Определение № 38271 от 17.10.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 38271 гр. София, 17.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в закрито заседание на седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело № 20251110155530 по описа за 2025 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на А. Х. С. срещу П. Б. Д..

Съдът като констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на закона, предявеният иск е процесуално допустим, изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, и с оглед направените от страните доказателствени искания и на основание чл. 140, ал. 1 ГПК, чл. 140, ал. 3, изр. 1 ГПК, вр. чл. 146 ГПК, ОПРЕДЕЛИ:

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД НА ДЕЛОТО:

I.Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищцата извежда съдебно предявеното субективно право при твърденията, че на 05.07.2022 г. е сключила с ответницата П. Б. Д. договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №.., ТОМ.., РЕГИСТЪР ..., ДЕЛО № ..., по силата на който е придобила АП. № .., находящ се в гр. С., ж.к.., бл.., вх.., на третия жилищен етаж, със застроена площ от 73,82 кв.м., заедно с прилежащото мазе № 19 с площ от 4,62 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, за продажна цена от 152 000 евро, равностойни на 297 286,16 лв. Ищцата твърди, че съгласно договор за доброволна делба от 29.09.1998 г. към АП. № .. било разпределено мазе № 26 с площ от 4,62 кв.м., докато мазе № 19 с площ от 3,74 кв.м. било разпределено към апартамент № 14. Твърди още, че при извършените прехвърляния на собствеността, обективирани в нотариален акт № ..,, том..., рег.№.., дело №../.. и нотариален акт № ..,, том..., рег.№.., дело №../.. като принадлежност към АП. № .. било посочено мазе № 19 вместо мазе № 26, като това описание било 1 възпроизведено и в нотариалния акт от 05.07.2022 г., с който ищцата придобила имота. Счита, че по този начин е възникнало несъответствие между описанието на прилежащото избено помещение в договора за доброволна делба и в договорите за покупко-продажба на апартамента. В исковата молба се сочи, че в началото на 2022 г. ищцата започнала да търси жилище за закупуване, като ползвала услугите на брокер Т.Т. от агенция „А..“. За нея било важно жилището да разполага с прилежащо таванско или избено помещение. На 28.04.2022 г. извършила първи оглед на процесния апартамент, при който брокерът й показал както жилището, така и мазе № 19 с площ от 4,62 кв.м. В началото на месец май 2022 г. бил организиран втори оглед в присъствието на родителите й, при който отново били показани апартаментът и мазето. Сочи, че въз основа на извършените огледи и предоставената й информация останала с убеждението, че мазето принадлежи към апартамента и ще придобие собствеността върху него заедно с жилището. На 26.05.2022 г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на апартамента с прилежащото избено помещение при уговорена продажна цена от 152 000 евро. За финансиране на покупката ищцата сключила договор за жилищен кредит с „Райфайзенбанк (България)“ ЕАД от 04.07.2022 г. в размер на 250 000 лв., обезпечен с ипотека върху придобивания имот, след което бил сключен окончателният договор за покупко-продажба. Твърди, че на 15.07.2022 г. ответницата й предала владението върху апартамента в присъствието на брокера Т.Т., но не й предоставила ключ за мазето, като обяснила, че помещението се ползва от С. М., дъщеря на И.Г.В., собственик на апартамент № 14 и мазе № 19 с площ от 3,74 кв.м., която била сменила катинара. Уверила ищцата, че С. М. е съгласна да освободи мазето, като й предоставила телефонния номер на последната и строителните книжа за избените помещения. Ищцата твърди, че се свързала със С. М. и поискала освобождаване на помещението, на което последната първоначално отговорила, че й е необходимо време, но на 17.07.2022 г. заявила, че оспорва нотариалния акт на ищцата, тъй като баща й бил собственик на мазе № 19, което семейството ползвало от години и нямало основание да освобождава.

Сочи, че установила идентичност по местоположение, номер и граници между мазето, което й било продадено, и помещението, върху което И.Г.В. претендирал права, като единственото несъответствие било в посочената квадратура. Ищцата твърди, че в периода от юли 2022 г. до юли 2025 г. предприела множество действия за доброволно разрешаване на спора, като провела разговори и срещи със С. М., но последната отказвала да освободи помещението. Свързала се със строителя на сградата, за да установи дали прилежащото към АП. № .. мазе не се намира на друго място или не е обозначено с различен номер, но установила, че строителното дружество е обявено в несъстоятелност и не може да й съдейства. Организирала среща с нотариус И. Н., при когото били изповядани сделки с процесния имот, но и тези действия не довели до разрешаване на спора. Поставила въпроса пред общото събрание на етажната собственост, където от съседи разбрала, че 2 ответницата е знаела за съществуващия проблем със собствеността върху мазе № 19. Сочи, че след проучване на документите за собственост, строителните книжа и чертежите на сградата стигнала до извода, че избеното помещение, описано в нотариалния акт от 05.07.2022 г., е идентично с помещението, притежавано от И.Г.В., като по този начин ответницата й е продала недвижим имот, част от който принадлежи на трето лице, поради което не е могла да придобие собствеността и да получи владението върху уговореното като прилежащо мазе. Твърди, че след като установила правата на третото лице върху мазето, обмисляла разваляне на договора за покупко-продажба, но се отказала от тази възможност, тъй като покупката била финансирана с банков кредит, по който заплащала ежемесечни погасителни вноски, направила значителни разходи за ремонт и обзавеждане на жилището и не разполагала със средства за закупуване на друг имот. Поради това потърсила ответницата с искане за доброволно уреждане на отношенията и заплащане на обезщетение, но последната отказала. Ищцата сочи, че ответницата е знаела още преди сключването на договора за покупко-продажба за съществуващия спор относно собствеността и ползването на мазето, но не я е уведомила за това, а напротив – в нотариалния акт ответницата изрично декларирала, че е единствен и неоспорим собственик на продавания имот, че същият не е обременен с вещни и други тежести и че трети лица нямат претенции спрямо него. Твърди, че към момента на сключването на договора не е знаела за правата, претендирани от трето лице върху мазето, нито за обстоятелството, че помещението се ползва от дъщерята на неговия собственик. Счита, че ответницата не е изпълнила задължението си да прехвърли собствеността върху целия уговорен имот, включително прилежащото избено помещение, както и да осигури необезпокояваното му ползване, поради което са налице предпоставките за ангажиране на отговорността на продавача по чл. 188 и чл.

189 ЗЗД, тъй като върху част от продадения имот съществуват противопоставими права на трето лице. Твърди, че липсата на прилежащо складово помещение се отразява съществено върху характеристиките и пазарната стойност на закупения апартамент, доколкото поради липсата на такова помещение имотът не отговаря на изискванията за жилище по чл. 40, ал. 1 ЗУТ и фактически представлява студио, чиято пазарна стойност е значително по-ниска от стойността на апартамент със съответните принадлежности, което обстоятелство затруднява и евентуалната продажба на имота. Твърди, че вследствие на липсата на мазе пазарната стойност на закупеното жилище е намаляла с 80 000 лв., поради което претендира съответно намаляване на продажната цена, като предявява частичен иск за сумата от 20 000 лв. Претендира и обезщетение за имуществени вреди в общ размер на 19 992,12 лв., включващо сумата от 17 509,72 лв., представляваща частта от действително заплатената продажна цена, която според нейните изчисления съответства на площта на непридобитото мазе от 4,62 кв.м. Сочи, че е определила тази стойност пропорционално спрямо общата продажна цена от 297 286,16 лв. и общата договорена площ от 78,44 кв.м., включваща площта 3 на апартамента и мазето, при получена средна цена от 3 789,98 лв. за квадратен метър. В претендираното обезщетение включва и сумата от 682,40 лв., представляваща пропорционална част от направените разноски по сделката, включително нотариални такси, местен данък, такси за вписване и разноски във връзка с учредената ипотека, както и сумата от 1 800 лв., представляваща заплатено адвокатско възнаграждение за оказана правна помощ при опитите за извънсъдебно разрешаване на спора. Твърди още, че вследствие на неизпълнението на задълженията на ответницата е претърпяла и неимуществени вреди, изразяващи се в силен стрес, напрежение, притеснения и неудобства. Сочи, че в продължение на три години е била принудена да отделя значително време и усилия за изясняване на собствеността върху мазето и за разрешаване на спора, провеждала е множество разговори и срещи със С. М., ответницата, нотариуси, представители на етажната собственост и други лица. Твърди, че отношенията й със С. М. се влошили, като последната започнала да се държи недружелюбно към нея, което й създавало допълнителни притеснения и неудобства. Излага съображения, че изпитвала безпокойство и поради обстоятелството, че закупеното жилище не разполага със складово помещение, че статутът му на жилище е поставен под съмнение и че евентуалната му продажба би била затруднена, като оценява претърпените неимуществени вреди на 5 000 лв.

При тези твърдения моли съда да осъди ответницата П. Б. Д. да й заплати сумата от 20 000 лв., предявена като частичен иск от 80 000 лв., представляваща намаление на продажната цена по договора за покупкопродажба от 05.07.2022 г. поради намалената пазарна стойност на имота вследствие на липсата на прилежащо складово помещение; сумата от 19 992,12 лв., представляваща обезщетение за имуществени вреди, и сумата от 5 000 лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответницата П. Б. Д. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва предявените срещу нея искове като недопустими, а при условията на евентуалност – като неоснователни. Ответницата излага съображеия за недопустимост на исковете поради преждевременното им предявяване, тъй като не е настъпила евикция по смисъла на закона, като счита, че заявените от трето лице претенции за собственост върху процесното мазе не са достатъчни за ангажиране на отговорността на продавача, тъй като липсва влязло в сила съдебно решение, установяващо правата на третото лице, срещу ищцата не е предявен иск за собственост и не е осъществено съдебно отстраняване от имота. Прави и възражение за родова неподсъдност на спора на районен съд, като счита, че предявените претенции са за обезщетяване на имуществени и неимуществени вреди с обща цена 44 992,25 лв., поради което делото е подсъдно на СГС съгласно чл. 104, т. 4 ГПК. Сочи, че не е ясно материалноправното основание на предявените искове, което според нея 4 затруднява упражняването на правото й на защита.

По съществото на спора ответницата твърди, че към момента на сключване на договора за покупко-продажба от 05.07.2022 г. е била собственик на мазе № 19, прилежащо към АП. № .., и е прехвърлила на ищцата правото на собственост върху апартамента заедно с избеното помещение. Сочи, че едва с връчването на исковата молба се е запознала с представения договор за доброволна делба от 29.09.1998 г., съгласно който към АП. № .. е разпределено мазе № 26 с площ от 4,62 кв.м. Счита, че е налице техническа грешка при индивидуализацията на избените помещения в нотариалните актове от 2002 г., тъй като както в нотариален акт № ..,, том..., рег.№.., дело №../.. съставен за апартамент № 14, така и в нотариален акт № ..,, том..., рег.№.., дело №../.., съставен за АП. № .., като принадлежност е посочено мазе № 19, но с различна площ – съответно 3,74 кв.м. и 4,62 кв.м. Сочи още, че площта от 4,62 кв.м. съвпада с тази на мазе № 26, което според договора за доброволна делба принадлежи към АП. № ... Твърди, че съгласно договора за доброволна делба в сградата са обособени общо 45 апартамента и две ателиета, към които принадлежат 47 избени помещения. Счита, че всяко от жилищата и ателиетата разполага с прилежащо мазе, като мазе № 26 не е посочено като принадлежност към друг апартамент. Според ответницата това потвърждава наличието на техническа грешка в номерацията на избените помещения, която следва да бъде отстранена по реда за поправка на нотариален акт, а не чрез предявените искове. Сочи, че извършените от нея справки в Агенцията по геодезия, картография и кадастър относно самостоятелните обекти в сграда с идентификатор .......... показват, че мазе № 19 е отразено като принадлежност към АП. № .., понастоящем собственост на ищцата, докато към апартамент № 14 не е отразено прилежащо избено помещение. Счита, че тези данни подкрепят твърдението й, че процесният апартамент разполага със складово помещение и че собствеността върху него е прехвърлена на ищцата. Излага доводи, че фактическото ползване на мазето от трето лице не представлява правна евикция и не обуславя отговорност на продавача за намаляване на продажната цена, доколкото правото на купувача да иска намаляване на цената може да възникне при наличие на недостатък на продадената вещ по чл. 193 ЗЗД или при частична евикция по чл. 190, ал. 2 ЗЗД, каквито предпоставки според нея не са налице. Сочи, че ищцата е извършила два огледа на апартамента и мазето преди сключването на договора, включително в началото на май 2022 г. в присъствието на родителите си, поради което е била запозната със състоянието на имота и с обстоятелствата относно ползването на избеното помещение. Ответницата твърди, че през целия период на преговорите за продажбата, при извършването на огледите, сключването на договора и след прехвърлянето на собствеността е действала добросъвестно, като преди продажбата не е знаела за съществуването на проблем, свързан със собствеността или ползването на мазе № 19, и е считала, че помещението принадлежи към притежавания от нея апартамент. Твърди, че за възникналото несъответствие узнала едва след сключването на окончателния договор, при 5 предприемане на действията по предаване на владението върху имота, като първоначално останала с убеждението, че е налице объркване в номерацията на мазетата и че нейното избено помещение се ползва по погрешка от съсед.

Разпечатката съдържа 15 от 71 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/211e0bcf-432a-4bea-a695-b3b6fc227b5b