Решение № 238 от 11.07.2017, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р

Е Ш Е

Н И Е

№ 267, година 2017, 11. 07. гр. Бургас

В

И М Е

Т О Н

А Н А

Р О Д

А

БУРГАСКИЯТ

ОКРЪЖЕН СЪД, първо гражданско отделение, в публично заседание на двадесети първи юни, две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вела Стайкова секретар

Жанета Граматикова, постави на разглеждане т. дело № 438 по описа на БОС за 2016 г. и за да се произнесе съобрази, следното:

Производството е образувано по искова молба на „Трой“ООД, гр. Хасково, ЕИК *********, чрез управителя Елван Атила, адрес за съобщения: гр.

София, ***, вх. Б, офис 3, адв.

Николай Николов00000000000000, САК, за заплащане на сумата 26000 лв. – частичен иск от 101000 лв. в пълен размер, с която ответникът се обогатил неоснователно.

Приложени са и са ангажирани доказателства.

В съдебно заседание, ищецът, чрез процесуален представител, поддържа предявения иск и направеното доказателствено искане, за експертиза.

Ответникът, редовно призован, представляван от процесуален представител, оспорва иска и изразява становище по подържаното доказателствено искане от ищеца.

Бургаският окръжен съд, като съобрази предявения иск, направените възражения, по него, приетите доказателства и закона, намира за установено, следното:

Приет за разглеждане е иск, с правно основание – чл. 55, ал. 1 предложение първо- за връщане на получено, без правно основание.

Ищецът сочи, че е закупил от ответната община имот: 284 кв.м. придаваема част, представляваща идеални части от улично пространство, с кад. № ***, съгласно приложения и одобрен проект за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101, по плана на к.к. Слънчев бряг- запад, за сумата 166850 лв. без ДДС. Ищецът намира, че тази цена, определена по пазарна оценка от лицензиран оценител, е прекомерно висока, за района, в който се намира имотът.

Цената е била посочена в предварителния договор, от 08.12. 2010г. в който е било предвидено, в чл. 4.2, че при втора оценка, окончателният договор да бъде сключен на по-високата, от двете оценки. Въпреки депозираното възражение от ищеца № 658 от 22. 12. 2010г. с искане за преразглеждане на приетото решение от Общинския съвет № 31 от 14. 10.

2010г. с което кметът е упълномощен да сключи окончателен договор, ищецът получава писмо на 30. 03. 2011г. с покана и с посочен краен срок за подписване на договор. Ищецът е спазил този срок, за да не се анулира цялата процедура и като се съобразява, че процесният имот е придаваема част, което го поставя в неравнопоставено положение на зависима страна.

Със сключения предварителен договор на 08. 12. 2010 г. изготвен, в изпълнение на решение на Общински съвет – Несебър, страните са се задължили да сключат окончателен договор, след влизане в сила на Заповед за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234;

УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев бряг- запад. Ищецът сочи, че предметът на продажбата е придаваема част, падаща му се по право, маломерен недвижим имот, с цена 166850 лв.

Ищецът намира, че съгласно законовите изисквания и записаното в чл. 4.2 от предварителния договор, за валидността на процедурата е необходимо да има две оценки на имота от лицензиран оценител, като съгласно добросъвестността, при договарянето и правната практика изисква, оценката да има за предмет – договореното за прехвърляне вещно право. Оценките е следвало да се извършат, при използване на универсален еднакъв метод, от независим оценител, за да се постигне обективна пазарна оценка.

Ищецът твърди, че в хода на процедурата, общинският съвет е променил правилата- променен е бил предметът на прехвърляемото право, между изготвянето на двете оценки, по чл. 4.2 от предварителния договор, като оценката е била извършена, съгласно вижданията на Община – Несебър.

Анализирайки извършените оценки : от 15.09. 2010г. и от 18. 09. 2014г. ищецът твърди, че е установил, че разликата в тях се дължи на заложените различни възможности за застрояване, решени ограничително, в негова вреда. Направен е извод, че получилата се драстичната разлика в цената, се дължи на грешка във възможностите за строителство, което означава, че ищецът е платил нещо, което не е получил. Счита, че надплатената сума е за невъзможно, за реализиране, строително разгръщане-невъзможно бъдещо развиване на строителен обект, довело до драстична промяна в цената на имота и тя, като платеното неправилно, подлежи на реституция, защото сумата е получена, без основание и с нея, ответникът се обогатил, неоснователно, за сметка на ищеца. Вместо сумата 64752 лв. е била поискана и съответно- платена, сумата 166850лв.

Ищецът намира, че цената на имота, следва да включва продаденото, а в случая, пазарната цена е сгрешена и необективна, но тя е била платена, за да не бъде загубен предметът на договора, за да не се провалят инвестиционните му намерения. Действал е при крайна нужда и при положение, близко до принуда. Ищецът не е бил уведомен изрично от ответника за промяната в условията, респективно – в предмета на окончателния договор, преди неговото подписване.

С депозираната допълнителна молба, ищецът отново твърди, че чрез ограничаване на възможностите му за разгръщане на строителство, площта и параметрите на продавания имот се занижават, а на цялата площ на новообразувания имот УПИ ХХ-395, 458, кв. 5101, се залагат ограничителни мерки, които не биха могли да залегнат в първоначалната оценка, защото не са съществували тогава. Твърди още, че получената оценка е компрометирана от ответника, чрез промяна на предмета на прехвърляемото право, преди сключване на окончателния договор и е платено нещо, което не е получено.

Предявеният иск, съгласно изложението в исковата молба, е с правно основание- чл. 55, ал. 1, предложение – първо- за връщане на получено, без правно основание.

Ответникът, с отговора на исковата молба, оспорва предявения иск, изцяло, като недопустим, а по същество- неоснователен и необоснован. Счита че изложените обстоятелства са неясни, липсва им конкретика в основанието, на което се позовава ищецът. Петитумът е оспорен, като неясен и непълен, което прави иска недопустим, без конкретизация на основанието, за направеното искане, което затруднява организирането на съответната защита. Посочена е неяснота, относно твърдяната промяна в процедурата, без уточняване за коя процедура става въпрос, в какво се състои тази промяна, кои норми са нарушени, в какво се изразява заявената грешка и в какво се състои твърдяното неоснователно обогатяване.

Исковата молба е оспорена и като недопустима, защото претенцията е породена от гражданко- правна сделка, обективирана в сключен окончателен договор за продажба на недвижим имот- общинска собственост, по чл. 15, ал. 3 и ал. 5 от ЗУТ, вписан надлежно, в Службата по вписванията, при Районен съд- Несебър. Сключването на договора било част от сложен фактически състав, при който са извършени редица действия, в изпълнение на нормите на ЗУТ, ЗУЧК и ЗОС. Обяснено е, че процедурата по сключването на договора е започнала по инициатива на ищеца- по негова молба вх. № 208/01. 04. 2010г. Хронологично са изброени извършените действия от страните, като предложеният от ищеца вариант, за ЧИ на ПУП- ПРЗ, е бил представен на лицензиран оценител и оценката е била 166850 лв. за продаваните 284 кв.м. въз основа на показатели, дадени в проекта за ЧИ на ПУП – ПЗР и се съдържат в него. Следва сключването на предварителен договор между страните, на 08.12. 2010 г. за продажба на 284 кв.м. идеални части от улично пространство, представляващо ПИ № ***, съгласно предложен

ПУП-ПРЗ за УПИ ІІ- 229; УПИ-234; УПИ VІІІ- 235, в кв. 5101 по плана на к.к. Слънчев бряг- запад. Последвала е процедура по представяне на становище от Общината, внасяне на проекта в Областната управа, от където е дадено становище. Проектът е бил представен от ищеца в МРРБ, от където е допуснато изработването на проект за ЧИ на ПУП- ПРЗ, като са дадени указания, с които заявителят следва да съобрази. В изпълнение на дадените указания, проектът да се изработи, в съответствие с действащата нормативна уредба /ЗУТ, ЗУЧК и Наредба № 8 от 2001г. на МРРБ, за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове/, ищецът е възложил и е било изготвено ново предложение за ЧИ на ПУП- ПРЗ, в което за процесните

284 кв.м. общински имот, са въведени устройствени показатели, които са съобразени, при изготвяне на втората оценка за имота. Последвало е писмо от МРРБ от 24. 10. 2012г. изпратено до страните, в което от ответната община се изискват действия, в изпълнение на чл. 128, ал. 3 и ал. 5 и чл.

129, ал. 3 от ЗУТ. Извървяна е законовата процедура, по разглеждане на проекта на ЧИ в Община –Несебър, окомплектован с изискваните становища и проектът е одобрен с решение № 818/ 02. 06. 2014г. на ОС- Несебър. Следва решение на ОС- Несебър № 936 от 06. 10. 2014г. с което площта от 284 кв.м. , вече част от УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, по плана на КК “Слънчев бряг- запад“ е обявена за частна общинска собственост.

Преди сключване на окончателния договор, поради изтичане на срока на валидност на оценката от 2010г. е изготвена нова оценка, при изготвянето на която, вещото лице е ползвало новите показатели за новообразувания имот УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, по плана на КК “Слънчев бряг- запад“, на площ от 852 кв.м. като оценката, дадена през 2014г. е 64752 лв.

Въз основа на гореизложеното, ответникът прави извод за недопустимост на претенцията на ищеца, предвид гражданско правния характер на сделката, волята, изразена в предварителния договор и в окончателния такъв, от страните, което не дава основания да бъде търсена част от платената от цена. Намира, че ищецът, като купувач по сделката, е имал възможност да оттегли искането си за промяна, ако не е бил доволен от предлаганите условия.

Ответникът твърди, че Общински съвет – Несебър, като компетентен орган да се разпорежда с недвижими имоти, определя пазарната им цена, по собствена преценка, след изготвяне на пазарна оценка от лицензиран оценител. Затова, предявеният иск е оспорен, като неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Оспорено, като невярно, е твърдението на ищеца, че от ответника е извършено ограничаване на възможностите за разгръщане на строителство, площта и параметрите на продавания имот и в новообразувания УПИ ХХ 458, 395, кв. 5101, са заложени ограничителни мерки. Счита, че това се установява от представените проекти за ПУП, изискванията за прецизирането им, тяхното разглеждане и одобрение, ведно с придружаващите ги документи.

Съдът, въз основа на приетите, неоспорени, писмени доказателства, приема са установено, че страните са сключили, на 08. 12. 2010 г. предварителен договор /лист 157 от преписката по делото/, с който са се задължили да сключат окончателен договор. С предварителния договор Община – Несебър се е задължила да прехвърли на „Трой“ ООД- гр. Хасково, своите собствени 284 кв.м. , представляващи идеални части от улично пространство, с кад. № ***, които, с предложения проект за изменение на ПУП- ПРЗ за УПИ ІІ-229, УПИ ІІІ-234, УПИ ХХ-234 и УПИ VІІІ-235, в кв. 5101, по плана на к.к.

„Слънчев бряг – запад“ се придават към УПИ ХХ-234, с кад.

№ ***, собственост на „Трой“ ООД, при което се образува нов УПИ ХХ-458, 395, на площ от 852 кв.м. Договорена е цена на имота в чл. 3- 166850 лв. без ДДС, както и плащането на изброени суми, представляващи: местен данък, режийни разноски, ДДС-34704, 80 лв. и срок за плащане на сумите. В чл. 4.2 от предварителния договор, страните са приели, че ако до сключване на окончателния договор, срокът на пазарната оценка, послужила за определяне на цената, по чл.

3, е изтекъл, оценката да се актуализира и ако актуализирана оценка е по-висока от посоченото в чл. 3, окончателният договор да се сключи по нея, след съответната корекция на дължимите суми.

Следва описаната от страните процедура, която е следвало да бъде извървяна, съгласно нормативните изисквания, която приключва, с подписването на окончателен договор/ лист 155 от преписката/ между страните по предварителния договор, на 07. 11. 2014г. с предмет- продажба на 284 кв.м. реално обособени части от уличното пространство, с идентификатор №

***, по кадастралната карта на Община – Несебър. Имотът, съгласно чл. 1 от окончателния договор, се прехвърля срещу сумата 166850 лв. без ДДС и цената съвпада напълно, с тази, с която страните са се съгласили, сключвайки предварителния договор. Видно текста на чл. 3 от окончателния договор, тази цена е била заплатена от ищеца, при подписването му, наред с други изброени суми.