Решение № 581 от 01.02.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 581 гр. София, 01.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Петър Милев при участието на секретаря Кристина П. Г.а като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско дело № 20221100511577 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 20033384/03.05.2022г. по гр.д. № 51948 по описа за 2020г. на Софийски районен съд, 157-ми състав са отхвърлени исковете, предявени с искова молба вх. № 49439/08.06.2020г. по регистъра на СГС, изпратена по подсъдност на СРС , вписана на 16.02.2021г. в Агенция по вписвания, вх. рег.

№ 7864, акт № 20, дело № 5603/2021г., на Д. В. Г., ЕГН ********** и С. Д.

Г., ЕГН ********** срещу:

1.С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК **** с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 112, том І, № 1344, дело № 111 от 26.02.2008г. , който имот представлява 0,11% идеални части от поземлен имот с идентификатор № *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София , кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап”, като погасени по давност;

2. М. П. Ч., ЕГН ********** и И. Г. Ч., ЕГН ********** с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за замяна, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 29, том ІІ, рег. № 1

2086, дело № 184 от 23.04.2009г., с който са придобили 0,96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долинаБункера- 3-ти етап” към апартамент № 162; 0,96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр.

София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина-Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 163; 0,11% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** към парко - място № 12 секция G и за 0,11% от поземлен имот с идентификатор *** към парко - място № 13 секция G; като Д. В. Г., ЕГН ********** и С. Д. Г., ЕГН ********** са осъдени да заплатят на С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК **** на основание на чл.

78, ал. 3 от ГПК сумата от 400лв. представляващи съдебни разноски.

Срещу така постановено Решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 25040920/23.05.2022г. по регистъра на СРС, идентична с въззивна жалба вх.

№ 25041126/23.05.2022г. по регистъра на СРС изпратена по електронна поща , идентична с въззивна жалба вх. № 25042056/26.05.2022г. по рег5истъра на СРС изпратена по пощата на 23.05.2022г. от ищците Д. В. Г., ЕГН ********** и С. Д. Г., ЕГН ********** в частта, с която исковете са отхвърлени.

Изложили са съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила и на материалния закон, необосновано. Посочили са, че мотивите на районният съд били вътрешно противоречиви. Ат една страна било прието, че земята под сграда е обща част на всички собственици на възникналата етажна собственост по правилата на чл. 38 и на чл. 40 от ЗС, че незастроената част от дворното място нямало такъв статут, ако не всички етажни собственици притежават части от него. От друга страна СРС приемал, че ако земята, върху която е построена сградата е обща част, то предварителния договор бил недействително съглашение за прехвърляне на идеални части от земята, поради което и в приложение на чл.

40 от ЗС стойността му не следвало да се взема предвид при определяне на дяловете в общите части от земята. Същевременно СРС приел, че собственик на земята бил само С.С.”ЕАД и земята нямала статута на обща част и може да бъде обект на разпоредителна сделка. При тълкуване на разпоредбата на чл.

38 от ЗС в случая следвало да се обоснове извод, че земята върху която е построена сградата е обща част на различните собственици на отделни имоти 2 в сградата Законодателят не сочел каква част от земята е обща част, явно бил направил разлика между земя и дворно място Извън това ЗУТ определял прилежащата площ към сградата по правилата на Наредба № 7/22.12.2003г. за правилата и нормативите за устройство на отделните видове територии и устройствени закони. Тези разпоредби не поставяли като задължително изискване цялата земя под сградата да е обща част на същата. Допустимо било да има определен процент свободна площ, която да е останала собственост на дружеството, с която то да може да се разпореди. Така щяла да възникне съсобственост между това дружество от една страна ; от друга страна - собствениците на отделните имоти в сградата и от трета страна – етажната собственост като лице, притежаващо съответни права по ЗС. В случая дружеството било обявено в несъстоятелност и имотът под сградата бил изнесен на публична продан, това следвало да бъде съобразено от районния съд. Ако се приемело, че дружеството е собственик на земята, то нямало пречка то да извърши разпоредителни сделки и двата предварителни договора да се обявят за окончателни, защото релевантните за същото обстоятелства били установени по делото. Това дружество в производството по несъстоятелност нямало възможност за оздравителен план. Неправилно било прието от СРС, че иска срещу дружеството бил погасен по давност.

Срокът за сключване на окончателен договор бил 3 месеца след издаване на акт 16, такъв не бил издаден, нямало и възможност такова да се издаде, поради производството по несъстоятелност. Дори да бъде издаден такъв, това нямало да бъде в резултат на изпълнение на договорни задължения на дружеството, а поради волята на етажната собственост. С откриване на производството по несъстоятелност всички задължения на дружеството ставали ликвидни, като съдът следвало да прецени дали сред тях е и това да прехвърли на тях собствеността на частите, предмет на предварителния договор. При извод на СРС, че парко-мястото не е самостоятелен обект на правна сделка следвало съдът да съобрази, че такива права могат да са предмет на сделка като идеални части от мястото. Предявили исковете срещу М. и И. Ч.и защото били сключили договор за замяна с тях и получили права върху учредената суперфиция. С издаването на акт 14 ищците вече притежавали право на собственост върху обектите по нотариалния акт за договора, сключен с Ч.и. Дружеството имало задължения към Ч.и да изгради сградата и да прехвърли собствеността върху съответните идеални части от 3 правото на собственост, затова и пасивно легитимиран да отговаря по този иск не били Ч.и, а дружеството. Исковете срещу всички ответници били кумулативно съединени. Ч.и се били разпоредили със своите в права в полза на ищците. Първоначално сключеният нотариален акт обаче бил между Ч.и и „С.С.”ЕАД и затова Ч.и следвало да бъдат обвързани от силата не пресадено нещо на решението. Така неправилен бил доклада на СРС в тази му част. Не им било указано от СРС, че не сочат доказателства за поети задължения от дружеството към Ч.и, нямало и как да сочат такива, защото към подаване на исковата молба ищците били собственици върху процесните имоти. Ищците били встъпили в правата на Ч.и с подписването на този нотариален акт.

Претендирал е разноски.

Въззиваемиат-ответник по иска- С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК **** , синдикът М. са оспорили жалбата. Навел е твърдения, че решението на районния съд в обжалваната част е правилно, съответстващо на събраните доказателства. В хода на производството по несъстоятелност процесните активи били осребрени през 2022г., същото било установимо при проверка в регистъра поддържан от Агенция по вписвания, това водело до невъзможен предмет на договора, правилно било прието от СРС, че исковете са погасени по давност.

Въззиваемите-ответници по исковете М. П. Ч., ЕГН **********, И. Г. Ч., ЕГН ********** не са изразили становище.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. № 49439/08.06.2020г. по регистъра на СГС, изпратена по подсъдност на СРС , уточнена с молба вх.№ 76277/29.07.2020г. , вписана на 16.02.2021г. в Агенция по вписвания, вх. рег. № 7864, акт № 20, дело № 5603/2021г., на Д.

В. Г., ЕГН ********** и С. Д. Г., ЕГН ********** срещу:

- С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК ****, с която са поискали на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявяване на окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 112, том І, № 1344, дело № 111 от 26.02.2008г. , който имот представлява 0,11% идеални части от поземлен имот с идентификатор № *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр.

4

София , кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап”;

- М. П. Ч., ЕГН **********, И. Г. Ч., ЕГН ********** с която са поискали на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявен на окончателен предварителен договор за замяна, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 29, том ІІ, рег. № 2086, дело № 184 от 23.04.2009г. с който придобили 0,96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долинаБункера- 3-ти етап” към апартамент № 162; 0,96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр.

София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина-Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 163 ; 0,11% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** към парко-място № 12 , секция G и за 0,11% от поземлен имот с идентификатор *** към парко място № 13 , секция G.

Навели са твърдения, че с нотариален акт № 112/26.02.2008г. „С.С.”ЕАД им прехвърлило собствеността върху парко място № 3 в секция „Е” на апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр. София, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап, на кота „-3,20м” на сутерен със застроена площ от 16,20 кв.м. заедно с 9,677% ид.ч. от общите части на сутерена равняващи се на 21,50 кв.м., находящо се в поземлен имот 968, целият с площ от 12957 кв.м. за което платили 6000лв., като с т. 5 от договора дружеството поело задължение в срок от 3 месеца след издаване на акт 16 за сградата да им прехвърли съответните идеални части от земята. С нотариален акт № 29/23.04.2009г. сключили с ответниците Ч.и договор за замяна, с който ищците прехвърлили на Ч.и 1/12 ид.ч. от нива № 010112 в землище на с.

Симеоново, местност „Манчова круша” и получили в замяна на същите изградени на груб строеж имоти в апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр.

София, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап в имот № 968, както следва – апартамент № G 6-а с нов № 162 на шести подпокривен етаж заедно с 8,659% ид.ч. от общите части на сградата; апартамент № G 6-в с нов № 163 на шести подпокривен етаж заедно с 8,659% ид.ч. от общите части на сградата; паркомясто 12 в секция G на кота „-3,20м” на сутеренен етаж с площ от 16,50 кв.м. ведно със 7,534% ид.ч. о общите части на сутерена; паркомясто 13 в секция G на кота „-3,20м” на сутеренен етаж с площ от 16,50 кв.м. ведно със 7,534% ид.ч. о общите части на сутерена. С т. 5 от този нотариален акт Ч.и поели задължение към ищците лично или чрез 5 посочено от тях лице – строителя, да им прехвърлят собствеността върху съответните на заменяемите обекти идеални части от имота, върху който се изгражда сградата без заплащане срок за което бил 3 месеца от издаването на акт 16 за сградата. Удостоверение по чл. 181, ал.2 от ЗУТ за сградата било издадено на 24.03.2008, презаверено на 30.01.2020г.

Междувременно за „С.С.”ЕАД било открито производство по несъстоятелност, като с Решение от 24.04.2015г. на СГС била постановена обща възбрана и запор върху имуществото му, сред активите на дружеството бил поземления имот № 968, като на ОС на кредиторите от 16.09.2019г. било взето решение за начина на осребряването му. С достигането на етап на строителство на сградата „груб строеж” ищците придобили собствеността върху паркомясто № 3, продадено им от дружеството, а по договора за замяна придобили имотите, прехвърлени им от Ч.и. Така за тях било породено правото да искат обявяване за окончателни договорите им с ответниците, обективирани в т. 5 от двата нотариални акта.