Решение № 12844 от 15.11.2022, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12844 гр. София, 15.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 153 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: НИКОЛАЙ Н. ЧАКЪРОВ при участието на секретаря ЛИЛИЯ П. ПЕТКОВА като разгледа докладваното от НИКОЛАЙ Н. ЧАКЪРОВ Гражданско дело № 20211110156074 по описа за 2021 година

Предявени са обективно кумулативно и субективно пасивно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, чл. 232, ал.

2, предл. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца солидарно следните суми: 21 792, 23 лв., представляваща наемна цена за периода 01.12.2020 г. – 31.03.2021 г.; 5 608, 04 лв., представляваща стандартна такса за обслужване за периода 01.01.2021 г. – 31.03.2021 г.; 2 723, 42 лв., представляваща такса маркетинг за периода 01.12.2020 г. – 31.03.2021 г., 238,09, представляваща такса за електричество за периода 01.12.2020 г. – 28.02.2021 г., 101,75 лв., включваща комунални услуги за периода 01.02.2021 г. – 20.03.2021 г., 138, 28 лв., представляваща такса за отопление/охлаждане на вода за периода 01.02.2021 г. – 20.03.2021 г. и 11 719, 25 лв., представляваща мораторна неустойка към 27.05.2021 г. съгласно чл. 7.11 от общите условия към договора за наем. Претендира се и законна лихва върху присъдените суми от 12.08.2021 г. до окончателното им изплащане, както и разноски по настоящото дело и проведеното обезпечително производство.

Ищецът твърди, че на 25.03.2019 г. сключил с ответника „ФИРМА“ ЕООД договор за наем, по силата на който му предоставил за временно и възмездно ползване обект .. с площ около 131,24 кв. м., разположен в търговски център „Г.С.З.“, находящ се в гр. С.З., ул. .. Със споразумение за новация от 27.09.2019 г. „ФИРМА“ ЕООД бил заместен като наемател от ответника „ФИРМА“ ООД, но било постигнато съгласие двамата да отговарят солидарно за всички задължения по договора за наем. Ищецът твърди, че съгласно договора за наем и общите условия към него наемателят следвало да заплаща наемна цена, такса услуги, маркетингови разходи и разходи за консумативи. Плащанията следвало да се извършват ежемесечно в 1 десетдневен срок от получаване на съответната фактура, като наемната цена била дължима дори и да не е издадена фактура. Твърди да не е получил плащане на съответните месечни падежи, поради което ответниците изпаднали в забава по отношение на следните суми: 21 792, 23 лв., представляваща наемна цена за периода 01.12.2020 г. – 31.03.2021 г.; 5 608, 04 лв., представляваща стандартна такса за обслужване за периода 01.01.2021 г.

– 31.03.2021 г.; 2 723, 42 лв., представляваща такса маркетинг за периода 01.12.2020 г. – 31.03.2021 г., 238,09, представляваща такса за електричество за периода 01.12.2020 г. – 28.02.2021 г., 101,75 лв., включваща комунални услуги за периода 01.02.2021 г. – 20.03.2021 г. и 138, 28 лв., представляваща такса за отопление/охлаждане на вода за периода 01.02.2021 г. – 20.03.2021 г.

Твърди се, че в чл. 7.11 от общите условия към договора за наем била уговорена мораторна неустойка при забавено плащане на наемната 2 цена и другите разходи, която била в размер на 0,50% за всеки ден забава и към 27.05.2021 г. възлизала на 11 719,25 лв. Поради изложените съображения ищецът М..и исковете да бъдат уважени и претендира разноски по настоящото дело и проведеното обезпечително производство.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата М..ба от ответника „ФИРМА“ ООД, който оспорва исковете. Поддържа, че на 28.11.2019 г. е започнал да развива търговска дейност в наетия обект, която преустановил в периода 14.03.2020 г. – 17.05.2020 г., поради обявено извънредно положение на територията на страната и забрана търговските центрове да работят. Счита, че тази забрана представлява непреодолима сила, от което прави извод, че изпълнението на задълженията по договора през този период следва да е било спряно и да не се дължат плащания. Поддържа, че след отпадане на извънредното положение клиентелата и оборотът на наетия обект били намалели значително, поради което страните преуредили наемното си правоотношение. Така, към процесния договор за наем било сключено допълнително споразумение № 1/10.08.2020 г. съгласно което заплащането на базовия наем и маркетинговите разходи за периода 14.03.2020 г. – 17.05.2020 г. в общ размер

3 832, 30 лв. се отсрочвало до 01.11.2022 г. или до прекратяване на договора. С допълнително споразумение № 2/10.08.2020 г. страните се съгласили базовият наем за периода 18.05.2020 г. – 31.10.2020 г. да бъде намален с 41,29 % и да се заплаща в размер на 58,71 % - по 7,11 евро на кв. м. Предвид факта, че била въведена втора забрана за работа на търговските центрове и оборота на наетия обект оставал нисък, ответникът твърди страните да са прекратили наемния договор по взаимно съгласие, считано от 28.02.2021 г. на основание чл. 6.1.3 от общите условия. Посочва, че на 20.03.2021 г. получил от ищеца уведомление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължения по него, което според ответника не следвало да има действие, тъй като се претендирало плащане за периода на извънредното положение, което представлявало непреодолима сила и спирало изпълнението на задълженията по договорите. Освен това договорът бил прекратен по-рано /на 28.02.2021 г./ по взаимно съгласие. Поради тези 2 съображение счита, че не дължи и сумите за м.03.2021 г., като в тази връзка допълва, че е преустановил търговската си дейност в наетия обект още на 24.02.2021 г. Ответникът счита, че не следва да дължи плащане на разходи за периода 28.11.2020 г. – 31.01.2021 г., когато за втори път е въведена забрана за работа на търговските центрове и не е било възможно процесният обект да се ползва, респ. – не са извършвани разходите, които се претендират от ищеца. На следващо място ответникът твърди, че от претендираните суми ищецът е следвало да приспадне внесен по договора депозит в размер на 31 607, 06 лв., което не било сторено. Ответната страна оспорва и претенцията за неустойка при възражения, че не е налице забава в погасяването на главните задължения. В тази връзка твърди да не са ангажирани и доказателства за връчване на съответните фактури. Поради изложените съображения М..и исковете да бъдат отхвърлени.

Ответникът „ФИРМА“ ЕООД е депозирал отговор в срока по чл. 131 ГПК, в който посочва, че поддържа изцяло подадения от „ФИРМА“ ООД отговор на исковата М..ба.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по делото, намира следното:

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД и чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД.

Страните не спорят, че на 25.03.2019 г. е сключен договор за наем между ищеца и ответника „ФИРМА“ ЕООД, по силата който ищецът му е предал за временно и възмездно ползване обект .. с площ около 131, 24 кв. м., разположен в търговски център „Г.С.З.“, находящ се в гр. С.З., ул. ., като и че със споразумение за новация от 27.09.2019 г. „ФИРМА“ ЕООД бил заместен като наемател от другия ответник „ФИРМА“ ООД, като било постигнато съгласие двамата да отговарят солидарно за всички задължения по договора за наем.

В чл. 4 от договора е предвидено, че наемателят ще заплаща месечен базов наем в размер на 12 евро за 1 квадратен метър от наемната площ без ДДС. Страните са уговорили, че базовият наем следва да се заплаща от наемателя авансово, ежемесечно, в срок не по – късно от 3-то число на месеца, за който се отнася плащането, като наемодателят издава фактура за дължимия базов наем не по – късно от края на предходния месец.

Съгласно чл. 4.4 от договора наемателят следва да заплаща ежемесечно авансово „такса услуги“ в прогнозен размер на 7 евро на кв.м. от наемната площ без ДДС, както и „маркетингови разходи“ в размер на 1,50 евро на кв.м. от наемната площ без ДДС, дължими заедно със заплащането на базовия наем. В приложимите към договора общи условия е предвидено и заплащане на „такса услуги“, като съгласно чл. 3.6.2 действителната стойност се изчислява в началото на всяка година за предишната и в зависимост от реалните разходи, всеки излишък от средства, преведени от наемателя, се отчислява от следващото авансово плащане на таксата услуги. Всеки недостиг 3 на средства се покрива от наемателя, който заплаща дължимите суми на наемодателя в рамките на 10 дни след получаване на извлечението за таксата услуги.

На 16.03.2021 г. ищецът е изпратил нотариално заверено уведомление до наемателя за разваляне на договора за наем считано от датата на получаване на уведомлението – 20.03.2021 г. Като основание е цитирана уговорката на чл.

6.2.1 от Общите условия приложими към договора за наем, а именно с уведомление за прекратяване в случай на неизпълнение, връчено от изправната страна на неизправната. Посочено е, че към датата на уведомлението наемателят не е изпълнил своевременно, надлежно и в пълен размер своите задължения за плащане съгласно договора за наем, във връзка с което му е предоставен 15 дневен срок да отстрани неизпълнението.

Посочени са и други нарушения от страна на наемателя – че не е представил надлежно обезпечение съгласно чл. 5 от ОУ, както и че е затворил търговския обект на 24.02.2021 г. и не оперира наемната площ повече от 72 часа.

В отговор ответникът „ФИРМА“ ООД е изпратил на ищеца нотариално заверено уведомление, че не приема полученото уведомление за разваляне на договора на посочените основания, тъй като счита, че договорът е прекратен считано от 28.02.2021 г. по взаимно съгласие между страните въз основа на устните договорки между тях и поради невъзможност за упражняване на правата на дружеството за ползване на обекта.

С решение № 42/11.05. 2015 г. по т. д. № 1357/2013 г. по т. д. № 1357/2013 г. на ВКС, I т. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, е прието, че на осн. чл.

20а, ал. 2 ЗЗД прекратяване на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора.

Както е посочено в решение № 242 от 10.02.2017 г. по т. д. № 3389/2015 г., І ТО на ВКС, законът не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок. На основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок. Наемателят не дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот за периода след отправено от него изявление за прекратяване на срочен наемен договор и връщане на вещта, ако наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил облигационната връзка между страните да бъде прекратена. В 4 тежест на наемателя е, при позоваване от негова страна на настъпило предсрочно прекратяване на договорната връзка, да установи наличието на обстоятелства, от които може да се заключи, че е постигнато общо съгласие на страните за отпадане на действието на договора за остатъка на наемния срок.

В случая по делото действително се установява, че наемателят е затворил търговския обект и е напуснал наетото помещение. Данни в тази насока се съдържат както в уведомлението за прекратяване на договора от страна на наемодателя, така и в показанията на св. М.К., съгласно които магазинът е преустановил работа на 24.02.2021 г., а на 27.02.2021 г. всички вещи на наемателя са били изнесени от обекта. Не се установява обаче наемодателят да е изразил съгласие с едностранното прекратяване на договора, считано от 28.02.2021 г., а дори напротив –противопоставянето на изявлението на наемателя е обективирано фактически посредством изпращането, респ. връчването на нотариални покани и уведомления до наемателя. Следователно ответникът не е ангажирал доказателства за осъществено предаване на вещта от наемателя на наемодателя и установяване от последния на фактическа власт.