Протокол № 165 от 04.02.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 165 гр. Варна, 04.02.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в публично заседание на втори февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светла В. Пенева

Членове:

Красимир Т. Василев

Деница Славова при участието на секретаря Диляна Ив. Стоянова

Сложи за разглеждане докладваното от Светла В. Пенева Въззивно гражданско дело № 20253100501814 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 10:30 часа се явиха:

Въззивникът С. В. С. , уведомен на основание чл. 56 ал. 2 от ГПК, явява се лично, представлява се от адв. И. К., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Въззиваемият Н. Н. Г., уведомен в предходно съдебно заседание, не се явява, не се представлява.

СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. №3447/02.02.2026 г. от адв. Д. като пълномощник на въззиваемия, в която заявява, че не може да се яви в съдебно заседание, не възразява по хода на делото.

Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се лично.

Адв. К.: Моля да бъде даден ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ пристъпва към повторно изслушване на вещото лице М. С. с установена по делото самоличност, изготвила заключение по съдебно-икономическа експертиза по гр. д. № 11945/2023 г. по описа на Районен съд – Варна, с оглед допълнителни въпроси, които 1 възникнаха.

Адв. К.: Няма пречки да бъде изслушано вещото лице.

СЪДЪТ докладва, че с молбата с вх. №3447/02.02.2026 г. адв. Д. като пълномощник на въззиваемия, представя въпроси към вещото лице:

На въпрос на адв. Д.: Поради каква причина след като сте констатирали, че няма аналози на имота, сте използвали друг метод, който не е посочен в задачата?

В. л. С.: В задaчата не е посочен метод, по който да бъде изготвена оценката. Второ в нито едни стандарти не е посочено, че възложителят следва да посочи кой метод да използва оценителят, съответно вещото лице, а напротив посочено е, че именно оценителят трябва да избере най-подходящият метод. Тъй като се изпада в ситуации като настоящата, в която изглежда, че най-подходящ е пазарният метод, но той е практически неприложим именно поради липса на аналози. Аналози липсват тъй като много рядко подобни парцели се отдават под наем. Липсва предлагане. Отделно от това не съществува източник, от който да могат да се установят наеми, защото наемодателите имат задължение да декларират прихода, но не и от кой имот идва този приход, т.е. от НАП такава справка не може да се извади. Нямат задължение да вписват договорите за наем в имотния регистър при Агенция по вписванията, съответно много рядко се вписват такива сделки и съответно няма източник, от който да могат да се установят такива аналози. Когато няма предлагане методът на пазарните аналози е неприложим и само този метод остава като единствен, който може да бъде използван.

На въпрос на адв. Д.: Защо не сте се съобразили при изчисление на обезщетението с обстоятелството, че в поземления имот са ситуирани сгради, а сте изчислили обезщетение като за незастроен поземлен имот?

В. л. С.: Първо никъде не е посочено, че частта, за която следва да се определи обезщетението, че именно в тази част попадат някакви площи, които да са застроени, та да може да се вземе предвид това застояване. При положение, че това не е изрично посочено няма как да бъде взето предвид, защото, за да се вземе предвид застрояването, когато се определя пазарната стойност на един имот, който е застоен се взема предвид градоустройствени показатели, допустимо застрояване, реализирано застрояване. Съответно може да се определи и с прилежащи площи, но това изисква техническа експертиза. Такава нито е искана, нито е назначавана, нито е правена. Съответно няма от къде да се вземат такива технически данни, за да може да се определи. Но водещото е, че никъде не е посочено част от оценяваната площ да съдържа изградени върху нея застроявания. Ходила съм на място, тези снимки аз съм ги правила. Не е посочено каква застроена площ и дали въобще има застроена площ върху тези оценявани квадрати. Ако някой има претенции, че върху тях има някакво застрояване е следвало да се поиска техническа експертиза, с която да се установи каква площ и какви са прилежащите площи към тази част.

2

На въпрос на адв. Д.: Какъв би бил размерът на обезщетението, като се отчетат обслужващите площи от поземления имот за всяка сграда?

В. л. С.: Категорично не мога да отговоря на този въпрос, защото, когато говорим за обслужващи площи първо трябва да се вземе предвид кои сгради. След това около всяка сграда има определено отстояние, което се приема за обслужваща площ. Може да се случи така, че за две сгради площта да се пресича или част от площта ако е имотът е на имотната граница от едната страна да не може да се определи, т.е. трябва да се направи замерване и тогава вече да се определи.

На въпрос на адв. Д.: По какъв начин е определена пазарната стойност на поземления имот след като става въпрос за идеални части от него, а не за отделен поземлен имот?

В. л. С.: Определила съм пазарната стойност на имота, въз основа на тази пазарна стойност по приходния метод съм определила годишния наем, от там месечният приход от наем и съответно за този период. Когато говорим за идеални части в случая съм определила за тези кв. м. 286 лв. е месечният размер на обезщетението за тези идеални части. Тук става въпрос за идеални, а не реални части за да може да се определят техните самостоятелни характеристики спрямо характеристиките на целия имот.

На въпрос на адв. Д.: Какъв е размерът на корекционни коефициенти, които сте приложили – понеже липсва изписване на стр.4 от експертизата на техния вид и размер и защо се е наложило използването им?

В. л. С.: Спрямо цялата уредба, която регламентира оценителската дейност изрично се посочва, че трябва да се определят корекционни коефициенти, с които се изравняват разликите между оценявания обект и използваните аналози. Съответно в зависимост от това какви аналози са намерени и използвани се използват различни коефициенти. Най-честите са за местоположение. Използвала съм и за характеристики тъй като в случая този парцел беше с по-малко лице. Има индивидуални характеристики на отделните парцели, които се извеждат. Няма смисъл да се посочват в изчислителните таблици. Ние си ги правим отделно, тъй като няма и такова изискване всички да се включват и се прави един общ корекционен коефициент за характеристиките. Ако имотът има някакви други особености - няма и няма възможност за водоснабдяване, няма и няма възможност за канализация, няма и няма възможност за снабдяване с електричество, които в района има, но по някаква причина за конкретния имот няма, тогава вече се посочват и те. В случая не са установени такива съществени различия между този имот и съседните.

На въпрос на адв. Д.: При формиране на пазарна оценка на идеалните части от поземления имот вещото лице използвало ли е данни за реално извършени сделки и ако не – защо, при положение, че може да се снабди със съдебно удостоверение, което да послужи пред СВ – В., за да се изискат данни за реално извършени сделки за района, в който се намират процесните идеални части от поземления имот?

Съдът констатира, че вещото лице вече е отговорило на този въпрос в 3 експертизата, че такива няма.

Адв. К.: Нямам въпроси към вещото лице.

СЪДЪТ докладва, че с молбата с вх. №3447/02.02.2026 г. адв. Д. като пълномощник на въззиваемия, представя постановление за възлагане на недвижим имот, издадено му от ЧСИ Д. П.-Я. въз основа на съдебно удостоверение, постановление за възлагане на недвижим имот ведно със скица на същия и списък с разноски по чл. 80 от ГПК.

Адв. К.: Не възразявам да бъдат допуснати. Не оспорвам разноските, тъй като е в минималния размер по наредбата за адвокатските възнаграждения. Аз съм с договор за правна помощ по чл. 38 ал. 2 от Закона за адвокатурата, който е по делото.

СЪДЪТ намира, че следва да приеме постановление за възлагане на недвижим имот с изх. № 17925/11.07.2025 г.; скица на поземлен имот №15-1167731-15.07.2025 г.; приходен касов ордер №1000013278/29.01.2026 г., както и списък с разноски по чл. 80 от ГПК. Поради, което

О П Р Е Д Е Л И:

П Р И Л А ГА към доказателства по делото представените с молба вх. № 3447/02.02.2026 г. постановление за възлагане на недвижим имот с изх. № 17925/11.07.2025 г.; скица на поземлен имот №15-1167731-15.07.2025 г.; приходен касов ордер №1000013278/29.01.2026 г., както и списък с разноски по чл. 80 от ГПК.

СЪДЪТ докладва, че с молбата с вх. №3447/02.02.2026 г. от адв. Д. като пълномощник на въззиваемия излага становище по същество.

Предвид становищата на страните и отсъствието на направени доказателствени искания, СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО

Адв. К.: Моля да уважите подадената въззивна жалба на изложените в нея основания.

При разпита на вещото лице се доказа, че оценката е определена коректно. В същото време приложеното днес постановление от ЧСИ е влязло в сила, след като вече е било образувано делото, а делото касае размер, който е за минал период. В този смисъл това доказателство е ирелевантно. На второ място е продаден имот, но е не е засягано правото на ползване на моя 4 доверител и на друго лице, т.е. неговият син, които имат право на ползване в този имот.

Същото не е отчуждено в публичната продан. Поради това е допълнително основание за ирелевантността на това писмено доказателство.

Моля да уважите въззивната жалба и да присъдите сторените разноски за държавната такса и определите възнаграждение за адвокат по наредба за адвокатска работа и чл. 38 ал. 2 от Закона за адвокатурата.

СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок.

Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10:46 часа.

Председател: _______________________

Секретар: _______________________

5