Решение № 617 от 12.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 617 гр. София, 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело № 20251110100378 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.

Образувано е по искова молба на Г. Г. Г., с ЕГН **********, с настоящ адрес: с. Д*****, срещу „К“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С*****, хотел Ж, представлявано от управителя К. М. М., с която е предявен иск за изменение на договор за аренда на земеделска земя в частта относно размера на цената на договореното рентно плащане.

Ищецът Г. Г. Г. твърди, че е собственик на 26/96 идеални части от земеделски имоти в землището на с. С, обл. М - нива с идентификатор идентификатор *****, с площ 69 625кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 139080, нива с идентификатор *****, с площ 3 936 кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 122560 и нива с идентификатор *****, с площ 1 269 кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 612092. За имотите бил налице сключен договор за аренда с ответното дружество, вписан в CB-Л, дв. вх.рег. № *****, т. 12, в сила до 1.10.2025 г., за обработваема площ от 73.883 дка, с договорена арендна цена 50 лева/дка. Твърди, че е налице трайно изменение в обстоятелствата, от които са се ръководели страните при сключване на договора, поради което с покана от 20.07.2024 г. било направено предложение за промяна на договореното арендно плащане на 85 лева/дка. Тъй като отговор от арендаторът не последвал, за ищеца се породил правен интерес да предяви настоящия иск. Излага, че арендните цени се увеличавали трайно и за 2023-24 г. били около 85 лв./дка., по данни на НСИ. Посочва, че при определяне размера на рентното плащане не следвало да се взима предвид средното рентно плащане, изчислено от ОДЗ, което взимало предвид всички регистрирани договори, валидни за текущата стопанска година, повечето от 1 които били стари и с неактуални пазарни цени, доколкото това не са били актуални пазарни цени, т.е. сделки сключени през настоящата стопанска година, валидни за настоящата стопанска година, а административно определена средна цифра. Предвид изложеното моли съда да постанови решение, с което да измени Договор за аренда, вписан в CB-Л, дв. вх.рег.

№ *****, т. 12, в частта относно размера на договореното арендно плащане за стопанските 2023/2024 г. и 2024/2025 г. на 85 лева/дка за предоставена площ от 73.883 дка.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявения иск, доколкото счита, че не са налице предпоставките по чл. 16 ЗАЗ за изменение на арендния договор. В условията на евентуалност, ако съдът приеме иска за основателен, счита, че арендното плащане следва да бъде увеличено с не повече от 10 лева/дка предвид определеното от Областна дирекция „Земеделие“ - М средно годишно рентно плащане за 2022 г. и 2023 г. за с. С, в размер на 57 лв./дка, съответно 60 лв./дка, което следва да бъде взето предвид според ответника. При изложените твърдения моли за отхвърляне на предявения иск, евентуално за уважаване на същия до размер от 10 лева/дка, като претендира и разноски по производството.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

1. По допустимостта на производството.

Видно от исковата молба и от уточнителните такива е, че ищецът не оспорва, че не е страна по облигационното правоотношение с ответника, но същият е навел твърдения, че притежава парично вземане спрямо ответника, с оглед правото му на собственост върху посочените идеални части от земеделските земи - обекти на материалното правоотношение по договора за аренда. Процесуалната легитимация на ищеца се извежда от твърденията на същия, а по тяхната основателност съдът се произнася с крайния акт по съществото на правния спор. Настоящият съдебен състав приема, че исковата претенция на ищеца е допустима, като следва да се произнесе по нейната основателност.

2. По основателността.

Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 16, ал. 5, вр. с ал. 1 ЗАЗ.

От събраните писмени доказателства, се установява, че ищецът действително е собственик на 26/96 идеални части от земеделски имоти в землището на с. С, обл. М - нива с идентификатор идентификатор *****, с площ 69 625кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 139080, нива с идентификатор *****, с площ 3 936 кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 122560 и нива с идентификатор *****, с площ 1 269 кв.м., трета категория, с номер по предходен план: 612092.

Между страните по делото не е спорно, а и от приетия като писмено доказателство, договор за аренда, вписан в CB-Л, дв. вх.рег. № *****, т. 12, се установява, че за процесните земеделски земи е налице облигационно правоотношение с ответника по делото, което се урежда по правилата на специалния закон, а именно - Закона за арендата в земеделието. От съдържанието на процесния договор, а и сам ищецът не оспорва този факт с правно 2 значение, е видно, че той не е страна по процесния договор за аренда, чието изменение се иска по настоящото производство. Ищецът твърди, че макар и да не е страна по арендното правоотношение с ответника, в качеството му на съсобственик на посочените поземлени имоти /ниви/, ответникът му заплащал съответната, припадаща му се част от арендното плащане, за което е налице платежно нареждане. С оглед на това, ищецът поддържа, че между него и ответникът по делото /арендатор по процесния договор за аренда/ в действителност е налице облигационно правоотношение, идентично с това по сключения от останалите съсобственици, договор за аренда.

На първо място, следва да се имат предвид разясненията, установени от задължителната тълкувателна практика, касаещи формата на договора за аренда на земеделски земи, а именно, че същия се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните по договора, като предвидената в закона форма е такава за неговата действителност, т.к. недопустимо е да се приеме, че е налице неформален аренден договор, респ. такъв, сключен с конклудентни действия, изразяващи се в заплащане от арендодателя на съсобственик, който не е страна по договора, на припадащата му се част от арендното плащане, съобразно правото му на собственост.

На следващо място, съобразно легалната дефиниция, дадена в чл. 2 ЗАЗ, с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане. В доктрината и в практиката, отдавна е изразено безспорното мнение, че арендодателят може и да не е собственик на земята, както при наема наемодателят може да не е собственик на вещта. В такъв случай договорът ще е действителен, но може да възникне спор относно неизпълнението на основното задължение на арендодателя - да отстъпи ползването на земята. Арендодател може да бъде съсобственик на земята. В чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е уредена хипотеза на договор за аренда, сключен само с някои от съсобствениците. Двусмисленото тълкуване на тази разпоредба се основава на казаното в нея, че отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС). Това означава, че останалите съсобственици имат право да получат припадащата им се част от арендното плащане. Всъщност, и без това препращане, правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС би следвало да намери приложение в отношенията между съсобственика-арендодател и останалите, които не са страна по договора. Това обаче никак не означава, че останалите съсобственици стават страна по договора (арендодатели) и имат право да искат от арендатора съответната част от уговореното арендно плащане. Нито пък е възможно те да имат задължения по този договор, в сключването на който не са участвали. Не може да бъде споделено разбирането, че съсобственикът, сключил договора, е действал от името на всички съсобственици по силата на закона, дори и да не е бил упълномощен. Такава представителна власт между съсобствениците на земеделска земя законът не урежда. Всеки от съсобствениците (при липса на упълномощаване) може да сключи договор само от свое име, но като получи арендно плащане по този договор, той е длъжен, по силата на чл. 30, ал.

3 ЗС, да отстъпи на останалите съсобственици съответни на дяловете им части от 3 полученото арендно плащане.

С оглед на гореизложеното, съдът, преценявайки твърденията на страните, както и събраните по делото писмени доказателства, намира предявената искова претенция с правно основание чл. 16, ал. 5, вр. с ал. 1 ЗАЗ, за изменение на сключения с ответника, договор за аренда, вписан в CB-Л, дв. вх.рег. № *****, т. 12, за изцяло неоснователна.

По разноските.

С оглед изхода на настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, в полза на ответника възниква правото на получи разноски, като следва да му бъде присъдено адвокатско възнаграждение в размер на 204.53 евро, или 400 лв.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, предявения от Г. Г. Г., с ЕГН **********, с настоящ адрес: с. Д*****, срещу „К“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С*****, хотел Ж, представлявано от управителя К. М. М., с която е предявен иск с правно основание чл. 16, ал. 5, вр. с ал. 1 ЗАЗ, за изменение на договор за аренда на земеделска земя, вписан в CB-Л, дв. вх.рег. № *****, т. 12, в частта относно размера на цената на договореното рентно плащане.

ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Г. Г. Г., с ЕГН **********, с настоящ адрес: с.

Д*****, да заплати на „К“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.С*****, хотел Ж, представлявано от управителя К. М. М., сумата в размер на 204.53 евро, или 400 лв., разноски за адвокатско възнаграждение по производството.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

4