Решение № 469 от 29.05.2024, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 469 гр. П., 29.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – П., IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Т.И.Т. при участието на секретаря А.В.К. като разгледа докладваното от Т.И.Т. Гражданско дело № 20231720105710 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.51 от ТЗ и чл.86 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от „***“ АД, ЕИК ***, със седалище/адрес на управление: *** чрез адв. К. Д., срещу З. А. Г., ЕГН **********, с адрес: ***.

В исковата молба и уточнителна молба се твърди, че на *** г. между страните било сключено споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот, с което ответницата възложила на ищеца да посредничи за продажбата на следния недвижим имот: СГРАДА, находяща се в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с адрес: ***, представляваща масивна жилищна сграда с вътрешно стълбище и две мазета, със застроена площ от 78 кв.м. Твърди, че в изпълнение на сключеното между страните споразумение, ищеца извършил оглед и заснемане на имота за своя сметка, консултирал ответницата за оптималната цена на имота и за сроковете, в които същият може да бъде продаден, както и рекламирал имота. Сочи, че извършените от ищеца действия били приети от 1 ответницата без забележка. Твърди, че ищеца намерил купувач за имота, с който бил сключен Договор за гаранция с купувач от 11.09.2023 г., съгласно който имота трябвало да бъде продаден при цена от 150000.00 евро, която била с 10000.00 евро по-висока от цената, която ответницата искала, като в изпълнение на сключения договор за гаранция, бъдещия купувач заплатил на ищеца сумата от 4000.00 лева, представляваща гаранция. Сочи, че с оглед възрастта на ответницата ищеца комуникирал чрез приложението „Viber“ със сина на ответницата - О.И.М., който търсил да закупи имот за себе си.

Твърди, че с покана изпратена на 05.10.2023 г. чрез приложението „Viber“ до О.М., ищеца уведомил ответницата за намерения купувач и цената на сделката, като я поканил да подпише с купувача предварителен договор на 06.10.2023 г. в 11:00 часа в Агенцията – посредник на купувача, но въпреки поканата ответницата не се явила, за което бил съставен констативен протокол. Сочи, че неявяването на ответницата за подписване на предварителен договор възпрепятствало ищеца да изпълни предмета на споразумението, което представлявало пълно неизпълнение на същото от страна на ответницата. Излага доводи, че поради неявяването на ответницата за подписване на предварителен договор, купувачът се отказал от намерението да закупи процесния имот, като платената гаранция от 4000.00 лева му била възстановена, а в срока на действие на споразумението – *** г. ответницата оттеглила възложеното посредничество с изрично писмено уведомление. Твърди, че съгласно уговореното в т.5.1 от споразумението, в случай на пълно неизпълнение на споразумението, развалянето му по право, както и когато възложеното посредничество бъде оттеглено или Споразумението прекратено, ответницата дължи на ищеца и стойността на предоставените и приети консултантски услуги по т.т. II-IV от същото, в размер на 3 % без включен ДДС от офертната цена, посочена в т.V.

Правният интерес от предявяване на иска ищеца обосновава с обстоятелствата, че ответницата не се е явила и е отказала да подпише предварителен договор за покупко – продажба с намерения купувач на имота, както и поради направеното оттегляне на възложеното им посредничество.

Искането към съда е да постанови решение, с което да осъди ответницата да заплати на ищеца сумата от *** евро, представляваща дължимо възнаграждение за предоставените и приети консултантски услуги по т. II-IV от Споразумение за предоставени консултантски услуги и 2 посредничество за продажба на недвижим имот от *** г., на основание т.5.1 от Споразумението от *** г., изчислено в размер на 3,6 % с ДДС от посочената в т.V от същото Споразумение цена от *** евро, поради неявяването и отказа на З. Г. да подпише предварителен договор за покупко – продажба, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска - 08.12.2023 г. до окончателното и изплащане.

В условията на евентуалност ищеца е предявил и иск, с който иска да бъде осъдена ответницата да заплати на ищеца сумата от *** евро, представляваща дължимо възнаграждение за предоставените и приети консултантски услуги по т. II-IV от Споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот от *** г., на основание т.5.1 от Споразумението от *** г., изчислено в размер на 3,6 % с ДДС от посочената в т.V от същото Споразумение цена от *** евро, поради писменото оттегляне от З. Г. на възложеното на ищеца посредничество, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска - 08.12.2023 г. до окончателното и изплащане.

Моли да им бъдат присъдени сторените по делото разноски.

В срока за отговор на исковата молба, ответницата З. А. Г. чрез назначения и особен представител е депозирала отговор, с който е оспорила предявения иск.

В съдебно заседание ищецът се представлява ат адв. К., който поддържа предявения иск и моли съда да го уважи, като им се присъдят сторените разноски.

Ответницата в съдебно заседание се представлява от назначения и особен представител – адв. К., който оспорва предявения иск и моли съда да го отхвърли.

По допустимостта:

Съдът намира, че така предявения иск е допустим и следва да бъде разгледан.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, П. районен съд приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявените искове са с правна квалификация чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр.

3 чл.51 от ТЗ и чл.86 от ЗЗД.

Правното основание на иска съдът определя въз основа на изложените в обстоятелствената част на исковата молба факти и обстоятелства, с които се индивидуализира спорното материално право, съставляващи основание на иска, и от заявения петитум.

Ищецът по настоящото дело основава исковете си на сключено между страните споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот от *** г., с което ответницата възложила на ищеца да посредничи за продажбата на следния недвижим имот: СГРАДА, находяща се в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с адрес: ***, представляваща масивна жилищна сграда с вътрешно стълбище и две мазета, със застроена площ от 78 кв.м., за което няма спор между страните, доколкото ответницата чрез назначения и особен представител не е оспорила сключването на същото чрез положения от ответницата подпис под споразумението. Поради това и следва извода, че страните са обвързани от валидно възникнало облигационно правоотношение.

При условията на обективно евентуално съединяване, ищецът е предявил главен иск ответницата да му заплати възнаграждение поради неявяването и отказа на З. Г. да подпише предварителен договор за покупко – продажба, и евентуален иск за заплащане на дължимо възнаграждение за предоставените и приети консултантски услуги, поради оттегляне на възложеното посредничество, срещу пълно и точно изпълнение на договорните му задължения.

Постоянната съдебна практика приема, че видът на сключения договор се определя не от неговото наименование, а от неговото конкретно съдържание и от правата и задълженията на страните, които са уговорени, в този смисъл е решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр.д. № 674/2012 г. на ВКС.

При анализ съдържанието и предмета на процесното споразумение, респ. договор от *** г., озаглавен от страните „Споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за продажба на недвижим имот“, настоящият съдебен състав намира, че същият има характер на договор за посредничество по смисъла на чл.49 от Търговския закон (ТЗ). Този извод се налага по следните съображения:

На първо място, предмет на процесния договор е желанието на 4 ответницата да продължи да ползва възмездно посредничеството на ищеца по сделката за продажба и съпътстващите я правни и фактически действия - при условията, посочени в споразумението. Изрично в договора е посочено, че ответницата е длъжна да се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства или лишава ищеца от възможността да осъществи предмета на споразумението, а всяко нарушаване на задължение, се приравнява на пълно неизпълнение на споразумението. В същото време възнаграждението, което се дължи на ищеца, е предвидено, че се заплаща в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако такъв не е сключен, в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху имота.

Съдът намира, че следва да се направи разграничение между договора за поръчка по ЗЗД и договора за посредничество по Търговския закон.

Договорът за поръчка е двустранен, консенсуален, intuito personae и неформален и поначало безвъзмезден договор, ако не е уговорено друго между страните. При правната конструкция на договора за поръчка е налице косвено представителство, в който случай довереникът действа от свое име, но за сметка на доверителя. Разпоредбата на чл.292 от ЗЗД регламентира възможност доверителят да действа от името на довереника, но само при изрично предвидено пълномощие за това. А когато договорът за поръчка се сключва с оглед придобИ.не или отчуждаване на права върху недвижими имоти, законът изисква особена форма – писмена с нотариална заверка на подписите. За разлика от него договорът за посредничество е двустранен, консенсуален, поради търговския си характер винаги възмезден и неформален договор и не е договор, който се сключва с оглед личността на страните. Това е така, защото посредникът извършва само фактически действия по свързване на контрахентите, които субекти посредникът в допълнение на извършеното свързване само подпомага при сключване на договорите. Посредникът, за разлика от представителя, не извършва правни действия от чуждо име и за чужда сметка или от свое име и за чужда сметка, защото неговите изявления не обвързват нито пряко, нито косвено, която и да е от договарящите страни.

В настоящия случай от съдържанието на споразумението, и поконкретно от задълженията на агенцията - ищеца, посочени в чл.1.1 от процесния договор, следва заключението, че между страните е сключен договор за посредничество по смисъла на чл.49 – чл.51 от ТЗ, включващ 5 задължението на „***“ не само да предостави посреднически услуги, но и да съдейства за сключването на сделка за продажба на имота, предмет на споразумението. Това разграничение съдът намира за необходимо да стори, тъй като двата договора са с различен обхват и различни права и задължения за страните по тях, както и правнорелевантните факти относно сключването, изпълнението, неизпълнението, дължимото възнаграждение и правните последици при прекратяване или отказ от договора. В този смисъл е решение № 37 от 27.04.2012 г. по т.д. № 1143/2010 г. на ВКС, І т.о.

Съдът намира, че в случая, макар и споразумението да е озаглавено „за предоставяне на консултантски услуги“, то и не може да се приеме, че процесното споразумение съдържа белезите на два договора – договор за консултантски услуги и договор за посредничество. Това е така, тъй като по своята правна същност договора за посредничество включва задължение на агенцията (ищеца) не само да предостави посреднически услуги, но и да съдейства на клиента (ответницата) за сключването на сделка за продажба на имота, предмет на споразумението. Посредничеството за постигане на съглашение между страни по сделка, се изразява фактически в съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация, респ. анализ на пазара, и снабдяване с документи за имота. Именно поради така уговорения предмет на конкретното облигационно правоотношение, съдът намира, че се касае за договор за посредничество.

От друга страна договорът за консултантски услуги, не е изрично уреден в закона, като вид правна сделка, но по силата на този договор изпълнителят поема задължение да извърши конкретни действия, като проучвателна дейност за възложителя, предоставяне на съвети, изготвяне на проекти, планове, договори ди др., но срещу дължимо от поръчващия възнаграждение. Престацията по такъв вид договор се определя от волята на договарящите, като изпълнението се изразява в предоставяне на резултата от труда на консултанта. В този смисъл е решение № 12 от 31.05.2013 г. по т.д.