Решение № 261004 от 24.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 24.07.2023г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

СЪДИЯ: Е.Стоева при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 11191 по описа за 2018г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

Предмет на производството са предявени от Р.Н.Х. и А.Б.Х. /правоприемници на починалия ищец Б.А.Х./ и К.А.Х. /лично и като правоприемник на починалата ищца И.К.Х./ против М.Г.Г., А.Е.Г. и В.Е.Г. /тримата правоприемници на починалия ответник Е.В.Г./; И.Б.Т. и Н.И. Б.искове в условията на евентуалност за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в

НА № 7, том ХХХХIХ, дело № 9570/1993г. на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие със закона и неговото заобикаляне; унищожаемост на договора на основание чл.29 ЗЗД поради измама; за развалянето му по чл.87, ал.3 ЗЗД и установителен иск за собственост по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС за придобиване правото на собственост по давност.

Ищците са наследници на Е.Х., която приживе с договор за покупко-продажба от 03.05.1993г. прехвърлила на Е.Г., И.Т. и Н. Б.собствения си недвижим имот-дворно място с пл.№ 1098, кв.10, к.л.598 по плана на гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“, за който са отредени УПИ IХ-1098 и УПИ ХIV-1098, с площ по нотариален акт 1350 кв.м., а по графични данни 1339 кв.м., при съседи: север-имот пл.№ 643а, изток-имоти с пл.№ 651, 652 и 653, юг-имот пл.№ 655 и запад-имот пл.№ 877, представляващ по действащата кадастрална карта имот с идентификатор *** с площ 1348 кв.м. Срещу така прехвърленото право на собственост купувачите се задължили да заплатят сумата от 200 000лв. и да построят за продавачката апартамент от 100 кв.м., един гараж и мазе, заедно с припадаща се идеална част на съсобственост върху застроената жилищна площ на жилищната сграда върху мястото. Твърдят, че и до момента апартамента не е построен, въпреки отправената до ответниците покана да изпълнят задължението си. Навеждат нищожност на договора поради противоречието му със закона по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, защото даването вместо изпълнение се осъществява по установен в закона ред чрез учредяване право на строеж и запазване от учредителя на индивидуален обект, което в случая не е било спазено. Ако не е налице това основание поддържат заобикаляне на закона по чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗД с довод, че страните са целяли праводателката да получи в обезщетение самостоятелен обект в бъдещата сграда в имота, което би могло да се осъществи само чрез учредяване право на строеж, вместо с договор за продажба. В тази връзка навеждат нищожност на тази уговорка поради невъзможен предмет. Поддържат още, че купувачите не са се снабдили с необходимите документи и не са предприели никакви действия за реализиране на строеж в имота, поради което изначално не са имали намерение да изпълнят задължението и в този смисъл е налице измама по чл.29 ЗЗД, предпоставящо унищожаемост на договора. В условията на евентуалност, ако съдът приеме, че договорът е действителен, твърдят да са налице предпоставките по чл.87 ЗЗД за разваляне поради виновното му неизпълнение, а с оглед изтеклия дълъг период от време и отпадане интереса за запазване на облигационната връзка. Наред с това поддържат, че от 1996г. в продължение на повече от 10 години са владяли имота и са придобили правото на собственост по чл.79, ал.1 ЗС поради изтекла в тяхна полза придобивна давност.

Ответниците оспорват исковете с доводи, че уговарянето за построяване на апартамент с последващото му прехвърляне на продавача не е в противоречие със закона или го заобикаля, а самата престация е възможна. Считат, че в случая не се касае за даване вместо изпълнение, а първоначално дължимото наред с плащането на парична сума. Твърдят непосредствено след сключването на договора да са предприели действия, въз основа на които през 1993г. от Столична община е било одобрено частично строително решение, след това постъпки за издаване на виза за проектиране, през 2008г. сключили предварителен договор с трето лице за учредяване право на строеж и построяване на сграда в имота, по-късно прекратен, но впоследствие през 2018г. сключен нов с друго дружество, което показвало намерението им за изпълнение и в този смисъл липса на основание за унищожаемост на процесния договор по чл.29 ЗЗД поради измама. Твърдят, че влизането в сила на ПРЗ отнело значително време поради подаването на възражения срещу него, както и заявени от трети лица претенции за собственост върху имота, наложило предявяването на иск в защита на правата си, които причини са ги поставили в положение на невъзможност за изпълнение не по тяхна вина. Навеждат възражение за погасяване по давност правото да се иска прогласяване нищожност и унищожаемост на договора, както и правото да се иска неговото разваляне. Оспорват ищците да са упражнявали фактическа власт върху имота, поради което не биха могли да го придобият по давност.

От своя страна са заявили с насрещен иск право на собственост по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС, предявен в условията на евентуалност в случай на извод за нищожност, респ. унищожаемост на договора или неговото разваляне по чл.87, ал.3 ЗЗД. Сочат, че владеят имота от деня на сключването на договора, включително и понастоящем, а намерението си за своене са демонстрирали многократно в годините чрез плащане на данъци, осъществяване на действия пряко насочени към застрояването му, както и защита на правата си в исково производство по претенции на трети лица. Насрещният иск се оспорва от ищците с доводи за неоснователност.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не се спори сключен на 03.05.1993г. договор за покупко-продажба, обективиран в представения НА № № 7, том ХХХХIХ, дело № 9570/1993г., между продавача Е.Б.Х. и купувачите Е.В.Г., И.Б.Т. и Н.И. Б., с предмет собствен на продавача недвижим имот, представляващ дворно място с пл.№ 1098, кв.10, к.л.598 по плана на гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“, с отредени УПИ IХ-1098 и УПИ ХIV-1098, с площ по нотариален акт 1350 кв.м., а по графични данни 1339 кв.м., при съседи: север-имот пл.№ 643а, изток-имоти с пл.№ 651, 652 и 653, юг-имот пл.№ 655 и запад-имот пл.№ 877, по действащата кадастрална карта поземлен имот с идентификатор *** с площ 1348 кв.м.

Съгласно т.1 от договора собствеността се прехвърля срещу заплащането на сумата 200 000лв. и за стойността на един апартамент от 100кв.м., един гараж и мазе, който купувачите се задължават да построят на продавача, заедно с припадащата се идеална част на съсобственост върху застроената жилищна площ на жилищната сграда върху същото място. Според т.2 апартаментът следва да бъде построен на втори етаж, с югозападно изложение, с изглед към Витоша, с изграждане на В и К и парна инсталации, вътрешни и външни мазилки с поставяне на дограма и стандартна подова настилка, с оборудване на сервизните помещения с необходимите съоръжения и възли, съгласно работните проекти на одобрения архитектурен план на жилищната сграда. В същата т.2 е посочено, че купувачите се задължават да прехвърлят апартамента в собственост на продавача с нотариален акт в едномесечен срок след построяването на сградата и снабдяването им с необходимите документи. Срок за изпълнение на задължението за построяване на сградата, в която ще се намира апартамента не е уговорен.

Видно от представеното удостоверение Е.Х. е починала на 15.04.1996г., а ищците се явяват нейни правоприемници по наследство.

По делото не се спори сумата от 200 000лв. да е била платена от купувачите на продавача към деня на сключването на договора, както е отразено в нотариалния акт. Не е спорно още, че и понастоящем в имота няма започнато или реализирано строителство на сграда.

С молба до Столична община от

17.06.1993г. купувачите поискали разрешение за частично застроително решение за имота, одобрено на основание чл.98, ал.3 ППЗТСУ със Заповед № РД-50-09-325/20.07.1993г., а с молба от 05.08.1993г. поискали издаването на виза за предварително проучване и проектиране на имота. Въз основа тази заповед през същата 1993г. е бил изготвен проект за ЧЗРП на кв.10, имот пл.№ 1098 в м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“, според който от имота се образуват два нови парцела IX-1098 и XIV-1098,1099 с предвиждане тяхното застрояване. Със заповед № РД-09-50-251/31.05.1994. на гл.архитект на СО е одобрен ЧРП за парцели в кв.10, всред които IX-1098 и XIV-1098,1099. В представената комбинирана скица за имот № 1098 /стр.308/ е посочено, че ПРЗ за кв.10 е одобрен със Заповед № РД-09-50-1223/02.02.2009г. на гл.архитект на СО, поправена със Заповед №РД-09-50-758/14.05.2010г., а със Заповед № РД-50-02/04.01.2005г. на СО попълнена кадастралната основа за имота.

През 2007г. купувачите подали ново заявление за издаване виза за проектиране, като декларирали, че са съгласни и приемат градоустройственото решение с публикувания ПЗР на м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“ в кв.10 и оформените УПИ IX-1098 и XIV-1098,1099.

През 2008г. сключили с „Жеков“ ЕООД предварителен договор, с който срещу отстъпване правото на строеж дружеството се задължило да построи в имота сграда, част от обектите в която останат в собственост на учредителите, включващо и извършване на предпроектни проучвания, получаване на виза за проучване и проектиране и всяко друго действие, представляващо инвестиционно проектиране по ЗУТ. Видно от писмо на Столична община от 04.02.2010г. /стр.152/ дружеството-изпълнител било уведомено, че след обявления по реда на ЗУТ срещу плана за застрояване и регулация /ПРЗ/ за кв.10 от м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“ са постъпили две възражения. Посочено е, че застроителния план предвижда свързано застрояване между УПИ Х, IX и XIV, като след влизане на плана в сила преди издаване на виза за инвестиционно проектиране по смисъла на чл.140 ЗУТ следва да се проведат процедури по одобряване на работен устройствен план. В тази връзка дружеството уведомило учредителите, че е извършило предпроектно проучване със започване на идейния проект, но невлезлия в сила ПРЗ е пречка за издаване на виза за проучване и проектиране, а при липса на такава не е възможно инвестиционно проектиране /стр.153-154/. По изявление на ответниците това е станало причина предварителният договор да бъде прекратен.

От събраните по делото писмени доказателства се установява, че срещу проектите за изменение в ПЗР възражения са подавали Б.Б., Б. Б., М.Г.и наследниците на С.Д.Б.още през 1994г. и след това. Те са били собственици на парцели в кв.10 от м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“, но са претендирали да имат права и върху имот № 1098.

За тези претенции купувачите не са знаели, доколкото въз основа подаваните молби са били издавани скици от общината, отразяващи единствено тях като съсобственици. Узнали са през 2011г., когато в издадена поредна скица като съсобственици са били посочени и тези лица, по който повод с молба от м.12.2011г. поискали извършване на проверка в общината, а след получения отговор и запознаване с намиращата се там документация през м.10.2012г. предявили срещу Д.Б., Б. Б.и М.Б.положителен установителен иск за право на собственост на имота. Образувано е гр.д.№ 14255/2012г. по описа на СГС, I-17 състав, по което след направено от ответниците признание искът е бил уважен с решение от 26.10.2018г. и поради необжалването му влязло в сила.

Междувременно на 19.09.2018г. Е.Г., М.Г.,

И.Т., Н. Б.и Е.М.сключили с „Р.С.Г.“ ООД предварителен договор за учредяване право на строеж, по силата на който дружеството се задължило да построи в имота сграда.

През същата 2018г., по възлагане на И.Т.,

Н. Б., Е.Г. съвместно с ответниците по приключилото гражданско дело Б.Б. Б. и Б.Б., е било изготвено и внесено мотивирано предложение за изменение на ПУП по отношение процесния имот, включващ УПИ IX-1098 и

XIV-1098,1099, и УПИ Х-643, 643б, 1099 в кв.10, въз основа на което със Заповед № РСТ19-РА50-34/10.04.2019г. на гл.архитект на Столична община е разрешено изработването на проект за изменение на плана по реда на ЗУТ.