Решение № 219 от 29.06.2025, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 219 гр. Разлог, 29.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, І ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря К. И. Т., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. дело № 20231240101194 по описа за 2023 г.

Производството е образувано по иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС, депозиран от Г.И.И., ЕГН*, с адрес: г.С., у.„Г.Г.“№76, в.А, е.3, а.10, ч/з адв. И.Х., съд. адрес: г.С., у.

„Н.М.“№4, е.2, против ЕС на х.ап.к. Х. „С.С.Р.“-Б., в УПИ I и УПИ II – 8038, м.„Г.“, по плана на г.Б..

Твърди се в обстоятелствената част на ИМ, че на 24.10.2023 г. в г.Б. е проведено ОС на собствениците на обекти в ЕС на Х.ап.к.Х.„С.С.Р.“-Б., като при провеждане същото и при приемането на решенията са констатирани редица нередности.

Иска се съдът, да постанови решение, с което да отмени решенията по т.3, т.4, т.7 и т.8 на ОС на ЕС, проведено на 24.10.2023 г.

С ИМ се претендират и сторените по делото разноски.

По делото от страна на ответника е представен писмен отговор, с който оспорва основателността на предявения иск, като твърди, че взетите решения са законосъобразни.

По делото са събрани писмени доказателства.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявеният иск е допустим, като подаден в предвидения законов срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. Ищецът е собственик на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор №***, построена в ПИ с идентификатор № ***, съгласно КККР на г.Б., поради което за него е налице правния интерес и активната материално и процесуалноправна легитимация да предяви настоящия иск. Съгласно разпределената доказателствена тежест, фактът, че ищецът е собственик на обекти в режим на ЕС се установява с представените и приети като док-во по делото нот. акт и постановления за възлагане.

Предявеният иск съдът счита за неоснователен по следните съображения:

От събраните в хода на производството писмени док-ва, удостоверяващи правото на собственост на представляваните лица и присъстващите на ОС, не се установи твърдените в ИМ нарушения на материалния закон, които да представляват основания за отмяна на взетите на 24.10.2023 година решения на проведеното ОС.

В тежест на ответната ЕС е да докаже редовността на свиканото и проведено ОС, както и законосъобразността на взетите на него решения.

1

В този смисъл следва да се има предвид, че при предявен иск по чл.40 от ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в ИМ нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмянана атакуваните актове на ОС. Това следва от хар-ра на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в ИМ основания - Решение №58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. №5704/2013 г., I г.о.

ЗУЕС урежда строго формална процедурата по свикване и провеждане на ОС на собствениците в ЕС, изхождайки от принципа, че решенията на ОС засягат правната сфера на всички собственици, в това число и на тези, несъгласни със съответното решение.

Преодоляването на несъгласието на тези собственици и задължаването им да се съобразят с решението и неговите последици може да бъде постигнато единствено при стриктно спазване на законовите правила. Ето защо всяко действие по отношение свикването и провеждането на ОС следва да е предприето в съответствие с предписанията на закона рамки и надлежно документирано. Предвид изложеното, при оспорване на законосъобразността на взетите решения по реда на чл.40 ЗУЕС, от несъгласните с решенията собственици, тежестта на доказване на обстоятелствата по законността на свикването и провеждането на ОС е в/у ет. собственици.

В хода на производството, ищецът не успя да докаже основателността на претенцията си и незаконосъобразността на взетите на ОС решения.

От представените и приети по делото писмени док-ва се установи, че процесното ОС е свикано редовно и при спазване на процедурата, предвидена в чл.13, ал.1 от ЗУЕС.

Установи се че при провеждане на ОС на ЕС Х.ап.к.Х.„С.С.Р.“-Б., са спазени всички законови изисквания за провеждане на редовно ОС. Специалният закон - ЗУЕС, както и ЗС, урежда нарочна процедура за вземането на решения от ОС на собствениците в сграда в режим на ЕС, уреждайки подробно начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решенията, като в настоящия случай по никакъв начин не са нарушени нито ЗС, нито ЗУЕС. Проведеното на 24.10.2023 г. ОС на собствениците, е проведено съгласно правилата уредени в ЗУЕС и ЗС. Всички присъстващи собственици или техните пълномощници са се регистрирали в списък ч/з представяне на документ за самоличност, нот. актове, установяващи правото им на собственост и съответно пълномощни, установяващи представителната им власт.

С ИМ е наведено възражение за процесулна незаконосъобразност на част от взетите решения от ОС.

Съобразно Решение №8 от 24.02.2015 г. на ВКС по гр. д. №4204/2014 г., I г.о., ГК, за провеждане на ОС на ЕС се води протокол от избран от него протоколчик - чл.16, ал.4 от ЗУЕС. Изискуемото съдържание на протокола е нормативно установено в ал.5 на цитирания текст - дата, място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и ид. части от общите части, които представляват, същността на изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание протоколът е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от ОС действия и взетите решения. Изготвянето на протокола се съобщава на ет. собственици ч/з обявление на видно място в ЕС, за поставянето на което също се изготвя протокол от председателя на УС, респективно управителя и 1 ет. собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението - чл.16, ал.7 от ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в 2 насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от ет. собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок - 7 дни от оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който ет. собственик, ползвател, или обитател може да оспори сьдържанието на протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на 2 държанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща ет. собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Взетите решения за парични вземания, доказани с преписизвлечение от протокола са основание за издаване на заповед за изпълнение по чл.410, ал.1 от ГПК.

В производството по чл.40 от ЗУЕС, при оспорване законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл.16, ал.9 от ЗУЕС срок, че въпреки това протоколът не е поправен и че представеният препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения от ОС, включително и фактът, че такова изобщо не е проведено. В настоящия казус не са ангажирани док-ва, установяващи оспорване на протокола в законоустановения срок.

Според настоящия състав неоснователни и недоказани останаха твърденията на ищеца за незаконосъобразност на решенията по т.3, т.4, т.7 и т.8 от Протокола от 24.10.2023 г.

Според чл.19, ал.8 от ЗУЕС (в редакцията му към датата на провеждане на оспореното ОС) по решение на ОС, взето с мнозинството повече от 67% ид. ч. от общите части на ЕС, правомощията или част от тях на УС (управителя) могат да бъдат възлагани на ФЛ или на ЮЛ, които не са собственици. В този смисъл договорът за възлагане е следвало да бъде одобрен с решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67% ид. ч. от общите части на ЕС, след което същият се сключва от упълномощено от ОС лице за срок до 2 години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2 години, а клауза предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. Съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, за възлагане правомощията или на част от тях от УС (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на Юл или ФЛ, които не са собственици, следва да се направи с мнозинство повече от 67% ид. части от общите части на ЕС. В §1, т.13 от ДР на ЗУЕС, е дадена дефиницията на поддръжка на общи части, като според нея това е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние, поради което несъмнено дейностите, възложени на „МПМХ”ООД попадат под цитираната дефиниция. Видно от отразеното в протокола от проведеното ОС на 24.10.2023 г. за възлагане на дейността по поддръжка и управление на общите части на ЕС на „МПМХ.”ООД са гласували собственици на 72,58% ид. ч. от общите части на сградата. Обстоятелството че не е представен за одобрение проект на Договор за поддръжка и управление на общите части в сградата не води до незаконосъобразност на решението, тъй като законът указва единствено, че ОС трябва да одобри проект на Договор, но не и момента на одобряването му. За пълнота в закона не се посочва, че за да бъде одобрен проекта на договора за възлагане управлението на ЕС е необходимо да бъдат представяни оферти за услуги и цени.

С оглед изложеното, съдът намира че решенията по т.3 от дневния ред на ОС е законосъобразно и не са налице основания за неговата отмяна.

На основание чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, ОС определя р-ра на паричните вноски за разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата. На основание чл.17, ал.3 от ЗУЕС, извън случаите по чл.17, ал.2 от ЗУЕС, какъвто е този по чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, решенията се приемат с мнозинство, повече от 50% от представените ид. ч. от общите части на ЕС. Решението по т.4 от дневния ред, с което са определени паричните вноски за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на ЕС да от 17.00 € на кв. м. годишно е прието с мнозинство повече от 72.58% идеални части от представените на общото събрание идеални части от общите части на сградата.

Обстоятелството дали р-рът на такса поддръжка и начинът на формирането й от ОС ще се определи съгласно чл.51, ал.9 от ЗУЕС, по месеци ще се плаща вноска или веднъж годишно, 3 не променя р-рът на такса поддръжка. Законът не задължава таксата да е ежемесечна, нито пък определя кога да бъде заплатена. Ето защо такса поддръжка, определена на год. база и приета от ОС да се заплаща наведнъж, не противоречи на законовите разпоредби на ЗУЕС.

Предвид изложеното, съдът намира оплакванията на ищеца за незаконосъобразност на решението по т.4 на процесното ОСЕС от 24.10.2023 г. за неоснователно.

Съдът намира за законосъобразно и приетото с мнозинство 72,58% ид. ч. от общите части на сградата решение по т.7 от дневния ред, а именно „Приемане на Правилник за вътрешния ред в ЕС на Хап.к.“S.H.S.R.”.

Същият определя основните правила за реда, управлението, контрола и използването на общите части в ЕС, за апартаментен и хот. комплекс, до който имат достъп не само собствениците и техните близки и роднини, а и външни лица, които трябва да бъдат регистрирани по съответния ред в системата ЕСТИ, за да имат достъп съответните държ. институции и органите на МВР за спазване на законовите изисквания за допускане на външни лица и чужденци за пренощуване в помещенията в ап.х.к-с.

Спазен е и необходимия кворум при вземане на решението по т.8 от дневния ред на процесното ОСЕС от 24.10.2023 г.

Неоснователни са доводите на ищеца, че взетите решения са такива по чл.17, ал.2, т.3 от ЗУЕС, за извършване на полезни разходи, които следва да бъдат взети с мнозинство не помалко от 75% ид. ч. от общите части на сградата. Съгласно легалната дефиниция дадена с §1, т.12 от ДР на ЗУЕС "полезни разходи" са разходите, с които се увеличава ст-стта на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване. Очевидно нито едно от атакуваните решения не касае направата на полезни разноски по смисъла на закона, доколкото се касае за разрешаване на битови проблеми на ЕС. Видно от поканата за свикване на ОС, както и от Протокола от проведеното на 24.10.2023 г. ОС като разходи за основен ремонт и обновление на общите части и инсталации в комплекса са включени следните дейности: подмяна на камъка пред Главния вход на хотела, на площадките и стълбището; пребоядисване на тавани и стени, поставяне на тапети и въвеждане на съвременен интериор на стените във всички общи части в комплекса - коридори, фоайета, стълбищни клетки и др; подмяна на осветителните тела в коридорите със съвременни и енергоспестяващи: подмяна на мокет в коридорите на комплекса; ремонт на отоплителната инсталация - подмяна на котел и глидери и ремонт и профилактика на пожароизвестителна инсталация. С други думи в настоящия случай се касяе за приемане на Решение за извършване на дейностите, предвидени в чл.17, ал.2, т.5 от ЗУЕС, а именно основен ремонт и обновление, за които е дадена легална дефиниция в §1 от Доп. разпоредби на ЗУЕС - т.10.