ето защо в случая съдът следва да обсъди единствено наличието на посоченото в изявлението за разваляне неизпълнение, не и релевиранигте в настоящото производство /тези на чл. 13 и чл. 12 от договора/.

Ответникът твърди да е упражнил правото си да развали договора поради неизпълнение от наемателя на задълженията по чл. 15, съгласно който наемателят следва да съгласува всички евентуални преустройства в отдадените под наем помещения с наемодателя писмено в предварителен порядък преди началото на изпълнението, като преустройствата по смисъла на ЗУТ се изпълняват след като съответните архитектурни и инвестиционни проекти бъдат одобрени от компетентните държавни и общински органи. За да е годно изявлението на ответника да развали договора за наем, то следва да е 5 налице неизпълнение от страна на ищеца на задълженията, посочени в това изявление.

Противно на възраженията на ответника, доказва се предварително съгласуване на СМР с наемодателя. Както беше посочено по-горе, установено със сила на пресъдено нещо е, че имотът е предаден в състоянието, описано в представения от ищеца с допълнителната искова молба протокол от 20.12.2017 г. В него страните са предвидили в седемдневен срок наемателят да представи на наемодателя за одобрение списък на строително-монтажните работи, които възнамерява да извърши, с оглед подготовката и пускането на наетия обект в експлоатация. Такъв наемателят е представил с писмо вх. № 90/28.12.2017 г.

/л. 221 от делото/. С писмо изх. № 93/29.12.2017 г. директорът на Национален студентски дом дава съгласие за извършването на описаните в писмо изх. № 53/28.12.2017 г. строително-монтажни работи. Посочени са две забележки, а именно вместо ремонта на отоплителната инсталация да се извърши демонтаж, а вместо товароподемна платформа да се впише „асансьор/подемник от първи до пети етаж в междинното пространство с „Аксаков“, 11“ /л. 224/. СМР са изпълнени. Няма твърдения и доказателства да са извършени и други, различни от описаните в уведомлението на ищеца.