Решение № 265774 от 14.09.2021, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е гр. София, 14.09.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ Е въззивен състав, в публичното съдебно заседание на осемнадесети юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ мл. с. ЕВЕЛИНА МАРИНОВА при участието на секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Е. Маринова гр. дело № 1067 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 151479 от 16.07.2020 г., постановено по гр.д. № 45326/2019 г. на СРС, ГО, 43 състав /с отстранена очевидна фактическа грешка с решение № 20276333 от 15.12.2020 г./ Ц.С.Д. е осъдена да опразни и предаде на основание чл.233, ал.1 ЗЗД, на „С.К.“ ООД държането на отдадения под наем по силата на договор за наем от 15.02.2016 г. недвижим имот, а именно: сграда с идентификатор *** със застроена площ от 208 кв.м., находящ се в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район „Кремиковци“ с обща площ на поземления имот 43 032 кв.м.

Ответницата е осъдена да заплати на ищеца, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 1 380 лв. разноски по делото.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответницата Ц.С.Д.. Счита, че обжалваното решение е неправилно, тъй като е постановено в противоречие с материалния закон, съдопроизводствените правила и е необосновано. Излага съображения, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че е нарушила процесния договор за наем. В тази връзка поддържа, че е изправна страна по договора – ползвала е имота по предназначение и е заплащала уговорената наемна цена, което се установява от представените по делото разписки и платежни нареждания. Твърди, че е продължила да полза имота със знанието и непротивопоставянето на наемодателя, който е продължил да получава уговорената наемна цена. Счита за неправилни изводите на съда относно срока на договора. В тази връзка поддържа, че необосновано съдът е приел, че договорът се счита прекратен след изтичане на един месец от получаване на поканата при положение, че в самия договор са налице други уговорки между страните, а именно – клаузи, характерни за предварителен договор по чл.19, ал.3 ЗЗД. Позовава се на пар.4, изр.2 от договора, според който заплатената наемна цена всъщност представлява и заплащане на част от продажната цена на имота. Съгласно чл.13, ал.2 от договора наемодателят е декларирал, че е собственик на имота и в качеството на такъв е предприел действия по обособяване на ПУП с цел обособяване на самостоятелен парцел с площ от 2 200 кв.м., който ще включва и отдадената под наем сграда, а наемателят декларирал, че ще закупи парцела в този му размер, поради което наемателят не е длъжен да приеме изпълнение, което се различава съществено от клаузите на договора, с лед като с нотариалната покана е предложено закупуването на поземлен имот с 200 кв.м. по-малък от уговореното. Поддържа, че според чл.15 от договора последният се счита прекратен с прехвърляне от наемодателя на наемателя на правото на собственост на новия парцел с приблизителна площ от 2 200 кв.м. Счита, че преди това договорът не може да се счита за прекратен с оглед наличието на посочената клауза. Сочи, че в нотариалната покана са предложени три варианта, без обаче да са посочени конкретен ден, час и нотариус, при който да бъде изповядана сделката, поради което на жалбоподателката не е била дадена възможност да закупи имота, нито подходящ срок за изпълнение на предложенията, с оглед на което неизправна страна се явява наемодателят. Развива доводи във връзка с достоверността на показанията на свидетеля Г.. Моли съда да отмени обжалваното решение и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца „С.К.“ ООД, с който я оспорва. Излага съображения за неоснователност на заявените с жалбата оплаквания. Поддържа, че предмет на иска му е опразване на наето помещение, което претендира с оглед валидно осъщественото прекратяване на договора за наем – с едномесечно предизвестие, отправено до наемателя, на основание чл.238 ЗЗД, а не с оглед разваляне поради виновно неизпълнение на последния, каквото не твърди да е налице, независимо, че към датата на прекратяване на договора са били налице неизплатени задължения на наемателя – наемната цена за м.12.2017 г. Поддържа, че договорът е сключен без определен срок, с оглед на което законосъобразно същият е бил прекратен с едномесечно предизвестие на основание чл.238 ЗЗД. Излага съображение, че едва с въззивната жалба жалбоподателката въвежда довод, че се касае за предварителен договор за покупко-продажба между страните, като поддържа и че горното не може да бъде споделено, доколкото в представения по делото договор не се съдържат съществените елементи на последния. Моли съда да остави въззивната жалба без уважение. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно разпоредбите на чл.235, ал.2 ГПК намира от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с иск с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.

Ищецът твърди, че по силата на договор за наем от 15.02.2016 г., сключен с ответницата, й е предоставил ползването на сграда с идентификатор № *** със застроена площ от 208 кв.м., намираща се в поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г., с адрес на имота: гр. София, район „Кремиковци“ с обща площ на поземления имот 43 032 кв.м. Твърди, че договорът е бил сключен въз основана на решение на Общото събрание на дружеството, взето на 10.02.2016 г. Твърди, че договорът е сключен без определен срок, като съгласно чл.15 от същия е предвидено, че се прекратява с прехвърляне на правото на собственост върху сградата от наемодателя на наемателя, както и на приблизителна площ от 2 200 кв.м., която наемодателят е поел задължение да обособи от парцела с обща площ от 43 032 кв.м. В договора обаче не е предвиден срок за горепосочените действия, поради което следва д се приеме, че последният е сключен без определен срок. Твърди, че на 18.01.2018 г. на наемателя е връчена нотариална покана, с която същият е уведомен, че ищцовото дружество има готовност за извършване на покупко-продажба на имота. Със същата покана наемодателят е отправил до наемателя едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем. Поддържа, че с оглед предходното, на 18.02.2018 г. за наемателя е възникнало задължение да върне държането на имота. Твърди се, че това не е било сторено, като имотът не е бил освободен от находящите се в него вещи, не са били предадени ключовете и държането на имота. Моли съда да осъди ответницата да му предаде държането на процесния имот. Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответницата оспорва предявения иск. Не оспорва факта на сключване на договора за наем, като твърди, че е изправна страна по последния. Твърди, че страните са в преговори относно покупко-продажбата на същия, като плащането на наемната цена представлява плащане на продажната цена по сделката. Поддържа, че е изпълнила коректно задължението си за заплащане на дължимите месечни вноски през периода от 15.02.2016 г. до м.10.2019 г. включително. Твърди още, че от приложената нотариална покана се установява, че страните имат устна уговорка за прехвърляне правото на собственост така, както е посочено в чл.15 от договора, като след изпращане на поканата ищецът е продължил да получава наем за имота, с което мълчаливо се е съгласил с продължаване на неговото действие, въпреки отправеното предизвестие. Сочи, че неизправна страна по договора е ищецът, тъй като е подал документи за образуване на нов урегулиран поземлен имот с площ от 2000 кв.м., а не както е уговорено в договора – 2200 кв.м. Моли съда да отхвърли предявения иск.

По делото е представен договор за наем от 15.02.2016 г., сключен между „С.К.“ ООД в качеството на наемодател и Ц.С.Д. в качеството на наемател, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя за възмездно ползване следния недвижим имот, собственост на наемателя, а именно: сграда с идентификатор *** със застроена площ от 208 кв.м. и предназначение „промишлена сграда“, находящ се в УПИ с идентификатор *** съгласно кадастралния план и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-61/27.09.2010 г., с адрес: гр. София, район „Кремиковци“, местност „ЗСК Кремиковци“ с обща площ 43 032 кв.м. /р.I, чл.1, ал.1/, който имот ще се използва от наемателя като склад /чл.2/. Уговорена е наемна цена в размер на сумата от 1 000 лв. без ДДС, дължима до 20-то число на месеца /чл.3/, като страните са постигнали съгласие, че наемателят ще заплаща на наемодателя дължимата наемна цена ежемесечно и в брой до прехвърляне правото на собственост от наемодателя на наемателя, а изплатената сума за времето на ползване на сградата ще бъде приспадната от цената на имота към момента на изповядване на сделката пред нотариус /чл.4/. В раздел V „Декларации и гаранции на страните“ е посочено, че всяка от страните сключва договора, като изцяло се доверява на декларациите и гаранциите на другата страна, а именно – наемодателят декларира, че: е собственик на имота – обект на договора и в качеството на такъв е предприел действия по изготвянето на ПУП с цел обособяване на самостоятелен парцел с приблизителна площ около 2 200 кв.м., който ще включва и гореописаната сграда, предмет на договора за наем /чл.13, ал.1, т.2/; наемателят декларира, че ще закупи обособения самостоятелен парцел, ведно със сградата в него, предмет на договора /чл.13, ал.1, т.3/.

Страните са уговорили, че договорът влиза в сила от датата на подписването му /р.VI, чл.14/, както и че договорът се прекратява с прехвърляне от наемодателя на наемателя на правото на собственост върху новия парцел с приблизителна площ от 2 200 кв.м. и находяща се в него сграда, предмет на договора за наем /р.VI, чл.15/.

Представен е протокол от Общо събрание на „С.К.“ ООД от 10.02.2016 г., в който е обективирано взето решение за отдаване под наем на процесния недвижим имот.

С нотариална покана, връчена на 18.01.2018 г., наемодателят е уведомил наемателя, че задълженията по чл.13, ал.2 от договора за изпълнени, както и че са налице всички необходими документи за сключване на нотариален акт за прехвърляне собствеността на процесния имот; че към момента на поканата са изплатени всички месечни вноски от датата на сключване на договора до м.11.2017 г., като дължими остават наемните задължения за м.12.2017 г. и м.01.2018 г. В нотариалната покана се съдържа изявление на наемодателя, че прекратява договора с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаването му, като моли наемателя в срок от един месец да предприеме едно от следните три действия: 1) да се свърже с наемодателя и да уговорят дата и нотариус за сключване на договор за покупко-продажба; 2) в случай че не желае да закупи имота, заплатените до момента суми ще се считат само и единствено за наемни вноски, като в случай че желае да продължи използването на имота – се отправя предложение за сключване на нов договор при наемна цена в размер на 1 000 лв. на месец без приспадане на наемната цена от продажната такава;

3) в случай че не желае да закупи имотите или да сключи нов договор за наем – до края на едномесечното предизвестие да освободи/върне сградата, предмет на договора за наем.

Представени са 20 бр. приходни касови ордери за заплатени суми за наем по договора за наем от 15.02.2016 г., дължим за периода м.02.2016 г. – м.12.2017 г.; 1 бр. квитанция от 12.11.2015 г. за заплатена от ответницата в полза на ищеца сума в размер на 2 000 лв. с посочено основание – аванс за продажба на имот, както и платежни нареждания от 20.06.2018 г. и 21.06.2018 г. за сумата от по 9 740 лв. всяко с основание – „по договор“.

Пред СРС е разпитан свидетелятР.., който депозира показания, че процесната сграда представлява производствено хале с едър кофраж, като знае за уговорки за закупуване на сградата от купувач – Ц., като е присъствал на разговори между Д.М./законен представител на ищцовото дружество/ и брата на Ц. от името на последната във връзка с уговорки за закупуване на сградата, като знае от Д., че не се е стигнало до продажба на имота, тъй като не е била заплатена цената, както и че има нотариална покана за прекъсване на договора между страните.