Решение № 147 от 02.08.2024, Районен съд - Исперих

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 147 гр. Исперих, 02.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ИСПЕРИХ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на втори юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елица Д. Бояджиева Г.ева при участието на секретаря Анна В. Николова като разгледа докладваното от Елица Д. Бояджиева Г.ева Гражданско дело № 20233310100485 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, чл.28, ал.2 в.в. ал.1 от Закона за арендата в земеделието и чл. 8 ал. 1 от Закона за арендата в земеделието, в условията на евентуалност.

Производството е сезирано по искова молба вх.№ 2301/ 06.07.2023г. поправена с молба вх.№ 2696/ 11.08.2023г. с която ищците Б. С. Х от село Н., община С., област Р., М. С. Ф. от село Г. П., община И., област Р. и Д. С. Д. от село Н., община С., област Р. против „А. Ф. К.“ЕООД град П., ЕИК – ............. представлявано от управителя Г. Б. Р. с която молят съда да приеме за нищожен договор за аренда на земеделски земи поради протИ.речие с добрите нрави и поради липса на съгласие сключен за два недвижими имоти, в които ищците притежават идеални части и вписан в Служба по вписванията при РС – И. под № 24, том 3, рег.№ 3108 от 21.09.2016г. или в условията на евентуалност, ако не бъде уважена основната претенция цитираният договор да бъде развален на осн. чл.28, ал.2 в.в. ал.1 и чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието, поради неплащането на годишното арендно плащане за стопанската 2021/ 2022г. в размер на 1524.00лв., както и ответника да бъде осъден да заплати визираната сума на ищците. Претендират се и деловодни разноски.

От фактическа страна тримата ищци сочат, че са собственици на 3/ 4 ид.части в два недвижими имота – ниви находящи се в землището на село Н., община С., съответно – имоти с №№ *** и ***. Двата имота са придобити по наследство. Твърди се, че ищците са обработвали процесните земеделски имоти до лятото на 2021г., когато са разбрали, че бивш техен 1 съсобственик – лицето М. Е. е прехвърлил своята 1/ 4 ид.част в имотите на друго дружество през 2016г., като по същото време е сключил договор за аренда на двата имота с ответника за срок от 15 стопански години при договорена цена по 18.41 евро на декар годишно плащане за целия срок на договора. След като са разбрали за арендния договор тримата ищци са освободили двата имота и твърдят, че те и към настоящият момент се владеят от ответното дружество на основание договора за аренда. Сочи се, че ищците не са знаели за сключеният договор и не са давали съгласие за подписване на такъв от третия бивш съсобственик. Считат, че тъй като договорът е сключен от съсобственик притежаващ по-малко от 70% от идеалните части в двата имота, то този договор е непротИ.поставим на останалите трима съсобственика. Твърди се, че Мустафа Елшан сключвайки договора не е защитил правата на съсобствениците, а е действал в интерес на арендатора, като по този начин са нарушени добрите нрави. Сочи се също така, че договорената арендна цена е много под пазарната такава за този вид земи в конкретното землище. Заявяват, че исковата молба следва да се счита за едностранно предизвестие до арендатора за прекратяване на договора.

В срок е постъпили писмен отговор от ответника по реда на чл.131 от ГПК. „А. Ф. К.“ЕООД град П., ЕИК –........... представлявано от управителя Г.

Б. Р. оспорва предявените искове. Сочи се, че ответникът е преотдал под наем на „А.“ ЕООД за стопанските 2017/ 2018, 2018/ 2019, 2019/ 2020, 2020/ 2021 и 2021/ 2022г. процесните земи, като това дружество ги е обработвало необезпокоявано, получавало е и субсидии за тази селскостопанска дейност.

Оспорва се твърдението на ищците, че същите са обработвали процесните два имота до момента в който са разбрали за арендния договор сключен с ответника. Сочи се, че през всичките стопански години от сключване на договора за аренда през 2016г. ищците не са се протИ.поставяли по никакъв начин на ползването на земите от „А. Ф. К.“ЕООД град П.. Твърдят, че не била налице нищожност на договора, тъй като насрещните престации и конкретно наемната цена са еквивалентни и съответни на цените за съответния район през посочените стопански години. Считат за неоснователно искането за разваляне на арендния договор, тъй като твърдят че са изпълнявали задълженията си по него в полза на преобретателя на идеалната част на бившия съсобственик М. Е. – „О. А. И.“ ЕООД, заплащали са арендата на това дружество и ищците следвало да потърсят незаплатените арендни вноски от този съсобственик на земите по реда на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността.

Като в тази насока правят възражение за недопустимост на претенцията по чл.28 от ЗАЗ поради липса на правен интерес.

В съдебно заседание се явява ангажираният от ищците процесуален представител, който заявява, че поддържа исковите претенции.

В съдебно заседание за ответника „А.Ф. К.“ ЕООД гр.П. не се явява представител. От него е постъпило писмено становище, с което моли всички претенции да бъдат отхвърлени по същество.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното: С Нотариален акт № 51, том I, нот.дело № 473 от 1995 г. на Исперихски нотариус, наследодателя на ищците С. И. Я. е придобил собствеността над следните два недвижими имота в землището на село Н., Р. област :

2

1.Нива от 26.473 дка, трета категория, в местността „Д с“, парцел № 5 от масив № 4, съставляваща имот № 4005 при граници и съседи : Нива на И С. Р, Нива на О Е Х, Нива на С. А О, Нива на С Х М, Полски път;

2. Нива от 29.997 дка, трета категория при неполивни условия в местността "У И", парцел № 7 от масив № 7, съставляваща имот № 7007, при граници и съседи : Нива на О Е Х, Полски път, Нива на И Р С, Нива на Ф С. О, Нива на И А А.

Понастоящем видно от представените в процеса скици на двата имота същите се идентифицират със следните геодезични данни : Първият имот в местност „Д С“ с квадратура 26477 кв.м. е с идентификатор ***., а съседите са със следните идентификатори : ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***.

Вторият имот в местност „У И“ с квадратура 30000 кв.м. е с идентификатор ***, а съседите са със следните идентификатори :

***, ***, ***, ***, ***.

С Договор за аренда от 21.09.2016г. с нотариална заверка на подписите, М Е – един от съсобствениците на имота към този момент, в качеството си на арендодател, предоставил на ответника

„А Ф К“ ЕООД, в качеството му на арендатор, за временно и възмездно ползване процесните два имота находящи се в землището на с.Н, със срок на действие на договора от 01.10.2016 г. до 30.09.2031 г. и арендно плащане в размер на 18.41 евро/дка или 15593.70 евро общо за целия срок на договора представляваща 30498.63лв., платимо на 30.09. на съответната година. Договорът е вписан в СВ – И.

Не е спорно между страните, че след сключване на арендния договор, договарящия съсобственик М Е прехвърля собствеността на притежаваните от него идеални части от процесния имот на „О А И“ ЕООД чрез договор за дарение и договор за покупко-продажба.

От представено по делото от страна на ответното дружество платежно нареждане се установява, че за стопанската 2020/2021 г. ответникът „А Ф К“ ЕООД е заплатил на „О А И“ ЕООД рента за процесните ниви в размер на 700000.00 лв. Представено е потвърждение за извършено плащане отправено до ответника от „О А И“ ЕООД – дружеството встъпило в правата на арендодател по сключеният аренден договор, видно от което ответника е изпълнил задълженията си за плащане по арендния договор и за стопанските 2016/ 2017г., 2017/ 2018г., 2018/ 2019г., 2019/ 2020г., 2020/ 2021г. и за 2021/ 2022г. Същевременно ответното дружество не отрича, че не е заплащало на ищците полагащата им се част от рентата за процесните имоти.

От публично достъпната на сайта на

ОДЗ

–

Р https://www.mzh.government.bg/ODZ-Razgrad/bg/Polzvane.aspx информация е видно, че средното рентно плащане за землището на с.Н. за стопанската 2018/2019 г. е 41.00 лв./дка, а за стопанската 2019/2020 г. е 43.00 лв./дка и за стопанската 2020/2021 г. е 44.00 лв./дка.

По делото е назначена съдебно-счетоводна експертиза, която дава заключение, че „А А и Н“ ООД е било в договорни отношения с М. Ф. на база сключен договор за наем на земеделска земя за стопанската 2020/ 2021г. и 2021/ 2022г. за 14.120дка. През процесният период „А - К.“ ООД и „А.“ЕООД не са били в договорни отношения с ищците.

3

Има извършвани рентни плащания от „А. - К.“ ООД към ответника „А.Ф.

К.“ ЕООД на база сключени между тях договори за наем на земеделска земя №№ AFK-№000704/ 19.07.2017г., AFK-№000705/ 19.07.2017г. AFK-№001334, AFK-№ 0 0 1 3 3 5 , AFK-№ 0 0 1 3 3 6 , AFK-№001337 и AFK-№001338 от

20.12.2018г.

Рентните плащания са правени от „А А и Н“ ООД към М. Ф. на база сключени договори за наем на земеделска земя за стопанските 2020/ 2021г. и 2021/2022г.

За стопанската 2016/ 2017г. арендното възнаграждение е в размер на 635.27лв. от Рефик Б. С. към „О АИ“ ЕООД.

За стопанската 2017/ 2018г., 2018/2019г., 2019/2020г., 2020/2021г., 2021/ 2022г. и 2022/2023г. арендното възнаграждение в размер на 2032.85лв.

(годишно) e правено от „А Ф К“ ЕООД към „О А И“ ЕООД.

„О А И“ ЕООД няма договорни отношения с ищците по делото, тъй като дружеството е съсобственик в процесните недвижими имоти.

В производството по делото ищецът е направил съдебни и деловодни разноски в общ размер на 1151.33 лева, от които – 81.33 лева - платена ДТ при завеждане на иска, 10.00лв. – ДТ за вписване на исковата молба, 360.00 лв. за възнаграждение на вещо лице и 700.00 лв. за адвокатско възнаграждение.

В производството по делото ответникът „А Ф К“ ЕООД претендира 300.00 лв. за юрисконсултско възнаграждение.

С оглед изложеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи :

Предявеният основен иск е с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - отрицателен установителен иск за прогласяване нищожността на сделка, с който се цели да се докаже, че същата е сключена в протИ.речие с добрите нрави и при липса на съгласие.

Предявените в условията на евентуалност искове са по чл.28, ал.2 в.в. ал.1 от Закона за арендата в земеделието и по чл.8, ал.1 от Закона за арендата в земеделието. С искът по чл.28, ал.2 в.в. ал.1 от Закона за арендата в земеделието се цели разваляне на договора, а с искът по чл.8, ал.1 от Закона за арендата в земеделието се иска заплащане на дължима по сключеният между страните аренден договор арендна цена, която е неплатена спрямо ищците.

Така предявените искове, както главният, така и евентуалните, са допустими. Същите са предявени от надлежна страна срещу надлежна страна, тъй като ищците имат правен интерес от завеждане както на отрицателния установителен иск, така и на конститутивните искове. Макар и да не са страни по договора за аренда, този договор засяга пряко правото на собственост на тримата ищци и им създава пречки за ползване на идеалните им части от съсобствената вещ.

Неоснователно е възражението на процесуалният представител на ответника, че предявените искове са недопустими с довода, че ищците не били страна по сключеният договор за аренда за процесните земеделски земи.

Съдебната практика касаеща договорите за аренда, сключени при 4 действието на чл. 3, ал. 4 ЗАрЗ / норма спрямо изм. ДВ, бр. 13/2007 г./, сочи че тези договори обвързват неучаствалите като страни съсобственици на имота, като е без значение размера на дела в общата собственост на сключилия договора съсобственик, а отношенията между съсобствениците се уреждат по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС. Оспорвайки договорът за аренда като съсобственици обвързани от него, независимо че не са вписани като страна при сключването му, тези трети лица могат да оспорят действителността на договора, но при това оспорване те не действат като трети лица, оспорващи чужд договор, а като лица, които претендират, че са обвързани от договора и искат да се освободят от тази обвързаност или искат да се установи, че не са обвързани от договора. Съсобствениците невписани изрично като страна по арендния договор могат също да претендират арендни плащания, разваляне на договора поради неизпълнение от свое име, като осъществяват тези свои права посредством косвени искове, в качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД. (Виж Определение № 119 от 01.04.2021 г. на ВКС по ч.гр.д. № 794/2021 г., IV г.о. и Определение № 581 от 20.07.2021 г. на ВКС по ч.гр.д. № 2158/2021 г., I г.о.) Правният интерес на ищците в случая се обуславя от няколко факта : арендният договор от който ищците черпят права е сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАрЗ т.е. обвързва ищците, независимо от размера на дела на съсобственика легитимиращ се като страна по договора, а ищците могат да искат разваляне на договора до размера на своята идеална част, или евентуално да оспорят действителността на договора.