Решение № 5844 от 17.09.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5844 гр. София, 17.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г.

Членове:

Димитър Ковачев

Йоанна Н. Станева при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Мариана Г. Въззивно гражданско дело № 20251100511803 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

С решение от 22.08.2025г., постановено по гр.д. № 49449/2024г. по описа на СРС, ГО, 45 състав, са отхвърлени предявените от “Олимп-Ю.В.-София” ЕООД срещу Ю. Г. К. и Г. Й. К. обективно кумулативно и пасивно субективно съединените искове с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят сумата от по 2 610 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на задължение съгласно раздел 4, т. 8 от договор за посредничество от 24.06.2022г. при продажба на недвижим имот с изключителни права.

Срещу решението е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца “Олимп-Ю.В. - София” ЕООД, в която са изложени оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. Конкретно се поддържа неправилност на приетото, че само изправната страна има право да развали двустранен 1 договор. Освен това счита за необосновани изводите, че извършването на действия, насочени към това да направят възможна продажбата на имота, не влиза в задълженията на посредника и изпълнението на тези действия е неотносимо към преценка дали ищецът е изправна страна. Поддържа неправилност на изводите на съда, че не следва да кредитира показанията на свид. Ц.. Със същите било установено по несъмнен начин, че ищцовото дружество е рекламирало сградата, организирало е огледи, вземало е “стопкапаро” от кандидат-купувачи, намирането на кандидат за купувач с кредит от банка, който се отказал поради обстоятелството, че банката отказала отпускането на кредит, тъй като изграденото не отговаряло на проектите и за сградата не би могло да се издаде разрешение за ползване. Въззивникът аргументира становище, че процесната клауза за неустойка не е нищожна поради противоречие с добрите нрави, нито е неравноправна. По тези съображения е направено искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявените искове да се уважат в пълен размер.

Въззиваемите Ю. Г. К. и Г. Й. К. оспорват въззивната жалба като неоснователна по подробно изложени съображения. Считат обжалваното решение за правилно и обосновано, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Излагат, че предмет на процесния договор за посредничество са фактически действия, а не правни такива, както и че в случая в договора не са били уговорени задължения за извършването на правни действия. Навежда доводи, че ищцовото дружество е неизправна страна по договора, поради което не се легитимира като кредитор на вземане за неустойка. Поддържа и възраженията си за нищожност на процесната неустойка поради противоречието й с добрите нрави, както и че същата е неравноправна. По тези съображения е направено искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а 2 разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. По изложените във въззивната жалба доводи за неправилност съдът намира следното:

Между страните по делото не е спорно обстоятелството, че на 24.06.2022г. между “ОЛИМП-ЮВ-СОФИЯ” ЕООД, от една страна, и Ю. Г. К. и Г. Й. К., от друга, е сключен договор, наименован договор за посредничество при продажба на недвижим имот с изключителни права, по силата на който ответниците са възложили на ищеца да проучи пазара, да извършва огледи, да търси купувач, да подготвя и участва във воденето на преговори и като цяло да осъществява посредничество с изключителни права при продажбата, както и да подготви сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор ***, находяща се в с.

Казичене, заедно със съответната идеална част от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, при офертна цена за продажбата в размер на 145 000 евро. Уговореното възнаграждение за извършената посредническа дейност е в размер на 5 000 евро, а при сключен окончателен договор на цена по-ниска от офертната - определеното възнаграждение е в размер на 3 % от уговорената при сделката цена.

Договорът е сключен за срок от 1 година от момента на подписването му, а в чл. 3, т. 3 е уговорено, че след изтичането на едногодишния срок договорът се превръща в безсрочен, като отпадат единствено изключителните права на агенцията. Възложителите са поели задължение да не водят директни преговори по условията на продажбата на недвижимия имот с купувачи, предложени от агенцията, да не сключват предварителен или окончателен договор с тях без знанието, съдействието и посредничеството на ищеца, както и да не се обвързват с предложените от дружеството купувачи под каквато и да е форма – договори за наем, за разсрочено купуване, ползване и т.н. /чл. 5.3. от договора/. В 5.4 е регламентирано, че ответниците се задължават при действието на договора предлагането на процесния недвижим имот да не бъде възлагано от тях или от свързано с тях лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без 3 ограничение в степента на родство, както и с лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, независимо за каква сделка, на трети за този договор лица. С чл. 5.5. е уговорена забрана при действието на договора възложителите да предлагат сами или чрез свързано лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ без ограничение в степента на родство, както или чрез лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, гореописания имот, като в това число да не преговарят с потенциални купувачи и да не сключват лично, чрез представител или чрез свързано лице каквито и да е сделки с имота с трети лица. Съгласно разпоредбата на чл. 8, в случай, че възложителите по време на действие на настоящия договор, заобиколят агенцията, като нарушат, но не само, чл. 5.3., 5.4. или 5.5, същите дължат да й заплатят неустойка в размер на 3, 6 % от обявената в раздел I от този договор офертна цена, а не от посочената в нотариалния акт продажна цена.

По делото е представено предизвестие от 22.02.2026г., с което ответниците са уведомили ищцовото дружество, че прекратяват процесния договор поради изтичане на срока му, считано от 24.06.2024г.

От представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 66, том VIII, дело № 15916, дело № 1291 от 2024г. на нотариус И.Д., рег. № 039, се установява, че на 27.06.2024г. Ю. К. и Г. К. са прехвърлили правото на собственост върху двуетажната еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, находяща се с. Казичене, ул. ****, заедно с правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, на Р.В.М. срещу продажна цена в размер на 70 000 евро.

Не е спорно, че купувачът не е бил предложен от посредническата агенция.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свид. М. Ц., която е служител на ищцовото дружество, като към м.06.2022г. е заемала длъжността мениджър. В показанията си свидетелката излага, че по отношение на процесния имот са съществували множество неуредени правни въпроси относно статута на строежа, включително не е било издадено удостоверение за търпимост на къщата. Излага, че познава недвижимия имот, като в процесния период не е била брокер за същия. Сочи, че юрисконсултът на посредническата агенция е предприел действия за разрешаване на спорните правни въпроси за имота с оглед реализиране на продажбата. Свиделката Ц. твърди още, че много клиенти били водени на огледи от брокерите, 4 включително е била заплащано стоп-капаро от купувач, който обаче впоследствие се е отказвал от сделката, тъй като от документите било видно, че къщата била изградена незаконно и не може да се издаде удостоверение за ползване. Друг клиент се бил отказал да купи процесния имот, тъй като банката не е отпуснала кредит за покупката отново по причина на факта, че къщата била изградена незаконно и в отклонение от строителните книжа.

Като свидетел по делото е разпитан Д.Н. – дългогодишен семеен приятел на Ю. К. и собственик на агенция за недвижими имоти „Компас“.

Излага, че никога не е имал договорни отношения с ответветницата, а в качеството си на семеен приятел и след като се осведомил, че наближавал крайният срок на процесния договор, стартирал реклама на сградата чрез своята агенция, която продължила няколко месеца. Излага, че намерил клиент, както и че страните по сделката се запознали едва при сключването на договора за продажба, тъй като поради съществуването на посредническия договор било невъзможно подписването на предварителен договор. Твърди, че ответницата разполагала с необходимите за продажбата документи от години, като единствено поради изтичане на срока била изискана нова актуална данъчна оценка. Споделя, че сградата била построена в груб строеж, както и че продаваният недвижим имот бил безстопанствен, постоянно отворен и с разбита телена ограда. Сочи, че бил в договорна обвързаност единствено с Р.М. – купувачът по договора, на когото обяснил, че сградата не е въведена в експлоатация, като няма спомен какво възнаграждение е било уговорено и заплатено.

Настоящият съдебен състав счита предявените искове по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за неоснователни по следните съображения:

С оглед предмета на сключения договор и предвид поетите насрещни престации на страните по него – за фактическо съдействие за осъществяването на покупко-продажба на недвижим имот между ответното дружество и трети лица, се налага изводът, че се касае за договор за посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ. Посредничеството представлява фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно други необходими за сделката-предмет на договора данни, в зависимост от спецификата , изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата 5 документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите (фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът цели постигане на определен резултат, който е свързване на страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл. 49-51 ТЗ.

Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на договора за продажба на съответния продукт между възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този смисъл са решение № 236 от 27.02.2012г. по т. д. № 1048/2009г. на ІІ ТО на ВКС, решение № 54 от 10.09.2010г. по т. д. № 267/2009г. на ІІ ТО на ВКС и решение № 37 от 27.04.2012г. по т. д. № 1143/2010г., І ТО на ВКС. Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да взема непосредствено участие в преговорите по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните и е съдействал при постигане на съглашение между страните – продавач и купувач.