Решение № 8 от 27.01.2025, Районен съд - Елин Пелин

РЕШЕНИЕ

№8 гр. Елин Пелин, 27.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЕЛИН ПЕЛИН, V СЪСТАВ ГРАЖДАНСКИ ДЕЛА, в публично заседание на единадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Росица Г. Т. при участието на секретаря Стефка Сл. Методиева като разгледа докладваното от Росица Г. Т. Гражданско дело № 20241820100661 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от И. М. А., ЕГН ********** от с......, Община Елин Пелин, Софийска област, ул. „.....“ № 1 със съдебен адрес: гр.София, ул. “....“ № 8, ет.5 чрез адв. Х. Р. против С. Ж. С., ЕГН ********** от с......, Софийска област, ул. „.....“ № 13А, с който се иска съдът да обяви за окончателен сключения на 28.03.2023 г. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот – ½ идеална част от УПИ с площ от 520 кв.м., находящ се в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, съставляващ УПИ .... в кв.48 по плана на селото, утвърден със Заповед № 0-197/20.02.1968 г. при граници и съседи: от изток УПИ ...., от юг – улица, от запад – улица, от север – УПИ .....

Твърди се, че страните сключили предварителен договор за продажба на процесния имот, като продажната цена е уговорена в размер на 5860.00 лева и страните по договора се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 4 месеца, като за точната дата са поели ангажимент да се уведомят пет дни предварително. Всички условия на 1 неговото сключване към момента на предявяване на исковата молба са изпълнени от страна на купувача. Ищецът е оттеглил жалба с вх. рег. № УТ226-2479-/2//16.12.2022 г. срещу Заповед № 447 от 27.04.2022 г. на кмета на Община Елин Пелин въз основа на която било образувано адм. дело № 1300/2022 г. по описа на АССО, както и предявения иск с правно основание чл.45 вр. чл.53 от ЗЗД въз основа на който било образувано гражданско дело пред Районен съд Елин Пелин. Премахнал е за своя сметка построената към собствената му жилищна сграда баня с тоалетна и гараж на 85 см от дадения контур находящи се в УПИ .... кв.48 по плана на с......, Община Елин Пелин преди сключване на окончателен договор. Съгласно разделителен протокол, скица за предложение за определяне право на ползване на УПИ .... в кв.48 по регулационния план на с......, Община Елин Пелин, Софийска област имотът е разделен на Дял I и Дял II. Въпреки това ответницата С. С. не е изпълнила задължението си да сключи окончателен договор след многократни покани от страна на ищеца, което поражда правния интерес от предявяване на настоящия иск.

Препис от исковата молба е връчена на ответницата по реда на чл.131 и сл. от ГПК, която в предоставения й срок депозира писмен отговор, с който заявява становище, че искът е допустим, но неоснователен. Оспорва твърдението на ищеца, че не е изпълнила задължението си да сключи окончателния договор след многократни покани от страна на ищеца, поради което се поражда правен интерес от предявяване на иска. От съдържанието на самия предварителен договор се установява, че волята на страните е била да бъде сключен окончателен договор при изпълнение на договорените задължения от страна на ищеца.

Не се оспорва факта, че на 28.03.2023 г. между ищеца и ответника е сключен процесния предварителен договор. Сочи се, че на същата дата преди подписване на договора страните са подписали и споразумение, в което са обективирани правата и задълженията им по отношение на възникналия между тях спор, включително сключването на предварителен договор. В чл.2 от споразумението ищецът е поел задължение в срок до 4 месеца от сключване на споразумението, да премахне за своя сметка построената от него пристройка към собствената му жилищна сграда – баня с тоалетна и построения от него гараж на 85 см от дадения контур на границата между Дял I и Дял II на скица предложение за определяне правото на ползване, 2 неразделна част от споразумението. Това задължение е следвало да бъде изпълнено до 28.07.2023 г., като се съобрази и с договореното между страните в чл.5, ал.1 от споразумението отстояние за извършване на строителство в определения на ответницата дял „на не по-малко от един метър от дадения със скица предложение контур на границата между Дял I и Дял II. Въпреки уговорените условия и срокове в споразумението и подписания предварителен договор, ищецът не е изпълнил поетите от него задължения.

С изпратено от ответницата уведомление за отказ за сключване на окончателен договор и разваляне на споразумението от 28.03.2023 г. и предварителния договор от 28.03.2023 г. с изх. № 36001/18.10.2023 г. чрез ЧСИ .... рег. № 927 с район на действие СОС, получено лично от ищеца на 23.10.2023 г., във връзка с изпълнението на задълженията на ищеца в количествено, качествено и времево отношение, е уведомила същия че: на основание т.5.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2023 г. се отказва от сключването на окончателен договор и разваля споразумението и предварителния договор поради виновно неизпълнение на ищеца на договорените задължения. Причината за не сключване на окончателен договор е бездействието на ищеца, с което той се явява неизправна страна по сключения предварителен договор.

Следва да се има предвид, че уведомлението е получено от ищеца на 23.10.2023 г., а първата покана, изпратена чрез ЧСИ ..... от ищеца до ответницата за сключване на окончателен договор на 12.02.2024 г. е получена от ответницата на 12.02.2024 г., т.е. повече от три месеца от развалянето на договора.

След разваляне на договора от страна на ответницата с получаването на уведомлението от ищеца, ответницата няма задължение да се явява пред нотариус и да предприема каквито и да е действия по сключване на окончателен договор. Въпреки това, след повторно получена покана ответницата е изпратила отговор до ищеца с посочване на причините за разваляне на договора, като неизпълнението на задълженията на ищеца са онагледени и със снимков материал, на който има посочени дати.

С така изпратения отговор на покана с изх. № 9398/12.03.2024 г. чрез ЧСИ .... с район на действия СОС, ищецът се е запознал със съдържанието и е отказал да го получи на 14.03.2024 г.

3

Въпреки изпратените от ответницата уведомления за разваляне на договора и отговор на покана, ищецът с последната покана е претендирал сключването на окончателен договор на 08.05.2024 г. и се е явил при нотариус Л. Х.в, пред когото е изложил неверни обстоятелства, обективирани в представения констативен протокол, а именно, че „... в срок до четири месеца, в кантората ми на посочения по-горе адрес следва да се яви за уреждане на имотни отношения, съгласно предварителен договор....“. Такава уговорка в предварителния договор не е договаряна между страните. В същия протокол ищецът е заявил, че правилно са отразени изявленията и фактите във времето.

От протокола става ясно, че на посочена дата и час не е имало запазен час за изповядване на сделка.

Всичко изложено сочи, че окончателен договор не е сключен поради бездействие на ищеца да изпълни поетите от него задължения точно в количествено, качествено и времево отношение, като и към депозиране на отговора на исковата молба поетите задължения не са изпълнени и постройките не са премахнати.

Като взе предвид твърденията на страните, съдът намери за установено следното от фактическа страна:

Видно от договор за продажба на недвижим имот – частна общинска собственост от 23.05.2022 г. Община Елин Пелин като продавач е продала на С. Ж. С. в качеството на купувач следния свой собствен недвижим имот – частна общинска собственост, находящ се в с......, Община Елин Пелин, Софийска област - УПИ .... в кв.48 по плана на с...... с площ от 520 кв.м.

Представено е споразумение от 28.03.2023 г. сключено между С. Ж. С. и И. М. А., с което е уговорено С. Ж. С. да прехвърли правото на собственост върху следния недвижим имот – ½ идеална част от УПИ .... в кв.48 находящ се в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, в срок до 4 месеца като страните сключат предварителен договор, с който договарят цена, срок, условия за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота срещу задължението на И. М. А., с оглед констатирано от служители на Община Елин Пелин незаконно строителство, извършено в УПИ .... в кв.48 по плана на с......, да премахне гараж и пристройка към жилищна сграда-баня с тоалетна. Със споразумението страните са уговорили да оттеглят подадените от тях жалби за незаконно строителство в Община Елин Пелин въз основа на 4 които е започнало административно производство – жалба вх. рег. № Ж-021176/18.08.2022 г., жалба вх. рег. № Ж-02-1176-/1/11.10.2022 г. и жалба рег. № УТ2-26-2479-/2/16.12.2022 г.

Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, същият е сключен 28.03.2023 г. между С. Ж. С. в качеството на продавач и И. М. А. в качеството на купувач, с който страните са уговорили, продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост на следния недвижим имот – ½ идеална част от УПИ с площ от 520 кв.м., находящ се в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, съставляващ УПИ .... в кв.48 по плана на селото, утвърден със Заповед № 0-197/20.02.1968 г. при граници и съседи: от изток УПИ ...., от юг – улица, от запад – улица, от север – УПИ ..... Продажната цена на процесния недвижим имот е 5860.00 лева платима в деня на сключване на окончателния договор, като страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 4 месеца, като за точната дата са длъжни да се уведомят пет дни предварително. В т.4.2 от договора е предвидено, че купувачът се задължава да премахне за своя сметка построената от него пристройка към собствената му жилищна сграда – баня с тоалетна и построения от него гараж на 85 см. от дадения контур, находящи се в УПИ ...., кв.48 по плана на с......, Община Елин Пелин, преди сключване на окончателния договор. В т.51. страните са приели, че ако някоя от страните осуети сключването на окончателен договор в уговорения срок, изправната страна има право да се откаже от договора или да предяви иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

От скица предложение за определяне право на ползване на УПИ .... в кв.48 по регулационния план на с......, Община Елин Пелин, Софийска област изготвена от Геопрециз се установява, че имота е с площ от 502 кв.м. и за Дял I са определени за ползване 256 кв.м., а за Дял II 256 кв.м.

Видно от покани изх. № 21, изх. № 39 и изх. № 26 изходящи от И. М. А. изпратена до С. Ж. С. чрез Телепоща е, че последната е поканена да се яви на 05.04.2024 г. в 13,30 ч. Или 08.05.2024 г. в 09.00 ч. в канцеларията на нотариус Л. Х.в в гр.Елин Пелин за сключване на окончателен договор за покупкопродажба на ½ идеална част от УПИ в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, съставляващ УПИ .... в кв.48

Представена е покана изпратена от И. М. А. до С. Ж. С., с която я 5 уведомява, че е изпълнил задълженията си във връзка със сключени споразумение и предварителен договор от 28.03.2023 г. за продажба на ½ идеална част от УПИ в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, съставляващ УПИ .... в кв.48и я кани да се яви в кантората на нотариус Л. Х.в на 12.02.2024 г. в 11.00 часа. Към поканата е представена разписка за изпращането й на 08.03.2024 г.

От констативен протокол рег. № 3199, том 1 Акт 173 от 08.05.2024 г. по описа на нотариус Л. Х.в с район на действие РС Елин Пелин е видно, че В 09.00 ч. В кантората му в гр.Елин Пелин се е явил И. М. А. и е поискал да бъде съставен констативен протокол във връзка с покана изх. № 25/15.04.2024 г. на Български пощи, с която С. Ж. С. е поканена да се яви в кантората за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт във връзка с недвижим имот съставляващ УПИ .... в кв.48 в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, с площ от 520 кв.м., но същата не се е явила.

Видно от данъчна оценка от 23.07.2024 г. издадена от Община Елин Пелин е, че С. Ж. С., Ж.С.Р. и В.Г.Р. са съсобственици-ползватели на УПИ .... в кв.48 в с......, Община Елин Пелин, Софийска област, с площ от 520 кв.м., като данъчната оценка на имота възлиза на 1556,30 лева.