Решение № 139 от 18.07.2025, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 139 гр. Варна, 18.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Юлия Р. Бажлекова

Членове:

Росица Сл. Станчева

Ирена Н. Петкова при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело № 20253000500097 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на В. Л. Д. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Варна, ***, ет.4, ап.**, чрез адвокат С. С. Д., против решение № 1360/06.12.2024г. на ОС – Варна, постановено по гр.д. № 955/2022г. в частта, с която е отхвърлен предявеният от въззивника против В. К. Б., ЕГН ********** с адрес в гр.Варна, ***, ет. 4, ап. **, иск с правно основание чл.33 ал.1 от ЗЗД, за унищожаване на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба № 117 от 14.04.2021 год., том 2, рег.№ 2279 дело № 287 от 2021 год. на нотариус А.Г. с рег. № 194 на НК и район на действие Районен съд Варна, по силата на който ищецът В. Л. Д. е продал на ответника В. К. Б., следния свой собствен недвижими имот, а именно: самостоятелен обект с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес гр. Варна, район Одесос, ***, ет. 4, 1 находящ се в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор № ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, ап. № **, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 40,25 кв.м., състоящ се от една стая, кухня, баня- тоалет. дрешник и входно антре, при граници съгласно предходен нотариален акт: североизток - ап. 42. югозапад - ап. 44, северозапад - стълбище и ап. 42. югоизток - зелени площи, горе - ап. 46, долу - ап. 40. а съгласно кадастрална карта при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***.

***, под обекта:

***, над обекта:

***. ведно с прилежащото му избено помещение № 43 с площ от 3,85 кв. метра, при граници: североизток - избен коридор, югозапад - избен коридор, северозапад - избен коридор, югоизток - изба на ап. № 44, както и с 1,0023 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена същата, за продажна цена в размер на 20 500 лева.

Наведените в жалбата оплаквания са за незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт, тъй като съдът е приел, че е налице само първата предпоставка- наличие на крайна нужда, но не е установена нееквивалентност на престациите. Жалбоподателят сочи, че съдът е достигнал до този неправилен извод, тъй като е съобразил изготвеното заключение от вещото лице, макар същото да е неправилно и като такова оспорено от ищеца. Твърди се, че определянето на пазарната стойност на недвижимия имот е извършена по метод, при който са съобразени множество фактори- икономическите условия, тенденциите на търсенето и предлагането, бедствия, пандемия, война или дори на случайни събития и т.н. Сочи, че е налице разлика при определяне на пазарната стойност и данъчната оценка, тъй като последната се определя чрез прилагането на математическа формула, като нейната стойност е нормативно регулирана и не съвпада с действителната пазарна стойност на имота, която се определя от пазарните условия. Поради това и ако пазарната стойност на имота да е определена от вещото лице правилно, то намаляването на същата с данъчната оценка на вещното право на ползване- а не с пазарната стойност на същото, е неадекватна. Твърди, че най-ярко очевидната неправилност на заключението се изразява в това, че вещото лице е оценило едно ограничено вещно право на ползване на стойност от 48782,83 лева, а правото на собственост, което е предмет на 3 разпоредителната сделка и по 2 отношение на което макар и да е отложено във времето правомощието ползване, е оценено на 21930 лева, което е повече от два пъти по-малко. При реални пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, след извършен подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда, категорично не би се стигнало до сделка, при която правото на собственост на процесния недвижим имот да бъде прехвърлено за сума от 20500 лева, която въззиваемият е заплатил на въззивника. Моли, съдът да направи законосъобразен извод за основателност на предявения иск, като отмени решението в атакуваната част и искът по чл.33 ЗЗД да бъде уважен.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от В. К.

Б. чрез адв. С., с който отговор жалбата се оспорва. Изразява становище, че постановеното решение е правилно и законосъобразно. Излага, че не е налице и първата предпоставка за уважаване на иска, тъй като не е доказано, че ищецът е бил в крайна нужда- т.е. че няма средства за заплащане на кредита, както и друго жилище. Моли решението да бъде потвърдено в атакуваната част. В условията на евентуалност, ако искът бъде уважен, моли да бъде уважен и предявеният насрещен иск, като ищецът бъде осъден да върне получената по договора цена от 20 500 лв.

За да се произнесе по спора, съобразно събраните по делото доказателства и приложимия закон, съставът взе предвид следното:

Първоинстанционният съд е бил сезиран със съединени в условията на евентуалност искове с правно основание чл.31 и чл.33 ЗЗД да бъде прогласена за унищожаема сделката, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба № 117 от 14.04.2021 год., том 2, рег.№ 2279 дело № 287 от 2021 год. на нотариус А.Г. с рег. № 194 на НК и район на действие Районен съд Варна, по силата на който ищецът В. Л. Д. е продал на ответника В. К. Б., следния свой собствен недвижими имот, а именно: самостоятелен обект с идентификатор ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес гр. Варна, район Одесос, ***, ет. 4, находящ се в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор № ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, ап. № **, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 40,25 3 кв.м., състоящ се от една стая, кухня, баня- тоалет. дрешник и входно антре, при граници съгласно предходен нотариален акт: североизток - ап. 42. югозапад - ап. 44, северозапад - стълбище и ап. 42. югоизток - зелени площи, горе - ап. 46, долу - ап. 40. а съгласно кадастрална карта при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***.

***, под обекта:

***, над обекта:

***. ведно с прилежащото му избено помещение № 43 с площ от 3,85 кв. метра, при граници: североизток - избен коридор, югозапад - избен коридор, северозапад - избен коридор, югоизток - изба на ап. № 44, както и с 1,0023 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена същата, за продажна цена в размер на 20 500 лева. Главният иск е предявен на основание чл. 31 ЗЗД поради невъзможност ищецът-продавач да разбира свойството и значението на постъпките си, а евентуалният иск е за унищожаемост на сделката поради сключването й от ищеца поради крайна нужда и явно неизгодни условия.

Ответникът от своя страна е предявил в условията на евентуалност- при уважаване на главния или евентуалния иск, насрещен иск за връщане на заплатената по сделката цена.

Решението е влязло в законна сила в частта, с която искът по чл.31 ЗЗД е отхвърлен като неоснователен.

Производството пред настоящия състав е висящо по предявения в евентуалност иск с правно основание чл.33 ЗЗД. По него ищецът В. Д. излага твърдения, че през 2019 год. изтеглил кредит, който обезпечил с ипотека на собствения си недвижим имот, находящ се в гр. Варна на улица „Ангел Кънчев" №20, ет.4, апартамент № **. Изпитвал затруднения да изплаща дължимите вноски по кредита. Страхувал се да не загуби единственото си жилище. Споделил тези страхове с ответника, който му предложил помощ, като му даде в заем сумата от 20 500 лева да изплати кредита, а в замяна той да получи собствения му апартамент. Притиснат от обстоятелствата и след като бил убеден от В. Б., ищеца се съгласил и взел сумата 20 500 лева, с които изплатил кредита за сумата 20400 лева. На 14.04.2021 подписал нотариален акт за покупко-продажба, като получил изцяло сумата от 20 500 лв. по банков път преди подписването на този нотариален акт. Твърди, че договорената пазарна цена е няколко пъти по-ниска от пазарната, поради което и договорът се явява сключен при условията на крайна необходимост, под страх че няма да 4 може да обслужва кредита си и ще загуби апартамента. Сочи, че договорът е сключен и при явно неизгодни за него условия, тъй като цената била четири пъти от реалната пазарна цена на подобен вид имоти, които се продавали за цена между 38 000-42 000 евро. Самата данъчна оценка на имота излага, че е била в размер на 31 577,80 лв. Моли договорът да бъде унищожен на соченото основание.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника по иска – В.

Б., който оспорва по основателност и предявения в условията на евентуалност иск. Твърди, се че процесният договор категорично не е сключен при явно неизгодни за ищеца условия. Уговорената цена е в размер на 20 500 лв. не е неизгодна, тъй като едновременно с това ищецът - продавач си е запазил безвъзмездното право да ползва имота, докато е жив. Предвид възрастта на ищецът към датата на сключване на договора и данните за средната продължителност на живота, уговорената между страните цена от 20 500 лв. срещу получената „гола“ собственост върху имота, напълно съответства на неговата стойност, още повече като се отчете състоянието, в което този имот се е намирал към момента на продажбата и в което се намира и към настоящия момент - година по-късно - силно занемарен, неподдържан и изискващ извършването на основен ремонт.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът е предявил и насрещен иск за връщане на заплатената изцяло и по банков път цена по договора, като искът е предявен под условие, ако евентуално който и да е от главният или евентуалният иск на ищеца бъде уважен. Затова и предявеният насрещен иск е за осъждане на ищеца В. Д. да заплати на ответника В. Б. сумата от 20 500 лв., представляваща подлежаща на връщане платена цена по унищожения договор за покупко-продажба, ведно със законната лихва, върху главницата, считано от датата на получаването й от ответника по насрещния иск - 14.04.2021 г. до окончателното й заплащане.

По съществото на спора, съобразно наведените във въззивната жалба оплаквания, въз основа на събраните по делото доказателства и приложимия закон, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

С договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 117, том II, рег. № 2279, дело № 287 от 2021 г. на А.Г., 5 нотариус № 194 в Нотариалната камара, район на действие – РС Варна, ищецът В. Л. Д. е продал на ответника В. К. Б., собствения си самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008 год. на изп. директор на АГКК, с административен адрес на имота гр. Варна, ул.

„Ангел Кънчев“ № 20, ет. 4, находящ се в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор №

***, с предназначение - жилище, апартамент № **, ведно с прилежащото му избено помещение № 43 с площ от 3,85 кв. метра, както и 1,0023 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена същата за продажна цена в размер на 20 500 лева, платени изцяло по банков път преди нотариалното изповядване на сделката. С договора продавачът е поел задължение с част от получената цена да погаси парични задължения към „КРЕДИ ЙЕС“ ООД, обезпечени с три договорни ипотеки по договори за кредит от 2019 и 2020г. върху процесния апартамент, посочени подробно в НА. Продавачът е декларирал, че сключва договора изцяло по своя воля, че не е поставен под запрещение и че не действа при условията на крайна нужда и/или явно неизгодни условия.