Определение № 1599 от 13.06.2024, Окръжен съд - Пловдив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1599 гр. Пловдив, 13.06.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Величка П. Белева

Членове:

Надежда Н. Дзивкова Рашкова

Мария Ненова като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно частно гражданско дело № 20245300501376 по описа за 2024 година Производството е по реда на чл.577 от ГПК.

Постъпила е жалба с вх.№ 17719 /22.05.2024г. от Й. Г. Д., Т. И. Д. и М. И. Д. против Определение отказ № 230/10.05.2024г. на съдия по вписванията при РС, Пловдив, постановено по молба вх.№ 14561/10.05.2024г. на жалбоподателите, с което е постановен отказ от вписване прекратяването / заличаване/ на вписан в СВ-Пловдив договор за наем на земеделски земи – акт№248, т.5 от 28.03.2018, вх.№10011.

Жалбоподателите излагат съображения, че постановеният отказ е неправилен и незаконосъобразен. Поддържат, че действително договорът е наименуван „договор за наем на земеделски земи“, но същият представлява договор за аренда, към който са приложими разпоредбите на ЗАЗ. Това е така, т.к. е спазена формата – нотариално заверени подписи и вписване в Имотния регистър, уговорен е срок от 10 стопански години, начин на плащане с оглед началото и края на всяка стопанска година, начин на прекратяване съобразно изискванията на ЗАЗ. Позовават се на разграничението между договора за наем и договора за аренда, проведено в ТР№2/2015, като поддържат, че процесния договор покрива изискванията за аренден договор. Претендира се отмяна на обжалваното определение и задължаване на съдията по вписвания да извърши исканото вписване.

Съдът, като разгледа постъпилата частна жалба, намира, че същата е подадена в срок, от лице, имащо право на жалба и е допустима.

С Определение отказ № 230/10.05.2024г. на съдия по вписванията при РС, Пловдив, постановено по молба вх.№ 14561/10.05.2024г. на жалбоподателите е постановен отказ от вписване прекратяването / заличаване/ на вписан в СВ-Пловдив договор за наем на земеделски земи – акт№248, т.5 от 28.03.2018, вх.№10011. Изложени са съображения, че 1 вписванията, отбелязванията и заличаванията се допускат само в изрично предвидените от закона случаи като не може да бъде разширяван кръга на подлежащите на вписване обстоятелства. Посочил е че ЗС и ПВп предвиждат вписване на договори за наем сключени за срок по-дълъг от 1 година, но не предвиждат вписване или отбелязване на тяхното прекратяване. Позовал се е на ТР№2/2019, ОСГТК, ВКС, съгласно което отдаването под наем на земеделска земя и самостоятелна и допустима правна сделка, различна от договора за аренда. По тези съображения е приел, че доколкото производството е едностранно и формално – протича само при проверка на представените писмени доказателства, то в случая липсват предвидените в закона основания за извършване на исканото вписване / отбелязване/.

Съдът намира, че изложените доводи в обжалвания акт са правилни.

Жалбоподателите са молители в производството пред служба по вписвания с искане за вписване на прекратяването на Договор за наем на земеледски земи, вписан с акт №248, т.5, от 28.03.2018г., вх.рег.№10011. Представен е самият договор за наем на земеделска земя, удостоверение за наследници на наемодателя, от което се установява, че са негови правоприемници, редовно връчено уведомление за прекратяване на наемния договор.

Съгл. чл.2 от ПВп вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в случаите, в които са предвидени изрично в законите. По отношение на договорите за наем със срок подълъг от една година е предвидено единствено вписването / чл.4, б.Е от ПВп/. Липсва изрично предвиждане в нормативната уредба на възможността за вписване/отбелязване на прекратяването на такъв вписан договор. Поради което и не е допустимо извършването на подобно вписване /отбелязване/заличаване. В тази насока е концентрирана и съдебната практика, според която е недопустимо вписването на факта на прекратяване на вписан договор за наем,у доколкото тоза действие не е сред изрично предвидените в закон или ПВп.

Ето защо не е налице основание за вписване на прекратяването на договор за наем.

Поддържа се от жалбоподателите, че независимо от наименованието на договора, по своята същност процесният договор бил такъв за аренда, а не за наем. Като се прецени, че правната характеристика на договора е за аренда на земеделска земя, то съдията по вписвания е следвало да приложи ЗАЗ, в който изрично е уредена възможността за отбелязване на прекратяването на арендни договори.

Съгласно разясненията, дадени в т.2 на ТР№2/2017, ОСГТК, ВКС, отдаването за ползване на собствена земеделска земя на друго лице може да бъде извършено както с договор за аренда, така и с договор за наем. Въпрос на свобода на договарянето е как страните да уредят това правоотношение помежду си. В решението е подчертано, че в ЗАЗ е уредена много по-детайлно процедурата по отдаване, ползване и връщане на земеделската земя. В ЗАЗ е предвиден по-тежък ред за сключване на арендния договор – за по-дълъг срок, в писмена форма с едновременна нотариална заверка на подписите, представят се скици на имотите. Друга отлика между наемния и арендния договор е в начина на продължаване на договора – при наемния продължаването е възможно ако след изтичане на определения срок, ползването на имота продължи / чл.236 ЗЗД/, а при арендния- това да се 2 извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите / чл.18 ЗАЗ/.

В случая от представения екземпляр на договор, наименован „договор за наем на земеделски земи“ не може да се направи извод, че се касае за договор за аренда. Това е така, т.к. независимо от уговорения 10 годишен срок на действие на договора, не е ясно дали са спазени всички процесуални изисквания за сключване на аренден договор /напр. представяне пред нотариуса на скици на имота и т.н./. Отделно от това в съдържанието на самия договор липсват уговорки за възможното му продължаване само след ново писмено съгласие, с нотариална заверка на подписите. С оглед клаузите на представения договор би следвало да намерят приложение общите разпоредби по този въпрос на ЗЗД. От друга страна, наличието на съвпадащи елементи като срок и предмет на договора не обуславят непременно извод за наличие на аренден договор, доколкото и двата вида договори са много близки по своята правна природа.

С оглед на тези съображения, съдът намира, че не е възможно приложението на чл.27, ал.2 от ЗАЗ и не може да се приеме, че е налице хипотезата на чл.2 от ПВп – изрично предвидена в закона възможност за вписване/ отбелязване.

Постановеното определение от съдията по вписванията се явява правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

По изложеното съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение отказ № 230/10.05.2024г. на съдия по вписванията при РС, Пловдив, постановено по молба вх.№ 14561/10.05.2024г. на Й. Г. Д., Т. И. Д. и М. И.

Д., с което е постановен отказ от вписване прекратяването / заличаване/ на вписан в СВПловдив договор за наем на земеделски земи – акт№248, т.5 от 28.03.2018, вх.№10011.

Определението подлежи на обжалване пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му на страните при наличие на предпоставките по чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК..

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

3