Решение № 19 от 11.02.2022, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19 гр. Поморие, 11.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Нася Ив. Япаджиева при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело № 20212160100549 по описа за 2021 година

Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от Д. М. Г. действащ чрез процесуалните си представители адв. Т.Ш. и адв.С.С. против Етажната собственост на сграда с идентификатор ***, сграда Алфа в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2 “ ЕООД чрез управителя на дружеството ВЛ. Г. Д.. Ищецът в исковата молба твърди, че е собственик на апартамент в жилищна сграда с идентификатор *** – апартамент № 3, в сграда А, ет.2 и е активно легитимиран да предяви настоящия иск за отмяна на всички решения приети на проведеното на 122/23.06.2021г. общо събрание на собствениците на сграда Алфа в комплекс „Сънсет Ризорт“. Твърди, че решенията са незаконосъобразни, взети при нарушения на процедурните правила предвидени в закона за свикването и провеждането на общото събрание и противоречащи на императивните разпоредби на закона. На първо място изразява съмнение относно уведомяването на собствениците за насроченото събрание, и твъди, че е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не е проведен избор на председател и разпоредбата на чл.16, ал.5 като в протокола не е отбелязано начина по който са гласували присъстващите. На следващо място сочи, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в проведеното ОС, като собственик на обекти които не са самостоятелни и представляват обслужващи несамостоятелни такива, общи по предназначеинето си части и това е довело до неправилно изчисляване на процента на ид.части от общите части на сградата и неправилно изчисляване процента на мнозинството при вземане на решения. Твърди, че определянето размера на разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата, съгласно броя на стаите в апартамент е несъвместимо с разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, която е императивна и в т.4 липсва конкретика относно размера на вноската, като т.4 от дневния ред 1 препраща към информация в табличен вид и вноската е изчислена чрез формула, която не е част от решението и вноската е определена не в зависимост от броя на собствениците, ползватели и обитатели, а е определена на базата на броя стаи в съответния апартамент и по този начин счита, че се заобикаля забраната таксата да се определя на кв.м. , но се постига идентичен ефект и се заобикаля закона. На последно място, сочи, че е налице неправилно преизчисление на представените дялове на ид.ч. на собствениците от общите части на етажната собственост към сто процента и неправилно е формиран и отразен кворума. Моли съдът да отмени решенията приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо събрание на собствениците на сграда с идентификатор ***, сграда А /Алфа/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата дата. Претендира направените по делото разноски. В съдебно заседание поддържа иска.

В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Счита за неоснователно възражението за липса на кворум и за ненадлежно представляване на някои от собствениците, за нарушението на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Твърди, че събранието е проведено при наличие на кворум, като при извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в които са посочени квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.честа са преобразувани в проценти за да се де дъорази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Твърди, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД е собственик на посочените в протокола на ОС недвижими имоти и притежаваните ид.ч. от общите части са посочени в документа за собственост и в съответствие с посочените в документите за собственост ид.ч. от общите чести е изчисляван кворума. Във връзка с начина на определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно студио има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на таксите по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен, като съдът да вземе предвид и че ищецът е изложел аргументите касаещи материалната незаконосъобразност само по отношение решението по т.4 и не се твърди такава за другите приети решения. Представя доказателства. Претендира разноските.

Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.

Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа страна следното:

Установява се от представения н.акт № 159, том VIдело № 1104/2006г. с вх.рег. № 3172/11.07.2016г., че Д. М. Г. и придобил следния недвижим имот Апартамент № 3 (три), находящ се в сграда „А” етаж 2 (втори), със застроена площ от 94.95 (деветдесет и четири цяло и деветдесет и пет стотни), ведно с 17.87 (седемнадесет цяло и осемдесет и седем стотни) кв.м.

2 идеални части от общите части на сградата, състоящ се от: две спални, баня с WC, дневна, кухн я, дрешник, антре и тераса, при граници за апартамента: на изток - външен зид, на за пад коридор, на север - апартамент А2-4, на юг - апартамент А2-2. отдолу - апартамент / отгоре - апартамент АЗ-З, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, представляващ УПИI – 3019, кв. 221 по плана н а гр. Поморие, целият с площ от 45 056 (четиридесет и пет хиляди и петдесет и шест) кв.м. за сумата 102 719 евро и в тази връзка има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 22/23.06.2021г.

Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в етажна собственост на блок А / Алфа/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС на блок А с идентификатор № *** по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда А /Алфа/ от комплекс Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за 2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етажната собственост на сграда А /Алфа/;

4.Определяне на размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сглада А / Алфа/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и начина на плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда А / Алфа/ за 2021г. и 2022г

В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието 22.06.2021 г. от 09:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерана на на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на руски и английски език. Представен е протокол от 21.05.2021г. /л.51/ в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за 22.06.2021г. е залепена на входната врата на блок А /Алфа/ на 21.05.2021г. в присъствието на Мария Терзиванова. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 02.07.2021г. - 16.10ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда А / Алфа/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 23.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.

Представен е протокол на проведеното на 22/23.06.2021г. ОС на ЕС на сграда А / Алфа/, с идентификатор № *** по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ***. В протокола са посочени присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв процент ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на 22.06.2021г. в 09.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час, събранието е отложено и проведено на 23.06.2021г.- 09.00ч. при кворум 24,15144% ид.части от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани към кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите части 3 на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за сграда А / Алфа/, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите годишни вноски за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А, пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на ЕС на 23.06.2021г. в който във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите в сграда А / Алфа/ със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.

На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2 Избиране на управител на сграда А / Алфа/ за две години – 2021г. и 2022г. – „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и разходи на сграда А / Алфа/ за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е неразделна част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А / Алфа/ да е сумата посочена в приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски за управление и поддържка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда А са изготвени в табличен вид и са неразделна част от протокола.

Видно от протокола за проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на бюджета е прието, че таксата за поддръжка и управление за един собственик /ползвател в сграда А /Алфа/ е 665.00лв. /шестстотин шестдесет и пет лева/. Съобразно практиката и наблюденията относно ползването на обектите е приет начин за определяне броят на ползвателите за всеки обект, който се определя в зависимост от вида на обекта, като студио има двама ползватели, апартамент с 1 спалня – 3-ма ползватели, апартамент с 2 спални – 4ма ползватели, апартамент с 3 спални – 5-ма ползватели, апартамент с 4 спални – 6-ма ползватели.

По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г. да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 31..11.2021г.

Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са гласували 84,69582% ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 15,30418% ид.ч. от общите части на сградата.

По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в които са посочени притежаваните общи части от сградата. По делото е допусната СТЕ, която да отговори на въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от общите части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда А /Алфа/ с идентификатор ***. са посочени всички обекти в сградата и при изчислените процентите ид.части на присъстващите собственици на ОС на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални части от общите части има малки несъответствия : за ищеца 4,15980% при посочен в 4 протокола 4.15253%; за СО на Пърл Куигла 6,75531% при посочен в протокола 6,74351% ; за обект на Пийдър Пауър 4,41586% при посочен 4,0.40814% и за обектите на „Сънсет Къмършъл“ ЕООД 84,63922 % срещу описан в протокола 84,49133, като вещото лице в таблица е посочило изчислените от него квоти и е посочило разликите.