Определение № 3614 от 01.08.2025, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3614 гр. Варна, 01.08.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на първи август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светла В. Пенева

Членове:

Красимир Т. Василев мл.с. Бойко Ал. Мачорски като разгледа докладваното от Красимир Т. Василев Въззивно частно гражданско дело № 20253100501631 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 и сл. ГПК и е образувано по Ч астна жалба № 21 448 от 21.07.2025 година, подадена от „КРЕДИТ ИНВЕСТ КОНСУЛТ“ ООД, ЕИК 206073701 против Определение по Вх.№ 021448 от 08.07.2025 година на Съдия по вписванията при Агенция по вписванията, с което е отказано заличаването на Договорни ипотеки.

В жалбата се твърди, че определението е неправилно и не почива на такова тълкуване на закона. Излага се, че съвсем в противоречие с наличните доказателства решаващия съдия е приел, че искането се явява неоснователно, още повече, че не е указано дори в какво точно се изразява нередовното искане. Сочи се, че акта е необоснован и като такъв следва да бъде отменен.

Прилага се и цитирана в жалбата съдебна практика.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

От материалите по делото е видно, че дружеството молител е встъпило в правата на Обединена Българска банка на базата на Договор за цесия от 23.12.2023 година.

В полза на Банката, а по късно и на дружеството – молител е била учредена ипотека върху имоти с №№ 12, 37, 38, , 31, 48, 49, 50, 51 и 56.

От Определение № 3846 от 07.10.2024 година по гр.дело № 739/2022 година на СГС е видно, че в производство по реда на чл.717 з от ТЗ дружеството – молител е придобило следните имоти : ПИ 123, ПИ 39, ПИ 4, ПИ 50, ПИ 56, ПИ 60. Отразено е , че определението е влязло в сила на 14.01.2025 година.

1

От Постановление за възлагане на недвижим имот – вж.л.35 става ясно, че дружеството – молител е придобило по реда на Публичната продан ПИ 0 59.

С Молба до АВп „КРЕДИТ ИНВЕСТ КОНСУЛТ“ ООД е настояло да бъдат заличени ипотеките предмет на н.а. № 131/2008 година, където попадат ПИ №№ 12, 39, 4, 50, 56 и ПИ 60, както и н.а. № 199/2011 година, където попада имот № 56.

С молбата, адресирана до АВп дружеството – молител е поискало и е дало съгласие да бъдат заличени ипотеките върху имоти №№ 12,39,50,60,59, и 56. Имот № 4 е извън обхвата на искането.

За да откаже извършването на това нотариално действие Съдията по вписванията се е позовал на две обстоятелства: липса на яснота относно имотите и отсъствието на Удостоверения по чл.175 ал.2 от ЗЗД.

Становището на съда е следното:

Съгласно нормата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД с извършването на публична продан на имота всички ипотеки и вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват, като ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от получената при продажбата цена по реда на ипотеките си. Дори стойността на ипотекираният имот да не е достатъчна за погасяване вземането на ипотекарния кредитор, ипотеката се погасява, а той ще се удовлетвори от друго имущество на длъжника. Купувачът от публична продан купува имота чист от ипотеки и учредени след вписването на ипотеката вещни права. Последващите вписвания не могат да се противопоставят на ипотекарния кредитор и на купувача, а носителите на такива права имат право на обезщетение от ипотекарния длъжник. Ипотеката е обезпечение, което цели да удовлетвори ипотекарния кредитор от стойността на ипотекирания имот. С извършване на публичната продан ипотеката се погасява, защото стойността на имота е получена и е разходвана за погасяване на паричното вземане. Ако купувачът поеме обезпеченото задължение по съгласие с ипотекарния кредитор ипотеките, учредени след първата ипотека, могат да се запазят след публичната продан, но това съгласие следва да е отразено изрично в протокол от съдия изпълнителя и да е вписано в имотния регистър. /чл. 175, ал. 2 ЗЗД / Макар ипотеката и възбраната да са вещни тежести, те се различават по своето действие. Възбраната цели да запази недвижимите имоти на длъжника, или друго лице в неговия патримониум, като чл. 453 ГПК предвижда непротивопоставимост на прехвърлянето и учредяването на вещни права, извършени след вписване на възбраната по отношение на взискателя. Тя също е тежест върху имота, но не е вещно право; също тя не дава право на предпочитано удовлетворение, а обезпечава възможността за изпълнение върху възбранения недвижим имот.

Действието на възбраната е по широко от ипотеката, защото тя осигурява 2 както възможност кредитора да се удовлетвори от възбранения имот, запазвайки го в патримониума на длъжника, така и ограничаване на последващи разпореждания, за да се обезпечи изпълнение и на други притежания освен парични. Затова нормата на чл. 175 ЗЗД, съгласно изричното й съдържание се отнася само за ипотеките.

Основанията за отказ, посочени по горе са две – липса на яснота, досежно имотите и отсъствието на Удостоверения по чл.175 ал.2 от ЗЗД.

Съдът, при преценка на данните по делото намира, че първото от условията не се е сбъднало. Не налице липса на яснота относно имотите – напротив описа са два вида имоти – едните придобити по реда на чл.717 з от ТЗ в производството по несъстоятелност, а последния имот № 59 по реда в Публичната продан в изпълнителен процес.

И в двата случая обаче основателно остава второто описано от Съдията по вписванията съображение – липсата на Удостоверение. Закона прави разлика какъв е способа за придобиване на имотите, защото, ако се касае за производство по несъстоятелност / а случая е именно такъв за една част от процесните имоти/ , то съгласно чл. 717л, ал. 4 ТЗ , продажбата, извършена по реда на глава ХХХХVI (осребряване на имуществото от масата на несъстоятелността), има последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на ГПК, т. е. ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека се погасяват (чл. 175, ал. 1 ЗЗД ), независимо дали публичната продан е извършена от съдебния изпълнител по реда на ГПК или от синдика по реда на Глава ХХХХVI ТЗ. Съгласно чл. 19, ал. 2 ПВ, заличаването на ипотека върху продадения на публична продан имот се извършва по молба на купувача, като към молбата следва да се представят влязло в сила и вписано в книгите за вписвания постановление за възлагане на имота и удостоверение от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД . При продажба от публична продан, извършена от синдика по реда на Глава ХХХХVI ТЗ, към молбата на купувача следва да бъдат представени същите документи, но издадени от съда по несъстоятелността и синдика съобразно правомощията им - влязло в сила и вписано в книгите за вписвания постановление за възлагане на имота, издадено от съда по несъстоятелността (чл. 717з ТЗ) и удостоверение, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД, издадено от синдика, който е провел публичната продан. При проведена по реда на чл. 717 - чл.

717н ТЗ публична продан, синдикът изпълнява функциите на съдебен изпълнител. Идентично на действията на съдебния изпълнител, провеждащ публична продан по реда на ГПК, синдикът изготвя обявление за продажбата и я разгласява (чл. 717а ТЗ); продажбата се извършва в канцеларията му ( чл.

717б ТЗ), където се държат и книжата за продажбата и постъпват наддавателните предложения, които се обявяват от синдика; синдикът съставя протокола и определя купувача, предложил най-високата цена (чл. 717в ТЗ); при невнасяне на цената от купувача в срока по чл. 717д ТЗ, синдикът поканва 3 наддавача, предложил следващата най-висока цена и го обявява за купувач (чл. 717е ТЗ), а след влизане в сила на постановлението за възлагане въвежда купувача във владение на имота (чл. 717л, ал. 1 ТЗ ). Обстоятелството, че публичната продан се извършва след разрешение на съда по несъстоятелността, който издава и постановлението за възлагане (компетентност с оглед спецификите на производството по несъстоятелност), не променя извода, че синдикът се явява органът, комуто законът е възложил всички функции по провеждане на публичната продан, предвид което в негова компетентност е и удостоверяване на обстоятелствата по чл. 175, ал. 2 ЗЗД . В случая такова Удостоверение липсва. Липсва Удостоверение и от ЧСИ досежно имот № 59 - предмет на Постановление за възлагане от 16.01.2023 година, което е следвало да бъде издадено от ЧСИ, по съображенията, посочени по – горе. Т.е. макар, според въззивния съд да е налице яснота относно процесните имоти, то липсата на цитираните Удостоверения обуславя правилността в произнасянето на Съдията по вписванията.

Няма пречка дружеството – молител да се снабди в търсените и изискуеми от закона Удостоверения, и да входира ново искане за заличаване на ипотеките.

Предвид горното, ВОС,

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение по Вх.№ 021448 от 08.07.2025 година на Съдия по вписванията при Агенция по вписванията, с което е отказано заличаването на Договорни ипотеки, по Частна жалба № 21 448 от 21.07.2025 година, подадена от „КРЕДИТ ИНВЕСТ КОНСУЛТ“ ООД, ЕИК 206073701.

Определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок, считано от уведомяване на страните пред състав на ВКС на Р България.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4