Решение № 422 от 26.07.2019, Районен съд - Габрово

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ 292

Гр. Габрово, 26.07.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Габровски районен съд в публично съдебно заседание на 27.06.2019 г., в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ХРИСТО ХРИСТОВ

При секретаря ДАНИЕЛА

МАРЧЕВА, като разгледа докладваното от съдия Христов гр.д. № 1694 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството се води по иск, предявен от С.Ц.А., с ЕГН **********, с адрес: *** срещу Д.П. Р.-Ф., ЕГН **********, с адрес: ***

Димитър 148, ет. 13, ап. 75 и Ю.П.Т.,

ЕГН **********, с адрес: *** за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.

І. Искания и възражения на страните, сочени обстоятелства от значение за претендраните права и възражения:

А. От страна на ищеца:

Твърди, че ответниците са единствени законни наследници на Х.К.Ш., с ЕГН **********, с когото на 12.12.2013 г. ищцата сключила предварителен договор за покупко-продажба на следния му собствен недвижим имот: апартамент

№ 9, етаж V, вход "В" в жилищен блок „****", находящ се в гр. Габрово на ул. „********" №13, състоящ се от две стаи, дневна, черна кухня и сервизни помещения с обща квадратура 67,41 кв.м., ведно с прилежащото му таванско помещение и заедно с 4,206% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху земята, а съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД -18-64/26.10.2007г. на ИД на АГКК, представляващ: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, с адрес на имота: гр. Габрово, ул. „********"№ 13, Вх. В, ет. 5, ап. 9.

Самостоятелният обект се намира в сграда № 6, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***. Предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, посочена в документа за собственост площ:

67,41 кв.м., прилежащи части избено помещение, таванско помещение, заедно с 4,206% идеални части от общите части на сградата и 1,070% идеални части от правото на строеж; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж:

***; под обекта: ***, над обекта: няма.

При подписване на договора ищцата заплатила на продавача сумата 16 800 лева, представляваща договорената продажна цена на имота, като това обстоятелство било описано в договора и изрично било посочено, че същият служи като разписка за получената сума.

Най-късно до една година от подписване на договора страните трябвало да сключат окончателен договор, но поради смъртта на продавача настъпила на 03.06.2014 година това не се е случило. След смъртта си Х.Ш. оставил за наследници двете ответници - негови племенници. При сключен от наследодателя с трето лице предварителен договор за продажба на вещ, задължението му за прехвърляне на вещта се разделяло между неговите наследници и върху всеки от тях преминавала такава част от задължението за прехвърляне собствеността й, каквато съответствувала на придобитата от наследника идеална част от нея.

Тъй като изпълнила задължението си по договора - да заплати продажната цена, а не получил собствеността върху имота, за нея бил налице правен интерес от обявяване на сключения договор за окончателен.

Искането на ищеца е съдът да обяви за окончателен сключения на 12.12.2013 година предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между С.Ц.А., в качеството й на купувач и Х.К.Ш., починал на 03.06.2014 година и заместен от своите наследници Д.П. Р.-Ф. и Ю.П.Т., в качеството на продавач.

Б. От страна на ответниците:

Признават, че са законни наследници на Х.К.Ш., с

ЕГН **********.

Иска оспорват със следните аргументи:

1.

Представеният от ищцата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.12.2013г. бил подписан от лице, различно от наследодателя.

2. Имотът описан в предварителния договор представен от ищцата не бил достатъчно и точно индивидуализиран и поради това били налице основанията за нищожност.

3. Описаният имот в представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот не бил идентичен с този описан в Нотариален акт за собственост на апартамент/жилище/ по чл.55-г от ЗПИНМ № 106, том І, дело № 176/1971 г.

4. Липсвали представени доказателства относно декларации за липса на задължения по ДОПК и по чл.25 от ЗННД, което също обуславяло неоснователността на иска.

5. Договорената цена на имота 16800 лева не била заплатена, тъй като:

- за същата съществувало законовото изискване да е заплатена по банков път, а това не било сторено.

- същата в чл.4.2. от договора била посочена като капаро.

6.

Към момента на подписване на предварителния договор продавачът не разбирал значението на своите постъпки, тъй като не бил физически и умствено здрав.

7.

След като Х.Ш. починал, ответницата Ю.Т. отишла до жилището му и открила на входната врата бележка с текст: „Апартаментът е закупен от моб.**********. Моля обадете се за уточняване!!!".

Ищцата и ответницата Ю. ***.06.2014г., при което ищцата набедила Ю.Т., че й отнела оригинала на сключения с Х.Ш. предварителен договор за продажба па апартамента му. Подала жалба на 10.06.2014г. срещу Ю.Т., но така и не доказала твърденията си. Тези действия oт страна на ищцата били умишлени и целели злоупотреба. От Постановлението за отказ да се образува наказателно производство от 15.07.2014г. по преписка с вх.№ 1555/2014г. на РП Габрово било видно, че ищцата направила саморъчни обяснения, в които описала, че Х.Ш. й предоставил ключ от жилището си в деня на подписване на предварителния договор, а това не било описано в предварителния договор, напротив там изрично било описано, че владение ще се предостави на купувача след подписване на окончателния договор. В тези обяснения ищцата признавала, че имала достъп до апартамента на Х.Ш. преди неговата смърт.

8.

Оспорват представения частен документ - предварителен договор за покупко-продажба па недвижим имот от 12.12.2013 г. - неговата автентичност и вярност.

9.

Сключеният договор съдържал клаузи противоречащи на закона, поради противоречие с добрите нрави, сключен с измама, въвеждане в заблуждение, възползване от влошеното здравословно състояние на Х.Ш., при крайно неизгодни условия за продавача.

ІІ. Съдът като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност от фактическа и правна страна намира следното:

1. Правна квалификация:

1.1. Пред съда е предявен конститутивен иск съгласно чл. 19 ал. 3 от ЗЗД – за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен.

1.2. Предявени са възражения:

1.2.1. За нищожност на предварителния договор поради противоречие със закона и добрите нрави /чл. 26 ал. 1 от ЗЗД/;

1.2.2. За унищожаемост, поради това, че е сключен с измама, при явно неизгодни условия за продавача, от лице, което не е могло да разбира или да ръководи действията си /чл.29, 31 и 33 от ЗЗД/.

1.2.3. Възражението за унищожаемост на договора, като сключен от лице, което не е могло да разбира или да ръководи действията си, съгласно чл.

31 от ЗЗД е недопустимо, тъй като от страна на ответниците не се твърди нито да е искано преди смъртта на лицето поставянето му под запрещение, нито доказателството за недееспособността да произтича от самия договор, поради което същото е оставено без разглеждане с протоколно определение от 21.02.2019 г. - преди постановяване на доклада по делото.

2. Доказателствена тежест:

2.1. В тежест на ищеца е доказване съгласно чл.

154 ал. 1 от ГПК на положителните факти, от значение за претендираните от него права, а именно:

- наличие на предварителен договор за продажба на процесния имот, сключен между него и наследодателя на ответниците в писмена форма;

- че договорът съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор;

- че е изправна страна по сделката.