Решение № 175 от 17.03.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 175 гр. София, 17.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева при участието на секретаря Нели Й. Първанова като разгледа докладваното от Гълъбина Генчева Касационно гражданско дело № 20248002104161 по описа за 2024 година

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу решение № 189 от 21.02.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд и по частна касационна жалба „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу определение № 1808 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд, отнасящо се за разноските в първата инстанция.

По касационната жалба:

Жалбоподателят „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД оспорва въззивното решение в отхвърлителната му част по предявения от него срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за прогласяване нищожност поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения по протокол на ОС на ЕС от 22.11.2021 г. Счита за неправилен решаващия извод на въззивния съд, че процесният комплекс от сгради не отговаря на изискванията на чл.2, вр. § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за комплекс от затворен тип. Счита, че решаващо за определяне формата на управление на общите части в етажната собственост е съответствието на процесния комплекс от сгради с нормативната уредба на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, а не обстоятелството, че част от сключените договори за управление по чл.2 ЗУЕС не са с нотариална заверка на подписите. Поддържа, че преди влизане в сила на ЗУЕС нормативната уредба не е изисквала сключването на договори за управление, но същевременно не ги е забранявала.

1

Трябвало да се отчете и това, че жалбоподателят е собственик на земята, върху която е построен комплексът, както и на изградените игрища, басейни, зелени площи, алеи и др.

Тези обекти оставали за общо ползване и не се придобивали от купувачите на жилища в комплекса. Недопустимо било собствениците на жилища да диктуват условията за ползване на тези територии и съоръжения. ОС на ЕС нямало компетентност да взема решения за територии, обекти и съоръжения, които не са общи части по чл.38, ал.1 ЗС. Нарушаването на компетентността по чл.11 и чл.33 ЗУЕС също водело до нищожност на решенията на ОС на ЕС. Част от решенията на ОС на ЕС касаели разходи за управление на плажната ивица, която е изключителна държавна собственост и затова влизали в противоречие с чл.2, ал.2, т.1 ЗДС, вр. чл.18, ал.1 от Конституцията на РБ и това водело до нищожността на тези решения.

Ответникът в производството - Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, представлявана от управителя Д. Ш., оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна. Сочи, че в случая част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата са сключили договори за управление с инвеститора, които са с нотариална заверка на подписите, други собственици – договори без нотариална заверка, а трети изобщо нямат сключени договори. Именно договорите във формата по чл.2 ЗУЕС са тези, които определят наличието на жилищен комплекс от затворен тип. Този комплекс не се създавал само по обективни признаци, нито постфактум чрез закон, който няма обратно действие. Не можело да се приеме, че разпоредбата на чл.2 ЗУЕС има по презумпция задължителен характер за онези собственици, които не са сключили такива договори. Идеята на законодателя била да даде приоритет на договарянето, като този начин на управление е възможност, но не задължение. Договорът бил последица не само при наличие на обективните признаци на [жк], но и ако имало изразена воля за сключването му от двете страни на правоотношението. Поставя се под съмнение и наличието в случая на обективни признаци на комплекс от затворен тип, тъй като сградите в комплекса имали ваканционен характер, в някои от тях имало и търговски обекти, както и свободен достъп до публична държавна собственост – плажната ивица.

С определение № 4742 от 21.10.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следния въпрос:

При наличието на сключени договори за управление между инвеститора и собствениците на индивидуални обекти в комплекс от затворен тип, не всички от които са с нотариална заверка на подписите и вписани, може ли да има Общо събрание като орган на управление на етажната собственост, в отклонение от и в нарушение на предвидения ред за управление в договора, сключен между инвеститора и собствениците на индивидуалните обекти.

Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато в неговата цялост, включително и в частта по уважения евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС за отмяна на същите решения на ОС на ЕС, поради връзката между исковете.

Съставът на ВКС приема следното:

Въпросът, по който е допуснато касационно обжалване, се свежда до това каква е формата на управление на етажна собственост, която отговаря на обективните критерии по § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за [жк], но не всички договори с инвеститора по чл.2 ЗУЕС са с нотариална 2 заверка на подписите и не са вписани поради обективното обстоятелство, че част от тях са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС.

Настоящият състав на ВКС приема, че в такава хипотеза, когато не е оспорена автентичността на подписите в договорите, които нямат нотариална заверка или когато оспорването не е доказано, формата на управление е по чл.2 ЗУЕС и тя изключва общия ред за управление по Глава втора, Раздел втори на ЗУЕС чрез Общо събрание на етажната собственост. Съображенията за това са следните:

До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. правната уредба на етажната собственост и нейното управление се съдържа в Закона за собствеността /ЗС/ и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост /П.-отм./. Съгласно чл.42 ЗС, редакция преди изменението с ДВ, бр.6/2009 г., управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание на собствениците и на избрания от него управител. В П. се съдържа детайлна уредба на свикването на Общо събрание на етажната собственост, неговите правомощия, начина на вземане на решения и надзора върху тях.

Към момента на приемане на ЗС и П. през 1951 г., а и дълго време след това, в България обективно не съществуват жилищни комплекси от затворен тип, при които в един урегулиран поземлен имот се обособява комплекс от една или няколко сгради в режим на етажна собственост, заедно с други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Затова законодателят не създава специални правила за начина на управление на общите части в такива комплекси. Такива комплекси обаче реално възникват още преди влизане в сила на ЗУЕС като сложно съчетание от няколко вида собственост – собственост на различни лица върху отделните обекти в сградата или сградите, както и собственост на инвеститора върху земята и съоръженията, разположени върху нея – паркоместа, тенис кортове, басейни, детски площадки и др. Поддръжката на такива комплекси изисква друга форма на управление, различна от предвидената в ЗС и П., която да се грижи за комплекса в неговата цялост, а това надхвърля интереса и правомощията на отделните етажни собственици. Това налага инвеститорите предварително да предвидят и установят такава форма на управление на комплекса чрез договори, в които всеки етажен собственик да се съгласи да им възложи управлението на комплекса при заплащане на определени такси.

Преди влизане в сила на ЗУЕС законът не забранява изграждането на жилищни комплекси от затворен тип, нито пък форма на управлението им чрез договори между собствениците на отделни обекти в комплекса и инвеститора.

С влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. за първи път се регламентира както съществуването на жилищните комплекси от затворен тип - § 1, т.3 ДР, така и специалната форма на управлението им от инвеститора чрез възлагане с договори по чл.2 ЗУЕС, която изключва управлението чрез Общо събрание на етажната собственост. Законът определя и формата на договорите по чл.2 ЗУЕС – те трябва да са с нотариална заверка на подписите и да са вписани с цел тяхната противопоставимост на последващи приобретатели. Уредбата е 3 изключително лаконична и създава проблеми в практиката. Липсва уредба за действието на закона спрямо заварените отношения в съществуващи жилищни комплекси от затворен тип.

По-специално липсва правило ще се прилага ли формата на управление по чл.2 ЗУЕС по отношение на жилищни комплекси от затворен тип, заварени от ЗУЕС, в които договорите за управление с инвеститора не са с нотариална заверка на подписите и не са вписани. Тази липса на преходна разпоредба по необходимост следва да бъде преодоляна от съдебната практика, при съблюдаване на чл.5 ГПК и при отчитане на правилото за действие на новия закон спрямо заварени висящи правоотношения.

ЗУЕС регламентира правилото, че управлението на жилищни комплекси от затворен тип става от инвеститора, когато има воля от това, изразена както от него, така и от отделните собственици на обекти в комплекса, изразена в договори по чл.2 ЗУЕС. За да е ясно, че волята е изразена именно от собствениците, техните подписи трябва да са с нотариална заверка. Преди ЗУЕС не е имало регламентирана форма на управление на жилищните комплекси от затворен тип с договори, затова не е имало и изискване за нотариална заверка на подписите в тези договори. След влизане в сила на ЗУЕС обаче, лицата, които са сключили такива договори, не могат да се откажат от тях под претекст, че подписите им не са нотариално заверени. Решаващ за запазването на тези договори при действието на новия ЗУЕС е фактът на изразената в тях воля жилищният комплекс от затворен тип да се управлява от инвеститора. След като не се оспорва автентичността на подписите в тези договори или след като не е доказано оспорването на тези подписи, изразената в тях воля за управление на комплекса от инвеститора следва да се запази и при действието на новия закон, тъй като тя вече е изразена и именно тя е решаваща за формата на управление по чл.2 ЗУЕС.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение състав на Бургаския окръжен съд е отменил решение № 164 от 20.04.2023 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд и е отхвърлил предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, главен иск за прогласяване нищожността поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г. Със същото решение на въззивния съд решенията на ОС на ЕС са отменени като незаконосъобразни по предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС.

Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:

Ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД е построил в собствено дворно място, представляващо УПИ [№], [№], [№] от кв. 6, Ю. плаж, [населено място], четири сгради за сезонно ползване, като сграда „А“ е отделена от останалите, а сгради „В“, „С“ и „Д“ са долепени една до друга и образуват един архитектурен обем, но функционално са три отделни сгради. Инсталациите са общи за групата сгради до абонатното помещение на всяка сграда, а оттам се разделят. Само за сграда D са предвидени обекти с обществено обслужващо предназначение – ресторант, магазин за хранителни стоки, кафе-бар, фитнес + SPA. център и офис. В границите на поземления имот има изграден открит паркинг и три 4 плувни басейна, както и водомерна шахта. Имотът се охранява от жива охрана, която прави обиколки на определен интервал. На територията на имота са разположени 9 броя камери, покриващи възможните места за достъп на външни лица. По западната граница са монтирани бариери и метални портали, осигуряващи достъп до двата паркинга – открит и закрит, и отделен вход (служебен) за зареждане или при друга необходимост. Около имота има изградени оградни каменни стени, жив плет и телена ограда.