Решение № 280 от 30.03.2021, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 280 гр. София , 26.03.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично заседание на дванадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева

Асен Воденичаров при участието на секретаря Диана В. Аначкова като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело № 20201000502349 по описа за 2020 година

Производството е образувано по въззивна жалба на Д. Г. Д. срещу решение № 2981/14.05.2020г. на СГС, ГО, 7 състав, постановено по гр.д. № 11778/18г., с което е отхвърлен искът й с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение е неправилно, необосновано и несъобразено с представените по делото доказателства. Съдът не е обсъдил в цялост наведените от нея доводи. В сключения предварителен договор изрично е посочено, че купувачът ще заплати част от покупната цена с банков кредит. След предоставяне на документите за имота от продавача е кандидатствала за кредит в „ЦКБ“ АД, от където на 26.03.2018г. е получила писмен отказ за предоставяне на ипотечен кредит. Такъв отказ е получила и от „ОББ“ АД. Съдът не е обсъдил дали тя като купувач има право да развали предварителния договор на основание чл.3.3.3. Развалила го е поради отказ за кредитиране от две банки. Спорът между страните е правото на жалбоподателя като купувач да развали предварителния договор на основанието, изрично предвидено в чл.3.3.3 от него. Представените по делото доказателства обосновават правото 1 й да го развали, тъй като е невъзможно да се представят исканите от банката доказателства за пълно или частично заличаване на двете договорни ипотеки, вписани на 30.03.3011г. и 17.05.2011г. Първоинстанционният съд е приел, че наличието им не води до нарушаване на договора от страна на продавача. Това не е основание за формиране на правото на купувача да развали предварителния договор, а от значение е отказът на банката, ако той се основава на неизрядност на документите на имота. Жалбоподателят счита, че дори и да няма такава неизрядност правото му да развали договора произтича от отказа за кредитиране. Ако няма неизпълнение на продавача на чл.2.4.1, то той не е представил изрядни документи за имота, които да осигурят кредитиране. В случая не е поставено като условие изследването дали е основателен или не отказът на банката, а само наличието на такъв предпоставя правото на въззивника за иска разваляне на договора и връщане на задатъка.

Затова моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и да уважи предявения иск изцяло или само за 17 602 лв.

Ответникът „Колект плюс“ ЕООД в депозиран писмен отговор оспорва жалбата. Счита я за неоснователна. Сочи, че пред СГС не е направено алтернативно искане за присъждане на по- малка сума по размер. Въвежда се предмет, с които първоинстанционният съд не е сезиран. Поддържа, че постановеното решение е правилно и законосъобразно. Сочи, че дружеството не е собственик на идеални части от парцела, което е станало известно на въззивника при сключването на предварителния договор. Неоснователни са твърденията на ищеца, че ипотеките са се разпрострели и върху имота, негова собственост. Особеният залог не е вписан, поради което не е противопоставим на жалбоподателя. Счита, че ищецът може да иска връщане само на дадената сума от 17 602 лв.

Съдът след като обсъди събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна:

СГС е сезиран с иск по чл.93, ал.2 от ЗЗД. В исковата молба ищецът твърди, че с ответника са сключили предварителен договор на 29.01.2018г. за 2 покупко- продажба на ап.4.14, находящ се в сграда 7-Д на първия тавански етаж, състоящ се от кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад с площ от 62, 21 кв.м. със складови площи с височина под 1, 50 м. с обща площ от 5, 40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.40 кв.м. и с обща площ на апартамента с включени идеални части от

88, 62 кв.м. с идентификатор

***. с адрес : гр. София, ж.к. „Гърдова глава“, сграда 5, ет.4, заедно с 5, 115 % ид.ч. от самостоятелен обект в сградата с идентификатор *** с адрес гр. София, ж.к. „Гърдова глава“, сграда 5, етаж 1, гараж № 19, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, подземен паркинг, находящ се в жилищна сграда 7 Д на подземен етаж на кота -2,90 със застроена площ от 628, 51 кв.м., които идеални части съответстват на обособеното съгласно одобрения архитектурен проект за подземен паркинг паркомясто № 0.09 със застроена площ от 13, 20 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на подземния паркинг и рампата към него, равняващи се на 24, 28 кв.м., находящи се в гр. София, ж.к. „Панорама Бояна“, бл.7Д . Цената на обектите е 90 000 евро или тяхната равностойност от 176 025 лв. Ответникът е декларирал, че недвижимият имот, описан погоре, е обременен с договорна ипотека, сключена в полза на „РайфайзенбанкБългария“ ЕАД. Продавачът е декларирал, че той не е обременен с други тежести. В съответствие с уговореното ищецът е платила задатък от 17 602 лв. на 29.01.2018г., а останалата част от цената е следвало да заплати със собствени средства и банков кредит. Последният ще се изплати след нотариалното изповядване на сделката. След сключване на предварителния договор продавачът е следвало да й предостави всички необходими документи за имота във връзка с кандидатстването й за ипотечен кредит.

След представяне на документите и извършена проверка от нейна страна е установила, че на 12.04.2011г. е вписан особен залог на търговското предприятие на „Бояна Резидънс“ ЕООД в полза на „Алфа Банк – Клон България“ като обезпечение по договор от 30.03.2011г. Сключени са и две договорни ипотеки, вписани съответно на 30.03.2011г. и 17.05.2011г.

Ищецът е кандидатствала за банков кредит в „ЦКБ“ АД като е представила всички необходими документи. Но е била уведомена, че незаличените ипотеки и залога на търговско предприятие са пречка за банката да й отпусне кредит за покупка на имота. На 26.03.2018г. е получила

3 уведомително писмо от банката, че искането й за кредит не е одобрено.

Според банката двете ипотеки на земята са се разпрострели и върху построената върху нея сграда, т.е. и върху имота, предмет на предварителния договор. Незабавно е поискала кредит от „ОББ“ АД като на 19.04.2018г. са й изпратили указания за представяне на документи. Един от тях е бил документ за пълно или частично заличаване на договорни ипотеки от 30.03.2011г. и 17.05.2011г. Отговорила е, че такъв не може да представи. На 27.04.2018г. кредитният консултант я е уведомил, че няма как да придвижи искането й за кредит. Ищецът поддържа, че е изпълнила задълженията си по предварителния договор. Продавачът е трябвало да й предостави информация за двете договорни ипотеки и като не го е стори е действал недобросъвестно и невярно е декларирал обстоятелствата по чл.2.4.1 от предварителния договор. С нотариална покана е уведомила ответника, че разваля предварителния договор от 29.01. 2018г. и го е поканила на основание чл.3.3.3 от същия да й върне в седмодневен срок от получаването на поканата платения задатък. От представител на ответното дружество е била уведомена, че няма да й върне задатъка и че на датата, уговорена за сключване на окончателен договор, той ще се яви при нотариуса. На 20.04.2018г. ищецът е отишла при нотариуса с намерението да обясни действията си, но ответната страна не е поискала да разговаря и е съставен протокол за неявяването й за сключване на окончателен договор. Ищецът сочи, че сключеният особен залог на предприятието на „Бояна Резидънс“ ЕООД се разпростира и върху всички подобрения и приращения в имота, освен ако е уговорено друго. Счита, че заложното право е преминало и върху построената сграда. Няма данни особеният залог да е вписан в имотния регистър, но независимо от това той тежи върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Двете ипотеки от 30.03.2011г. и 17.05.2011г. също не са заличени. Те засягат и построените в поземления имот сгради на основание чл.92 от ЗС. Двете банки са приели, че има проблем с недвижимия имот и риск кредиторът „Алфа банк“ да пристъпи към изпълнение върху имота, поради което е получила отказ от кредитиране.

Счита, че уговореното в чл.3.3.3 от предварителния договор и дава право да развали договора при наличието на отказ от кредитиране. Поддържа, че при сключването му ответникът е бил недобросъвестен, както и че трети лица имат права, които ще я възпрепятстват като купувач, да упражнява правото си 4 на собственост в пълен обем. Затова моли съда да осъди ответника да й заплати 35 024 лв., представляващ двойния размер на дадения задатък, в едно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба.

В депозиран писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК ответникът оспорва иска. Поддържа, че на 08.08.2016г. е закупил процесните апартамент 4.14, находящ се в жилищна сграда 7-Д и паркомясто 0.09. За покупката му е сключил договор за срочен кредит с „Райфайзебанк България“ на

31.05.2016г. Поради промяна на икономическата обстановка дружеството е взело решение да продаде притежаваните от него имоти с цел печалба.

Ищецът е проявила интерес към имота, извършила е два огледа. Бил й е предоставен нот. акт № 71/08.03.2016г., с който той доказва правата си върху имота и съгласие от банката за частично заличаване на договорната ипотека от 16.05.2016г., удостоверения за тежести. Неоспорва, че на 29.01.2018г. с ищеца са сключили предварителен договор, както и че Д. Д. му е заплатила задатък от 17 602лв., представляващ част от продажната цена от 81 000 евро.

След това на ищеца е оказал пълно съдействие за получаване на банков кредит. Въпреки това след подписване на договора е преустановена комуникацията с нея. Няколко дни преди изтичане на срока за сключване на окончателен договор Д. Д. е поискала удължаването му и са сключили анекс.

От поведението й е станало ясно, че тя се е отказала да купи имота. С констативен протокол за разваляне на договор от 20.04.2018г. договорът между тях е развален. От страна на ищеца му е връчена нотариална покана, с която тя го е обвинявала, че я е подвел. Ответникът сочи, че в ж.к.

„Панорама Бояна“ са продадени много имоти с банково кредитиране. Сочи, че прехвърлянето на процесния имот от „Бояна Резидънс“ ЕООД на дружеството е станало без да се прехвърлят идеални части от поземления имот, поради което той не е могъл да прехвърли такива на ищеца. Не оспорва, че инвеститорите са финансирали изграждането на комплекса с банков кредит като за обезпечаването му е сключен на 12.04.2011г. особен залог и две договорни ипотеки на 30.03.2011г. и 17.05.2011г. в полза на „Алфа БанкКлон България“. Ответникът счита за неоснователно твърдението на ищеца, че тези тежести се разпростират и върху процесните имоти. Сочи, че особеният залог не е вписан в съответния регистър, а в актовете за учредяване на ипотеките не е вписано изрично, че те се разпростират и върху бъдещите 5 приращения върху имота.

Безспорно е, че на 29.01.2018г. страните са сключили предварителен договор за покупко- продажба на ап.4.14, находящ с в сграда 7-Д от ж.к.

„Панорама Бояна“, както и за паркомясто 0.09. Не е спорно, че на 29.03.2018г. те са сключили и Анекс към него, с който са продължили срока за сключване на окончателния договор до 20.04.2018г.

Не се оспорва, че на 30.01.2018г. дружество задатък от 17 602 лв.

Д. Д. е заплатила на ответното

Във връзка с твърденията в исковата молба ищецът е представила две писмо от „ЦКБ“ АД от 26.03.2018г. и от „ОББ“ АД от 25.10.2019г., с които я уведомяват, че искането й за кредит не е одобрено .

Представена е кореспонденция по електронен път с „ОББ“ АД.

Безспорно е, че с нотариална покана от 18.04.2018г. , връчена на ответника по реда на чл.47, ал.5 от ГПК, ищецът е направил волеизявление за разваляне на предварителния договор и връщане на платения задатък.

Към исковата молба е представено част от споразумение от 19.07.2016г. сключено между Алфа Банк А Е Гърция и Алфа Банк АЕ Клон Лондон за прехвърляне на вземания по договори за кредит, сред които и това на „Бояна Резидънс“ ЕООД.