Определение № 904 от 25.02.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 904 гр. София, 25.02.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мими Фурнаджиева

Членове:

Велислав Павков

Десислава Попколева като разгледа докладваното от Десислава Попколева Касационно гражданско дело № 20258002103987 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Никан 49“ ЕООД, чрез адв.П. против решение № 160/09.07.2025 г. по в.гр.д. № 222/2025 г. на Окръжен съд Враца, с което като е потвърдено решение от 23.12.2024 г. по гр.д. № 761/2024 г. по описа на Районен съд Козлодуй, е отхвърлен предявения от касатора срещу Л. Х. С. иск за установяване по отношение на ищеца /арендатор по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под вх.рег.

№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6/ на непротивопоставимост на сключения от ответника анекс към договор за аренда на земеделски земи от 13.07.2012 г., вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под вх. рег.№ 1610/14.02.2022 г., акт 127, том 3 за стопанската 2022/2023 г. и следващите до стопанската 2031/2032 по отношение на описаните в договора за аренда от 16.11.2016 г. земеделски земи.

Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа, че то е неправилно – като постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. В изложението се поддържа, че са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по следните въпроси: 1/ Длъжен ли е въззивният съд да изложи мотиви и да обсъди всички допустими и относими към предмета на спора доводи, твърдения и възражение на страните, както и да извърши самостоятелна преценка на всички събрани по надлежния процесуален ред доказателства във връзка с въведените от страните правно релевантни факти; 2/ Подписването на анекс между страните приравнен ли е на нов договор за аренда или е продължен вече съществуващ действащ между страните договор и какво е действието на вписването; 3/ При конкуренция на права между ползватели по 1 договори за аренда, сключени преди изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ / ДВ, бр.

13/2017 г./ следва ли да се прилагат новите правила за мнозинство повече от 50% от съсобствеността и има ли разпоредбата обратно действие; 4/ Правно допустимо ли е изменение на договор за аренда от трети лица, които не са страни по него; По първите два въпроса, се поддържа, че въззивният съд е процедирал в противоречие с практиката на ВКС, конкретно посочена в изложението. По трети и четвърти въпрос се поддържа, че е налице допълнителния критерий на т.3 на чл.280, ал.1 ГПК с обосновка, че не е налице казуална практика на ВКС, както и че отговорът на първия въпрос би способствал за точното прилагане на нормата на чл. 3, ал.4 ЗАЗ.

Насрещната страна Л. Х. С., чрез адв. Л., е депозирал отговор, в който поддържа, че не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение. По същество се поддържа, че изложените в жалбата доводи за неправилност на въззивното решение, са неоснователни.

За да потвърди решението на първоинстанционния иск, с което е отхвърлен иска, въззивният съд е приел, че спорът е възникнал поради съществуването на два арендни договора с един и същ предмет досежно определени земеделски имоти, вписани в Службата по вписване и е за установяване, че арендният договор по анекса от 14.02.2022 г., сключен между ответника и съсобственици на имотите, притежаващи повече от 50 % от съсобствеността, за процесните имоти и период, е непротивопоставим на ищеца-арендатор на същите имоти по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под вх.рег.№3090/16.11.2016 г., акт 27, том 6. Приел е, че в случая е налице конкуренция на права между двамата арендатори, което обуславя и правният интерес на ищеца от предявяване на отрицателен установителен иск, че сключеният от ответника със съсобственици на земеделските имоти, му е непротивопоставим поради по-ранното вписване на сключения от него аренден договор с един от съсобствениците на същите земеделски имоти. Позовавайки се на разясненията, дадени в мотивите на т.2 от ТР №2/20.07.2017 г. по тълк.дело № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС и последвалата казуална практика на ВКС, въззивният съд е приел, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13/07.02.2017 г., не е специална и не изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Посочил е, че договорът за аренда, представлява действие по управление и съответно може да бъде сключен от всеки съсобственик на вещта. Ако обаче съсобственикът, който го е сключил не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици-заедно или поотделно, освен ако са го приели. Ето защо, ако са налице сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, но за съвпадащи периоди от време, до изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със 2 съсобствениците, притежаващи повече от 50 % в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.31, ал.2 ЗС. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% в съсобствеността, е вписан, последният не е противопоставим на последващ арендатор, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. Това разрешение бе потвърдено и с нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ при изменението на закона с §6 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обв.ДВ, бр.13/07.02.2017 г., с която редакция се създаде кореспондиращо на общата уредба на чл.32, ал.1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски зами чрез отдаване под аренда. При така изложените решаващи съображения, въззивният съд е извел извод, че договорът за аренда от 16.11.2016 г., сключен от ищеца с един от съсобствениците на имотите, който притежава по-малко от 50% от съсобствеността, не е противопоставим на страните, сключили договора за аренда от 13.07.2022 г. – ответника Л. Х. С. и съсобствениците, притежаващи повече от 50% от съсобствеността, независимо от поредността на вписванията.

Настоящият състав на ВКС констатира, че в производството по делото не са участвали страните по договора от 13.07.2022 г.- арендодатели на ответника Л. Х. С., а доколкото те са страна по правоотношението, породило конкуренцията между двамата арендатори, техните права и задължения също се засягат от изхода на спора. Въззивният съд не е констатирал тази нередовност на исковата молба, която обуславя недопустимост на обжалваното пред него първоинстанционно решение и вместо да обезсили същото, го е потвърдил.

С оглед горното и съобразявайки разрешението, дадено в т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. по тълк.дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, според което служебното задължение на съда да следи за спазването на съществените процесуални норми, обуславящи валидността и допустимостта на съдебните решения във всяко положение на делото, намира приложение и в стадия на селектиране на касационните жалби, настоящият състав на Върховния касационен съд приема, че в случая касационното обжалване на решението следва да се допусне на основание чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното решение да е недопустимо, като постановено по нередовна искова молба.

За касационното обжалване, касаторът дължат държавна такса в размер на 64,71 евро, на основание чл.18, ал.2, т.2 ТДТ, които се събират от съдилищата по ГПК.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, състав на IV г.о.

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на № 160/09.07.2025 г., постановено 3 по в.гр.д. № 222/2025 г. по описа на Окръжен съд Враца.

УКАЗВА на „Никан 49“ ЕООД, в едноседмичен срок от получаване на препис от определението да представи доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 64,71 евро, като в противен случай производството пред касационния съд ще бъде прекратено.

Делото да се докладва на председателя на IV г.о. след представяне на доказателства за внесена държавна такса за насрочването му в открито съдебно заседание.

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4