Решение № 1472 от 09.10.2026, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1472 гр. ***, 09.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Симеон Ил. Светославов при участието на секретаря Цецка С. Шутева като разгледа докладваното от Симеон Ил. Светославов Гражданско дело № 20264430100027 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба на Н. С. С., срещу „Д.П“ ЕООД като управител на ЕС на адрес в гр. *****“ № 3, вх. Б, за отмяна на взетото решение на ОС на ЕС на 08.12.2025 г.

В исковата молба се твърди, че решение на Общо събрание на ЕС от 8.12.2025 г. с адрес: гр. ***** №3, вх. Б, е взето, след като е свикано от професионален домоуправител, който към онзи момент не е имал качество на управител на този вход, тъй като сключеният договор №35Д/03.01.2023 г. е с двугодишен срок, който е изтекъл на 03.1.2025 г. То било свикано от Д.П чрез управителя Н. М.Г.. Формулира се довод, че съгласно чл. 16, от гл. 6 на изтеклия договор, действието му продължава само с писмен анекс, подписан от етажната собственост, преди да изтече двугодишният срок, и то за три месеца, до избор на нов управител. Такъв анекс нямало, нито пък ОС е удължило договора с три месеца до избор на нов управител, поради което ищецът счита, че всички действия след 03.01.2025 г. от професионалния домоуправител като управител на ЕС, са нелегитимни. Към датата на свикване на ОС на 08.12.2025 г. ищецът счита, че ответникът „Д.П“ ЕООД няма правомощия да свиква ОС на този вход, за преизбирането му. Това право според ищеца принадлежи на собствениците на апартаменти с най-малко 20 на сто ид.ч. от общите на сградата съгласно чл. 12,ал.2 ЗУЕС. На следващо място, ищецът твърди, че Общото събрание е свиквано чрез СМС по телефона на 02.12.2025 г. без отбелязване кога се свиква и какъв е дневният ред, нито пък имало данни за покана на входа с нужните реквизити. Ищецът твърди още, че са допуснати нарушения и при провеждане на ОС, тъй като съгласно протокола е обявено за 18.30ч, отложено е с един час за 19.30ч, като по списък присъствали 22 души, без отразяване срещу всеки каква идеална част притежава от общите и дали всичките са съсобственици, за да се изчисли необходимият кворум. В хода имало общо 48 апартамента, т.е. нямало представители на 26 апартамента. В списъка се виждало още, че под №1 и 2 са различни собственици на апартаменти, но се подписало едно и също лице, без да е посочено, че има пълномощно да гласува вместо другия. Същото 1 се отнасяло и за №13 и 14, поради което ищецът счита, че е допуснато нарушение на нормата на чл. 14,ал.1 ЗУЕС. В поканата за свикване на ОС, подписана от професионалния домоуправител, не била съгласуване с ЕС. Поканата не съдържала всички задължителни реквизити по чл. 13,ал.1 ЗУЕС, не е посочен дневен ред, липсвали данни на лицето, което я поставило и неговото качество. Ищецът твърди, че действително поставените покани били различни, с различен дневен ред от представените по делото. Протоколът от провелото се ОС се сочи, че е подписан от Г.И., който е действал без представителна власт към онзи момент.За да се вземе обаче решение за сключване на договор с външно лице или фирма са необходими според ищеца 50% от идеалните части от общите, но такова отразяване в протокола на притежаващите от присъстващите идеални части, липсвало. Не е избрано и кое лице да представлява етажната собственост при подписване на договора. Неправилно според ищеца е отразено, че се касае за преподписване на договор, който е изтекъл, тъй като се касае за подписване на нов договор, за което задължително се разглежда от ОС. Не ставало ясно как е избран протоколчик, а и нямало избран представител на ОС, който да подпише протокола. Нямало данни, отразяващи начина на гласува. Поради това ищецът моли предявеният иск да бъде уважен.

В срока по чл. 131,ал.1 от ГПК е отговор на исковата молба от професионалния домоуправител, като въведено е и възражение за това, че не става ясно кой е ответник.

След отстраняване на нередовности в исковата, е постъпил и допълнителен отговор от професионалния домоуправител със същото съдържание. ответникът Д.П. като управител на ЕС, счита, че общото събрание на ЕС свикано според изискванията на ЗУЕС – от „Д.П“ ЕООД, което осъществявало тази функция съгласно чл. 12,ал.1 ЗУЕС, но и на всеки собственик в сградата. С приетото решение на ОС ответникът сочи, че тези му действия са потвърдени и е продължен срока на договора за възлагане на управлението. Общото събрание било свикано с покана, отправена от „Д.П“, като тя била поставена на видно и общодостъпно място – на входа на сградата, 7 дни преди датата на събранието. Г.И., представител на ЕС, присъствал при поставяне на поканата, като по негова инициатива било свикано ОС. За поставянето на поканата бил съставен и протокол. Тези обстоятелства били съгласувани и с останалите съсобственици, а общото събрание се провело 1 час по-късно в 19:30ч поради липса на кворум, като съгласно чл. 15,ал.2 ЗУЕС присъствалите собственици, представлявали повече от 26% от ид.ч. на сградата, са приели решение, по предварително обявения дневен ред. Към датата на свикване на ОС „Д.П“ ЕООД все още осъществявал неотложни дейности по управление на сградата, от страна на етажните собственици не постъпили възражения срещу този факт. Свиканото ОС е с единствена и неотложна точка – преподписване на договор с „Д.П“ ЕООД, което било в съответствие с желанието на собствениците, инициирали провеждането му. Общото събрание се сочи, че е свикано на 08.12.2025 г., след като свиканото на 28.11.2025 г. със същия дневен ред, не се провело.

В с.з. ищецът поддържа исковата молба чрез адв. Я., като моли предявеният иск да бъде уважен, тъй като общото събрание е свикано от нелегитимно лице, без представителна власт и изтекъл договор за управление и такова право не притежавал г-н Г.И., понеже закона давал това право на един етажен собственик само при неотложни случаи. Разглеждания случаи според ищеца не попадал в тази хипотеза, нямало форсмажорни обстоятелства и ОС е следвало да се свика от съсобственици с минимум 20% от общите части. От протокола на ОС не ставало ясно присъстващите съсобственици с колко ид.ч. от общите са. Не ставало ясно кой как е гласувал, нямало решение за избор на протоколчик и председател на ОС. Ап. 12 и 13 били подписани от едно и също лице, без да са представени пълномощни. Претендират се разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателствени средства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, установи следното от фактическа 2 страна:

От договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №155, том 1, рег. №1025, дело №123/2013 г., е че на 02.08.2013 г. Ч.П.Т. като продавач, продава на Н. С. С. и Ж С.а С.а при равни права, правото на собственост на ап. №47-57, на адрес в гр. ***, бул. „***“ № 3, бл. „***-1“, вх. Б, ет. 5 и 6.

От договор за възлагане на услуга №35Д/03.1.2023 г. се установява, че е сключен на 03.01.2023 г. между етажна собственост с адрес гр. ***, ул. „Генерал ***“ №, вх. Б, представляван от Г.И., като възложител, и „Д.П“ ЕООД като изпълнител, с предмет извършване на услуга „Домоуправител“ на обект, от изпълнителя, с цел управление и поддръжка на етажната собственост. Съгласно чл. 11,ал.1 договора се сключва за срок от 2 години от датата на подписването му – 03.1.2023 г. Съгласно чл. 12 след изтичане на срока на договора и при липса на възражение от страните по него, срокът на действие се продължава след сключване на анекс, който е неразделна част от настоящия договор. С клаузата на чл.16,ал.1 страните са договорили изменения или допълнения на договора да се извършат с писмено споразумение/анекс.

Видно от приложения протокол на л.11 по делото, е че на 08.12.2025 г. в 18:30ч е проведено общо събрание на ЕС в сграда с адрес: гр. ***, ул. „Ген. ***“ №3, вх. Б, с 48 бр. ап. и 48 бр. собственици, което е свикано чрез залепване на покана, по предварително обявен дневен ред – 1: преподписване на договор за Домоуправител; 2: други. В 19:30ч се явили собствениците на 22-ма собственици на апартаменти – 25,42,11,33,48,49,28,34,21,1,3,31,32,10,54,44,29,2,9,26,22,20, като те присъствали лично или чрез представители. В списъка на явилите се и положили подпис съсобственици, и протокола на ОС не е посочено каква идеална част от общите притежават отделните съсобственици или каква % от общите части се представляват на ОС. На стр. 2 от протокола е видно още, че за протоколчик е избран Н. Г.. По точка първа от дневния ред гласували 22-ма от присъстващите се „за“ преподписване на договор с Д.П.

Протоколът е подписан от протоколчик Н. Г. и представител на ЕС-Г.И..

Видно от покана на л.12 по делото е, че изготвена от „Д.П“ за свикване на общо събрание на ЕС на 08.12.2025 г. от 18:30ч на гр.***, ул. „Ген. ***“ № 3, с 1 точка за дневен ред – Преподписване на договор с „Д.П“.

От регистрационна карта №1813/17.07.2023 г. на Община *** на сграда в ЕС с адрес: гр. ***, ул. „Ген ***“ № 3, вх. Б, се установява, че управител на ЕС е „Д.П“ ЕООД, избран на 29.12.2022 г. за срок от 2 години.

От регистрационна карта №1813/18.12.2025 г. на Община ***, за сграда в ЕС с адрес: гр. ***, ул. „Генерал ***“ № , вх. Б, се установява, че управител е „Д.П“ ЕООД, избран на 18.12.2025 г. за срок от 2 години.

От протокол, изготвен от Г.И. и подписан от Н. Г., се установява, че поканата за свикване на ОС е поставена на 01.12.2025 г. в 19.00ч на таблото във входа, за свикване на ОС на 8.12.2025 г. от 18.30ч.

От втората приложена покана по делото на л. 34 се установява, че е изготвена от „Д.П“ ЕООД за свикване на ОС на 8.12.2025 г. от 18.30ч. на адрес: гр. *****“ № 3, вх.

Б, с 1 точка от дневния ред – взимане на решение за преподписване на договор с „Д.П“ ЕООД.

От протокол за поставяне на покана, изготвена от Г. Илиев и Н. Г., се установява, че е залепена покана за свикване на ОС на 28.11.2025 г. от 19:30ч, на таблото във входа, а видно от поканата е, че е изготвена от „Д.П“ за провеждане на ОС на 28.11.2025 г. с дневен ред: отчет РФО; отчет ремонт покрив; решения предстоящи ремонти; преподписване на договор с Д.П и други. От протокола на провелото се на 28.11.2025 г. Общо събрание се установява, че са присъствали 14 съсобственици и 3 поради липса на кворум събранието е отложено.

От показанията на свидетеля О.К.в се установява, че е съсобственик на ателие в съседния вход, като всяка вечер се прибирал около 19ч, на 02 или 03-ти септември, и минал покрай входа, когато видял, че има общо събрание с дневен ред за подновяване на договор.

Горната фактическа обстановка се установява безспорно от събраните по делото писмени доказателствени средства, на които съдът дава пълна вяра, тъй като се ползват с придадената по закон доказателствена сила и стойност съгласно чл. 178 и чл.

179 ГПК.

Съдът не е взел предвид представените телефонни съобщение, тъй като са частен свидетелстващ документ с неясно авторство и представлява недостоверен източник на сведения, доколкото частните документи се ползват само с формална доказателствена сила.

Във фактическата обстановка са анализирани две различни покани за провелото се на 08.12.2025 г. общо събрание, като общото между тях е техния издател и обстоятелството, че се свиква общо събрание за сключване на договор с професионален домоуправител. Протокола за поставянето на поканата на 01.12 е от значение за приложите материалноправни норми по предмета на делото, но не удостоверява какво е съдържанието на залепената покана.

Съдът не дава вяра на показанията на свид. К в останалите части, тъй като са непоследователни ,свидетелят предполага без ясен спомен за конкретни обстоятелства като деня в който е възприел поканата за свикване на ОС, а останалите обстоятелства за комуникация с различни лица, са неотносими към предмета на делото. Свикването на Общо събрание по правилата на ЗУЕС е строго формално, като за действията по свикване и провеждане на ОС законодателят е предвидил съставянето на писмени актове, за които по арг. от чл. 164,ал.1,т.3 ГПК.

Съдът не е взел предвид и показанията на свид. Д., който няма лични възприятия и неговите показания са неотносими към предмета на делото.