Решение № 14 от 17.01.2024, Районен съд - Смолян

РЕШЕНИЕ

№ 14 гр. Смолян, 17.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Райна Русева при участието на секретаря Татяна Кишанова като разгледа докладваното от Райна Русева Гражданско дело № 20225440100921 по описа за 2022 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предмет на делото са предявените искове от ищеца "**" АД срещу ответниците С. Л.

Д.- О., А. И. О. и И.- М. А. О., да бъде проглА.а нищожността на основание чл.26, ал.2, предл. първо от ЗЗД на:

А.) Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.08.2012 година, обективиран в Нотариален акт № **,том *,рег.№ *,дело № */2012 г. на Нотариус А.Ш.рег.№ ** по регистъра на НК, с район на действие Районен съд-Смолян, Вписан в Служба по вписванията-Смолян, с вх.рег.№ 2475/14.08.2012 г., Акт № *,том*, дело № */2012 г., за следните недвижими имоти:

1) самостоятелен обект в сграда, представляваш стая №** /**/ с идентификатор **,със застроена площ 27.56 кв.м., който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначение-друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая, коридор, санитарен възел и тераса, разположен на */*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс “*“ в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа, на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0.565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена, в който е построена сградата; и 2) самостоятелен обект в сграда-представляващ стая № ** /**/ с идентификатор с идентификатор **.**, със застроена площ 27.56 кв.м., който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначение-друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая, коридор, санитарен възел и тераса, разположен на */*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс “**“ в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа, на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0.565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена, в който е построена сградата; и

1 на Договор за дарение от 07.10.2015 година, обективиран в НА за дарение на недвижим имот № *,том *,рег.№ * дело № */2015 година на Нотариус А.Ш.-рег.№ *, в регистъра на НК, с район на действие Районен съд-Смолян, вписан в Служба по вписванията Смолян дв.вх. 2148, вх.рег.№ 2189/07.10.2015 г., Акт № *,том *, дело № */2015 година, с който ответниците С. О. и А. О. са дарили на третият ответник-И. О.техен син, следният недвижим имот: 1)самостоятелен обект в сграда, представляващ стая № ** /** с идентификатор с идентификатор **.**, със застроена площ 27.56 кв.м.,който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначение- друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая, коридор, санитарен възел и тераса, разположен на */*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс "**" в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0. 565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена, в който е построена сградата, като дарителката С. О. си е запазила правото на ползване, докато е жива.

Твърденията в исковата молба са, че ищецът е собственик на урегулиран поземлен имот **/**/-Хотелски комплекс, кв.9/девети/ по ПУП на гр.Смолян, целият с площ 12150 /дванадесет хиляди сто и петдесет/ кв.м.,при граници на имота: урегулиран поземлен имот № ** /**/, урегулиран поземлен имот № *-Озеленяване /**/, поземлен имот **/**/ , поземлен имот **/**/, улична регулация[1]бул.**, урегулиран поземлен имот Гранично поделение, ведно с построен в него хотелски комплекс "**" в г*,представляващ пететажна с*града, масивна построена през 1983 година, със застроена площ 5170 кв.м./Акт за държавна собственост от 03.07.20021г. от Областна администрация[1]Смолян/.

Ответниците С. Л. Д. и А. И. О. са съпрузи, а ответникът И. О. е техен син.

Първите двама ответници С. О. и А. О. са придобили в режим на СИО /семейна имуществена общност/ на основание Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.08.2012 година, обективиран в Нотариален акт № **,том *,рег.№ **,дело № **/2012 г.на Нотариус А.Ш.-рег.№ * по регистъра на НК, с район на действие Районен съд-Смолян, вписан в Служба по вписванията-Смолян, с вх.рег.№ 2475/14.08.2012г., Акт № *,том * дело № */2012г. следните недвижими имоти: 1. самостоятелен обект в сграда, представляващ стая № ** /**/,с идентификатор **, със застроена площ 27.56 кв.м.,който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначениe -друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая, коридор, санитарен възел и тераса, разположен на */*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс "**" в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа, на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0.565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена,в който е построена сградата; и

2) самостоятелен обект в сграда, представляващ стая № ** /**/.с идентификатор **.**, със застроена площ 27.56 кв.м., който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначение-друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая, коридор, санитарен възел и тераса, разположен на * /*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс "**" в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа, на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0.565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена, в който е построена сградата;

3.) С Договор за дарение от 07.10.2015 година, обективиран с НА за дарение на недвижим имот № **,том *,рег.№ **, дело № **/2015 година на Нотариус А.Ш.-рег.№ *,в регистъра на НК,с район на действие Районен съд-Смолян, вписан в Служба по 2 вписванията Смолян дв.вх. 2148,вх.рег.№ 2189/07.10.2015 г.,Акт № **,том **, дело № */2015 година, с който ответниците С. О. и А. О. са дарили на третият ответник-И. О.техен син и на следният недвижим имот:

1) самостоятелен обект в сграда, представляващ стая № ** /**/ с идентификатор **.**, със застроена площ 27.56 кв.м.,който самостоятелен обект представлява стая № ** с предназначение- друг вид самостоятелен обект, състоящ се от една стая,коридор,санитарен възел и тераса, разположен на */*/ надземен етаж на сградата на хотелски комплекс "**" в гр.Смолян с идентификатор **, построена в ПИ с идентификатор **, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа на който се намира обекта, равняващ се на 13,72 кв.м. ид.части и заедно с 0.565% ид.части от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху терена, в който е построена сградата, като дарителката С. О. си е запазила правото на ползване, докато е жива, кв.*/*/ по ПУП на гр.Смолян, заедно с 0.565% ид.части от общите части на етажа,на който се намира обекта, равняващи се на 13,72 кв.м. ид.части, заедно с 0.565 % ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена като дарителят С. Л. Д. е запазила правото си на ползване докато е жива върху имота.

И двата договора/Договор за покупко-продажба и Договор за дарение на недвижим имот/ са нищожни, поради липса на обект за прехвърляне ,респ. дарение, тъй като е налице фактически невъзможен предмет на продажба, респ. дарение. Към момента на извършване на продажбата /14.08.2012 г./ и дарението /07.10.2015 г./, имотът предмет на сделката, с построяването на Хотелски комплекс/** през 1983 година се явяват и двете стаи №№ ** и ** не самостоятелен обект, а конструктивна част от цялата сграда и представлява неразделна част от нея.

По смисъла на чл.26,ал.2 ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му, вещта, предмет на разпореждане не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект. Преценката следва да се извърши с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането, като следва да се извърши преценка и дали към този момент обособяването на веща като самостоятелна е възможно и дали подобно обособяване реално е извършено. В конкретният случай предмет на двете сделки е ст.** и ст.**, намиращи се на * етаж в хотелски комплекс "**", те не са съществували като самостоятелни от момента на построяването на сградата през 1983 година и са представлявали част от цялата сграда.

Към момента на извършване на двете сделки 2012 и 2015 година липсва тяхното фактическо отделяне като самостоятелни обекти и реалното им обособяване като такива, съответстващи на изискванията на действащите към този момент строителни правила и норми, поради което следва да се приеме, че не е налице годен обект на разпореждане по смисъла на чл.26,ал.2 ЗЗД. Прехвърлените обекти /помещения/ не са имали качеството на годни самостоятелни обект на собственост. Помещенията /двете стаи ст.№№** и **/ са съществували като такива, но те не са имали самостоятелен характер.

Съгласно разпоредбата на чл.202 от ЗУТ/Закон за устройство на територията/, правни сделки за прехвърляне на реално определени част от сграда могат да се извършат само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, а в случая такъв проект не е налице. Тази норма предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания . В случая е налице хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие, като за да настъпи вещноправният ефект на сделката е необходимо да е изготвен и одобрен 3 инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Съгласно ТР № 3/28.06.2017 г. на ВКС по т.д.№ 3/2014 г. на ОСГК е посочено, че изискването за одобряване на инвестиционен проект при прехвърлянето на реално обособена част е прехвърляната част и останалата част да съответстват на техническите правила и норми. Този извод произтича от съдържанието на правната норма/ чл.202 ЗУТ/, която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т.е. на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост. Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на правото на собственост. Във връзка с установяване на факта дали е налице инвестиционен проект, съхраняван в Община-Смолян, тьй като такъв не е представен при сключването на договор за продажба и договор за дарение, след направени справки Община Смолян, последната отговори на ищеца „**“ АД с писмо изх.№ УТ001317-001 /22.06.202 г. на Община Смолян, с което се установява: 1. )В Община Смолян е наличен проект по чл.202 ЗУТ “Архитектурно заснемане на обособени дялове на трети хотелски етаж в сградата на ** в имот с идентификатор **,обяснителна записка и схема; 2. ) Към проекта няма приложени „ВиК“,част „Електро“; 3. )Към преписката няма одобрени инвестиционни проект, а само архитектурно заснемане на обособени дялове на трети хотелски етаж; 4.) Към преписката липсва техническа документация за преустройството на самостоятелни обекти в сграда/архитектурни чертежи, таблица за площообразуване, Удостоверение за завършеност на обекта/приложение №15 от Наредба № 3/2003 година/.

В настоящият казус е налице правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот две хотелски стаи/ ст.** и **/, находящи се в Сграда, с предназначение хотелски комплекс "**",тъй като няма одобрен инвестиционен проект за обособяването на тези части ст.** и ** в самостоятелни обекти, същите подлежат на приемане по реда на Наредба № 6, следва да има разрешение за ползване и въвеждането им в експлоатация като самостоятелни обекти т.е. към момента на сделката а и към настоящият моменти не съществува правна възможност ст.** и ** —собственост на ответниците е правно невъзможно по изложените по-горе съображения да станат самостоятелни обекти на право на собственост.