Решение № 4091 от 22.11.2021, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4091 гр. София, 22.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ при участието на секретаря РУМЯНА П. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20211110147628 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 310 и след. ГПК:

Съдът е сезиран с искова молба от АНГ. Р. М. и Д. Р. К. против "ЕЛПАК СЕРВИЗ" ЕООД, с която се иска да се осъди ответникът да опразни и да върне на ищците владението върху следните недвижими имоти: офисно помещение /образувано от обединяване на две гаражни помещения/ и едно гаражно помещение, находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор Икономов № 33, партерен етаж с лице и вход към ул. Тодор Икономов /съгласно уточнителна молба от 03.11.2021 г./, предмет на развален между страните договор за наем от м.02.2016 г.

Твърди, че страните са сключили наемен договор от м.02.2016 г., с който ищците предоставили за временно и възмездно ползване на ответника офисно помещение /образувано от обединяване на две гаражни помещения/ и едно гаражно помещение, находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор Икономов № 33, партерен етаж с лице и вход към ул. Тодор Икономов, за срок от 10 години. Ответникът не заплащал дължимата наемна цена в периода 01.07.2018 г. – 01.07.2021 г. Ответното дружество било уведомено с телеграма, че при неплащането на дължимите наемни вноски в 7-дневен срок, процесният договор за наем ще се счита за развален. Ответното дружество не заплатило задълженията си в срок, поради което договорът бил развален. Твърдят, че наетата вещ не е върната до момента. Молят искът да бъде уважен. Претендират разноски.

Ответникът оспорва иска. Твърди, че наетите имоти не са предоставени съобразно уговореното предназначение. Наемодателите не били изправни. Помещенията били изначално негодни за уговореното предназначение. Прави възражение за неизпълнен договор. Твърди забава на кредитора. Прави възражение за подобрения и упражнява право на задържане. Прави възражение за местна неподсъдност. Моли за отхвърляне на иска.

Претендира разноски.

Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:

1

Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване.

От представения договор за наем от 02.2016 г. /л. 4-6 от делото/ се установява, че между АНГ. Р. М. и Д. Р. К. /от една страна/ и „Елпак сервиз“ ЕООД /от друга страна/ е възникнало валидно облигационно правоотношение, съгласно което ищците /в качеството им на наемодатели/ се задължават да предоставят на ответника /имащ качеството наемател/ ползването на три броя гаражни помещения, находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор Икономов № 33 срещу наемна цена от 250 лв. на месец. Договорът е сключен за срок от 10 години, като е уговорено, че помещенията ще се използват за офис на търговското дружество наемател. Не се спори между страните, че праводателят на ищците е бил титуляр на право на собственост по отношение на процесните имоти, както и фактът на настъпилото наследствено правоприемство, който се установява и от представеното по делото в заверен препис удостоверение за наследници /л. 41 от делото/.

Не се спори по делото, че фактическата власт върху процесните недвижими имоти е предадена на ответника и, че на същия е осигурено спокойно и безпрепятствено ползване.

С отговора на исковата молба е направено възражение, че недвижимите имоти, предмет на договор за наем от м. 02.2016 г., при предаването си на ответника не са отговаряли на предназначението, за което е следвало да се използват, а именно като офис на търговското дружество наемател. Действително в т. 1.1. от процесния договор е уговорено, че на наемателя се отдават за възмездно ползване три броя гаражни помещения, а в т. 1.2. – че имотите ще се използват за офис на дружеството. От представените по делото в заверени преписи протокол от събрание на собствениците на имота на адрес ул. Т. Икономов № 33 от 11.08.1995 г. /л. 34/, скица № 413/24.08.1995 г. на Община Варна, кметство Приморско /л.

35./ и писмо с изх. № ТСУ-Н-/31/04.09.1995 г. на Община Варна, кметство Приморско /л. 36/ се установява, че Недка Петрова Войчева е провела процедура по промяна на предназначението на две от трите гаражни помещения, като на основание чл. 55 във вр. с чл.

56 ЗТСУ /отм./ е разрешено преустройство на двете гаражни клетки /обединени в една/ в офис без конструктивни и архитектурни промени на 04.09.1995 г. В молба от Недка Петрова Войчева от 11.08.1995 г. /л. 33/, както и в описания по-горе протокол от събрание на собствениците е посочено, че целта на промяната на предназначението на два от процесните имоти е намерението за сключване на дългосрочен договор за наем с търговско дружество с наименование близко до това на ответника и със седалище и адрес на управление, които съвпадат с тези на ответното дружество. От представения по делото договор за наем от 01.01.2013 г. се установява, че между Недка Петрова Войчева и „Елпак сервиз“ ЕООД е сключен договор за наем с предмет процесните недвижими имоти. В проведеното открито съдебно заседание от 09.11.2021 г. управителят на ответното дружество Пламен Калайджиев заявява, че на 03.06.1995 г. е сключил граждански брак с ищцата Д.К.. След тази дата били направени от него подобрения в процесните имоти с цел те да бъдат използвани като офис, което обстоятелство е отделено като безспорно и признато между страните с протоколно определение от 09.11.2021 г. Пламен Калайджиев посочва, че с ищцата К. са родени в две съседни къщи, в които се намират и помещенията, използвани като офис на търговското дружество – ответник. От така събраните писмени доказателства по делото и предвид изрично направеното изявление от страна на управителя на ответното дружество следва обоснован извод, че към момента на сключване на процесния договор за наем от м.

02.2016 г. предназначението на двете гаражни помещения, преустроени в едно – офис, е съответствало на уговореното в договора ползване, макар и това да не е било отбелязано 2 изрично в постигнатите писмени уговорки между страните.

На следващо място, наемодателите по процесния договор не са се задължили да променя предназначението на гаражни помещения /включително и на това гаражно помещение, което не е било с променено предназначение към датата на сключване на договора за наем/, както и липсва задължение за привеждане на имота в състояние, различно от първоначално отдаденото. Изрично в договора за наема наемодателите са поели задължение да предадат имотите в състоянието, в което се намират към сключването на договора – т. 4.1, б. „а“ от договора за наем от м. 02.2016 г. Липсва поето задължение да променят предназначението на процесните имоти. В т. 1.2 от договора за наем е посочено единствено как ще се ползват имотите от наемателя, което обаче не обвърза наемодателите да променят предназначението им. Ето защо възражението на ответното дружество, че процесните имоти не са му били предадени така, че да отговарят на предназначението, уговорено с договора, е неоснователно. Напротив от изричната воля на страните, изразена в т. 4.1, б. „а“ от договора за наем, следва, че задължението на наемодателите се изразява единствено в това да предадат имотите в състоянието, в което се намират към сключването на договора, което задължение съдът намира, че се установява по делото да е изпълнено. Освен това съдът взе предвид и твърденията на Пламен Калайджиев по отношение на брачната връзка с ищцата К., фактът, че двамата са живели в съседни къщи и посоченото намерение за договорно обвързване от Недка Петрова Войчева още през 1995 г. Оттук, следва да се приеме, че ответникът е знаел какво е предназначението на процесните недвижими имоти /включително и на това гаражно помещение, което не е било с променено предназначение към датата на сключване на договора за наем/ и въпреки това се е съгласил да бъде страна по договора за наем от м. 02.2016 г. и да ползва процесните недвижими имоти. По аргумент от чл. 230, ал. 3 ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора.

С отговора на исковата молба са направени възражения досежно действителността на сключения между страните договор за наем от м. 02.2016 г. като се твърди, че последният е нищожен поради липса на основание /чл. 26, ал. 2, предл. четвърто ЗЗД/ и поради невъзможен предмет /чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД/. Основанието на договора представлява типичната и непосредствена цел, към която са насочени волеизявленията на страните. При договора за наем целта на всяка страна е да придобие вземане. В настоящата хипотеза ответникът твърди, че липсата на основание произтича от изначалната негодност на помещенията за ползване съобразно уговореното предназначение. Доколкото не се установи такава негодност, възражението за нищожност на договора поради липса на основание се явява неоснователно. По отношение на възражението за нищожност на процесното правоотношение поради невъзможен предмет в ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС е прието, че ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.

Фактическата невъзможност означава, че предметът не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.

Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Доколкото процесните недвижими имоти съществуват в обективната действителност, хипотезата на фактическа невъзможност на предмета на договора следва да бъде изключена като неприложима. В хода на производството не се наведоха твърдения и не се доказа невъзможност за преустройство на гаражното помещение, поради което следва да бъде изключена и възможността договорът за 3 наем между ищците и ответника да се счита нищожен поради правно невъзможен предмет.

Престацията по договора е определена „3 броя гаражни помещения, находящи се на адрес гр. Варна, ул. „Тодор Икономов“ № 33“. Без значение е обстоятелството, че две от гаражните помещения са обединени и са с предназначение офисно помещение. Още повече, че не се спори, че наемателят е получил държането на процесните недвижими имоти, както и, че ползва същите. Предвид това възраженията на ответника за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо и четвърто ЗЗД са неоснователни.

От представеното по делото заверено копие на телеграма от 05.07.2021 г. се установява, че ищците чрез адв. Б. са отправили до ответника покана за заплащане в срок от седем дни на просрочени суми в размер на 9 000 лв., представляващи незаплатена наемна цена за периода от 01.07.2018 г. до 01.07.2021 г., дължими на основание процесния договор за наем от м. 02.2016 г. В поканата е посочено, че при неизпълнение пълно и в срок, договорът ще се счита за развален. Ответникът е получил отправената покана в деня на изпращането – 05.07.2021 г., което обстоятелство не се оспорва по делото. Не се твърди и не се доказа след тази дата да е последвало плащане от ответното дружество на претендираните суми, поради което на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД договорът между страните следва да се счита развален поради неизпълнение, изразяващо се в липса на заплащане на наемната цена от ответника. Само за пълнота следва да се посочи и, че исковата молба, ведно с приложената към нея покана за заплащане на незаплатена наемна цена и освобождаване на наетите помещения, също може да има характер на предизвестие за прекратяване на сключения договор за наем.