Решение № 16 от 04.01.2019, Районен съд - Добрич

Р Е

Ш Е Н

И Е

№

Град Д., 04.01.2019 година

В

И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Д.КИ РАЙОНЕН СЪД втори състав в публично съдебно заседание на четвърти декември две хиляди и осемнадесета година в следния състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АННА ВЕЛИКОВА при участието на секретар И.И. разгледа докладвано от районния съдия гр. дело № 649 по описа за 2018г. и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството по делото е образувано по повод искова молба на И.И.И. ЕГН ********** ***, с която против К.П.К. ЕГН ********** ***, са предявени искове:

1) за признаване за установено, че ищцата е собственик на недвижим имот, находящ се в град Д., ***, СГРАДА с идентификатор ***, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – ***Р, ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ***, при съседи на имота: *** на основание договор за покупко-продажба по нотариален акт № *** на нотариус № *** от регистъра на НК, вписан под акт ***. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп – Д., и за осъждане на ответника, осъществяващ фактическа власт без основание, да й предаде владението на описания недвижими имот;

2) за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 24 650 лева, съставляваща обезщетение за ползите, от които е била лишена да получи от собствения си недвижим имот, описан по-горе, в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. (формирана като сбор от месечно обезщетение от 850 лева за всеки от месеците), ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане.

Претендират се разноски.

Исковете се основават на следните обстоятелства: ищцата е собственик на недвижимия имот като правото на собственост е придобила на основание договор за покупко-продажба по нотариален акт № *** на нотариус № *** от регистъра на НК, вписан под акт ***, дело № 775/2010г. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп – Д.; ответникът осъществява фактическа власт върху имота, установена на основание предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г., като владението е предадено в деня на сключване на договора; по предварителния договор ответникът заплатил сумата от 25 000 лева, а прехвърлянето на собствеността следвало да се извърши след заплащане на останалата част от уговорената цена, което следвало да стане до 31.03.2015г.; с нотариална покана от 28.07.2015г., връчена на 04.08.2015г., ищцата развалила договора на основание чл. 87 от ЗЗД, поради неизпълнение на задълженията на ответника, уведомила го, че задържа капарото от 25 000 лева на основание чл. 10, ал. 2 от договора и го поканила да й върне имота; ответникът не освободил имота, като продължавал да го владее и до предявяване на иска. Претендира се установяване правото на собственост на ищцата и осъждане на ответника да й предаде имота, който владее без основание.

Наред с това, тъй като ответникът владеел имота без основание в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. и ищцата, като собственик, е била лишена от възможността да го ползва според предназначението му, тя претендира осъждане на ответника да й заплати обезщетение в размер на 24 650 лева, определено от стойността на средния пазарен наем за периода (по 850 лева за 29 месеца).

Ответникът оспорва исковете.

Отрича правото на собственост на ищцата, придобито на основание договор за покупко-продажба, като противопоставя възражението за нищожност на договора, тъй като при сключването му е нарушена разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД, която забранява договарянето сам със себе си, освен при наличието на изрично разрешение за това от страна на упълномощителя.

Твърди, че ищцата не е имала право да договаря сама със себе си. Оспорва твърдението на ищцата, че ответникът владее имота – както сега, така и в предходен момент, тъй като владението никога не му е било предавано. Задължението на ищцата по чл. 2 от предварителния договор за предаване на владението не било изпълнено. Окончателен договор не е сключен, но не по вина на ответника, а поради отказ на ищцата да се разпореди с имота. В тази връзка ответникът изтъква, че на 01.09.2014г. ищцата е отдала имота под наем на „***, за срок от три години – до 01.09.2017г. На това дружество ищцата предала имота, а не на ответника, който не знае кой го държи към настоящия момент. С отдаването на имота под наем на трето лица два месеца след подписване на предварителния договор, ищцата се е отказала от изпълнението му. Ответникът се позовава на признание на неизгодни за ищцата факти, направени в искова молба, подадена от нея против „***, въз основа на която е образувано гр.д.№ 1078/2016г. по описа на ДРС. В исковата молба с вх.№ 6902 от 08.04.2016г. и в хода на производството ищцата е твърдяла, че това дружество владее имота на основание договор за наем от 04.05.2015г. – от тази дата до 09.01.2016г. на правно основание и след 09.01.2016г. до април 2016г. без основание. Към тази искова молба ищцата е представила подписан само нея договор за наем с дата 04.05.2015г., с който ответникът счита, че тя е признала факта, че той не владее имота към този момент, както и че приема получената сума от 25 000 лева по предварителния договор като плащане за ползването на имота до 09.01.2016г. По същите съображения ответникът оспорва иска за заплащане на обезщетение за лишаване от ползването на имота – защото ищцата не е собственик и защото ответникът не го е владял през процесния период. Освен това ищцата е признала в едностранно подписания от нея документ от 04.05.2015г., че е получила възнаграждение за ползване на имота за времето до 09.01.2016г. вкл., а претендира обезщетение от по-ранна дата – от 04.08.2015г. Ответникът оспорва иска и по размер. Претендира разноски.

Въз основа събраните доказателства съдът установи следното от фактическа и правна страна:

По силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № *** на нотариус № *** от регистъра на НК, вписан под акт ***. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп – Д., ищцата И.И.И. е придобила правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в град Д., ***, СГРАДА с идентификатор ***, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – ***Р, ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ** при съседи на имота: ***

Ответникът противопоставя възражение за нищожност на договора за покупко-продажба поради сключването му в нарушение на закона – договаряне сам със себе си без изрично овластяване за това (чл. 26, ал. 1, пр. 1 вр. чл. 38, ал. 1 от ЗЗД).

При сключване на договора ищцата е участвала в нотариалното производство по чл. 569, т. 1 от ГПК като купувач и като пълномощник на продавачите И. К. ** и ***. Представителната й власт е учредена с пълномощни с нотариална заверка на подписите и на съдържанието, съобразно изискването на чл. 37 от ЗЗД. Това се установява от приетите по делото (л. 112 – 115) заверени преписи от двата документа – пълномощно с удостоверен подпис № 1300 и удостоверено съдържание № 1301, ** нотариус № *** от НК (за И. Р.) и пълномощно с удостоверен подпис № 1682 и удостоверено съдържание № 1683, акт № 127, том 1 на нотариус № *** от НК (за **). И в двете пълномощни изрично е отразено съгласието на упълномощителя неговият пълномощник (ищцата) да договаря сам със себе си, според изискването на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД. Соченото от ответника нарушение на закона при сключване на сделката не е допуснато. Ищцата е придобила валидно недвижимия имот и се легитимира като него собственик и към настоящия момент. Искът за установяване на правото й е основателен и подлежи на уважаване.

Спори се по делото относно предаването на владението на имота от ищцата на ответника в изпълнение на сключения между тях предварителен договор, както и относно осъществяването му в периода преди подаване на исковата молба.

Безспорно е между страните, с оглед съвпадащите си техни твърдения, че на дата 04.07.2014г. те са сключили предварителен договор за покупко-продажба на собствения на ищцата имот за сумата от 150 000 лева. Цената следвало да се плати на три пъти – 25 000 лева при подписване на договора;

75 000 лева до 31.12.2014г. и 50 000 лева до 31.03.2015г. при сключване на окончателния договор (това е датата, до която е следвало да се извърши прехвърлянето на собствеността). Продавачът се е задължил да въведе във владение купувача в деня на подписване на предварителния договор – на 04.07.2014г., от когато купувачът имал право да владее и ползва имота. Сумата от 25 000 лева е преведена по банков път на 04.07.2014г. (вносна бележка на л. 11). Други суми по договора не са плащани (не се спори).

Ответникът отрича да му е предадено владението на имота, съобразно уговореното – в деня на подписване на предварителния договор, или по-късно. Той възразява, че окончателен договор не е сключен, защото ищцата е променила волята си и е искала тя да продължи да свои имота и да го управлява, като в израз на това на дата 01.09.2014г. е сключила договор за наем на имота за срок от три години – до 01.09.2017г., срещу наемна цена от 1 500 лева на месец, с трето лице – „***, представлявано от ответника (подписал договора) и от С. И. С. (л.

33). Според ищцата, този договор е бил подписан само, за да послужи на ответника да получи необходимите разрешителни с оглед използването на обекта по предназначение – за обществено хранене.

Ищцата е представила по делото анекс към този договор от дата 19.12.2014г., подписан от нея и от С. С. като представител на „*** 2014“ ***, с който анекс е прекратено действието на договора за наем, като страните са заявили, че нямат взаимни претенции във връзка с него. Ответникът е оспорил датата на съставяне на документа, като е посочил, че той вероятно е подписан за нуждите на процеса.

Ответникът е представил по делото подписан само от ищцата договор за наем от 04.05.2015г. между нея и същото търговско дружество, представлявано от ответника, за процесния имот. В чл. 2 от този договор е предвиден наем в размер на 1500 лева месечно и е уточнено, че съгласно предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г., сключен между И.И. и К.К., е преведено капаро от 25 000 лева и тъй като срокът за издължаване по този договор е изтекъл на 31.03.2015г. без да са платени другите суми по него, от внесеното капаро се приспадат месечните вноски за наема от 04.07.2014г., когато купувачът е влязъл във владение.

На 29.07.2015г. (според нотариалното удостоверяване от 04.08.2015г.) ответникът е получил изпратената му нотариална покана от ищцата (л. 12), с която тя е отправила изявление за разваляне на предварителния договор поради допусната от купувача забава в плащането на уговорената цена и го е поканила да й предаде владението на имота в тридневен срок. Последното не се е случило.

На 15.01.2016г. е удостоверено съставяне на нотариална покана (л. 165) от ищцата до „*** 2014“ *** с изявление за освобождаване на имота, ползван на основание договор за наем (от 04.05.2015г.), с изтекъл срок на 09.01.2016г. По делото няма данни за връчване на тази покана.

Позовавайки се на неизпълнение на договора за наем от 04.05.2015г., на 18.04.2016г. ищцата е предявила против „*** 2014“ *** иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, който е отхвърлен с влязло в сила решение по гр.д.№ 1078/2017г. по описа на Районен съд – Д. по съображения, че ищцата не е доказала валидно сключен договор за наем от 04.05.2015г.

Ответникът е дал обяснения по делото по реда на чл. 176 от ГПК. Твърди, че след подписването на предварителния договор за покупко-продажба на имота двете страни не били много наясно какво да правят, той не бил много съгласен с този договор и го „оставили да отлежи“. През това време ищцата и свидетелката С. И. се разбрали помежду си да се подпише договор за наем, с който да могат да влязат във владение на имота и да развиват търговска дейност. Договорът за наем от 01.09.2014г. бил подписан на паркинга на МОЛ – Варна и след това влязъл във владение на имота. В дружеството – наемател участвали ответникът и С. И.. След подписването на договора за наем започнали да го прилагат, като сумата, която ответникът бил превел при подписване на предварителния договор, се приспадала за наем.