Определение № 481 от 16.04.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 481 гр. Благоевград, 16.04.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Надя Узунова

Членове:

Гюлфие Яхова

Диана К. Ангелова като разгледа докладваното от Диана К. Ангелова Въззивно частно гражданско дело № 20251200500396 по описа за 2025 година и за да се произнесе съобрази следното:

Производството по делото е по реда на чл. 577 от ГПК във връзка с чл.274 от ГПК.

Образувано е по жалба с вх.№7/3.4.2025 година, депозирана от адв. Е. Ш. със съдебен адрес: гр. Пловдив, ул. „***“ № 4, ет. 3 и ет. 4, като пълномощник на „ЮСК Бул“ ЕООД, ЕИК 131470112 против Определение №3/17.3.2025 г., с което е постановен отказ от съдия по вписванията към Районен съд – Разлог.

В жалбата се твърди, че е било подадено заявление за вписване в книгите, водени от Службата по вписванията- гр. Разлог на Договор за наем от 12.02.2025г. с нотариална заверка на подписа с peг. № 846/ 12.02.2025г. по описа на А.Г. - помощник нотариус по заместване при Д.Т., нотариус с район на действие – Pайонен съд - София, с peг. № 041 на Нотариалната камара. Сочи се, че към заявлението са били приложени в оригинал четири екземпляра от нотариално заверения договор, скица на сградата и земята, 2 броя пълномощни и квитанция за платена държавна такса.

Твърди се, че по силата на сключения договор се наема помещение, съставляващо:

Магазин на едно ниво със застроена площ от 1 345 M2 /хиляда триста четиридесет и пет квадратни метра/, от които: 1 000 кв.м. /хиляда квадратни метра/ - търговска площ, 300 кв.м.

/триста квадратни метра/ - складова площ, и 45 кв.м. /четиридесет и пет квадратни метра/ социална площ, който се намира в Сграда с идентификатор ***. Сочи се, че наетото помещение, сградата в която се намира то и имотът, в който е построена същата са описани подробно в сключения договор.

Описва се, че по заявлението е била образувана преписка № 1338/ 17.03.2025г. по описа на Службата по вписванията -Разлог, а в последствие и постановено Определение № 1

3/17.3.2025 година, с което съдията по вписванията отказва да разпореди вписване на представения договор за наем.

Сочи се в жалбата, че постановения отказ е неправилен, постановен при нарушение на материалния закон, съществено нарушение на процесуалните правила, както и за необоснован и са иска от съда да постанови определение, с което да отмените изцяло Определение № 3 от 17.03.2025г. по преписка № 1338/ 17.03.2025г. на Служба по вписванията при Районен съд - Разлог и да даде задължителни указания на Служба по вписванията при Районен съд - Разлог да извърши исканото вписване.

Твърди се в жалбата, че предмет на договора за наем е помещение в сграда, а именно:

Магазин на едно ниво със застроена площ от 1 345 м2 /хиляда триста четиридесет и пет квадратни метра/, от които: 1 000 кв.м. /хиляда квадратни метра/ - търговска площ, 300 кв.м.

/триста квадратни метра/ - складова площ, и 45 кв.м. /четиридесет и пет квадратни метра/ социална площ, който се намира в Сграда с идентификатор *** /шестдесет и едно хиляди осемстотин и тринадесет, точка, седемстотин и шестдесет, точка, четиристотин седемдесет и пет, точка, шест/ по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, одобрени със заповед № РД-18-33/15.05.200бг. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата - няма данни за изменение, с адрес на сградата: гр. Разлог, ул. „***“ № 20, със застроена площ от 2 601 кв.м. /две хиляди шестстотин и един квадратни метра/, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: сграда за търговия, стар идентификатор: ***,5;

***, номер по предходен план: няма, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и едно хиляди осемстотин и тринадесет, точка, седемстотин и шестдесет, точка, четиристотин седемдесет и пет/ по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, одобрени със заповед № РД-18-33/15.05.200бг. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 10.03.2014г., с адрес на поземления имот: гр. Разлог, ул. „***“ № 20, с площ от 4 497 кв.м. /четири хиляди четиристотин деветдесет и седем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: квартал 135, парцел LX, LXI, XII, при съседи: ***, ***, ***, *** и ***, при граници на наетия обект: от ляво - паркинг, от дясно - магазин и склад, отпред - ул. „***“ отзад - ул. „***“

Твърди се в жалбата, че наетото помещение не съставлява самостоятелен обект в сграда и не е нанесено в кадастъра като самостоятелен обект със собствен идентификатор, а е част от същата. Твърди се, че помещението е достатъчно индивидуализирано с неговото местонахождение, площ и граници, като сградата и имотът, в които се намира са описани съгласно представените скици от АГКК. Твърди се, че няма забрана да се наема част от сграда и няма нормативно задължение да се обособява самостоятелен обект в сградата, 2 когато се наема част от нея.

Сочи се в жалбата, че видно от разрешението за ползване на сградата, а именно Разрешение за ползване № СТ-05-457/08.09.2023г. издадено от ДНСК, строежът е нанесен в КК и КР на гр. Благоевград с идентификатор ***.

Твърди се, че от описанието на сградата и от приложената скица на сградата пък ясно се вижда, че в нея няма обособени самостоятелни обекти, както и че в кадастъра няма нанесени самостоятелни обекти в тази сграда. Сочи се, че поради тази причина и магазинът не е описан по друг начин и няма приложена схема за него като самостоятелен обект, а само за сградата, в която се намира. Твърди се, че освен това при съмнение в достоверността на описанието в договора за наем, както и на представената скица, съдията по вписванията следва да направи съответната справка в сайта на АГКК (каис кадастър), който е общодостъпен и предоставя информация в реално време относно това дали в една сграда има обособени самостоятелни обекти, или не, както и за техните характеристики.

Сочи се в жалбата, че магазинът е максимално индивидуализиран с оглед на посочената площ, разделена на съответните помещения - търговска, складова и социална площ, които се намират в подробно описаната сграда с приложена за нея скица, и посочени граници на магазина. Описанието на сградата, в която се намира магазинът изцяло отговаря на чл. 6 от Правилник за вписванията и по-конкретно на ал. 1, буква „в“ и ал. 3 на чл. 6, като помещението е максимално индивидуализирано.

Твърди се, че няма как да бъде изпълнено изискването да бъде представена схема на самостоятелен обект в сграда (магазин), доколкото такава не съществува, тъй като няма нанесени в кадастъра обекти в посочената сграда с идентификатор ***. Сочи се в жалбата, че е прието в т. 6 на ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, ВКС за недопустимо да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект, като се цитира и съдебна практика в тази посока.

С оглед на горното се твърди, че при подаване на заявление за вписване в книгите, водени от Службата по вписванията-Разлог на Договор за наем от 12.02.2025г. с нотариална заверка на подписа с peг. № 846/12.02.2025г. по описа на А.Г. - помощник нотариус по заместване при Д.Т., нотариус с район на действие - PC - София, с peг. № 041 на НК, са спазени всички изисквания на Правилника за вписванията и магазинът е индивидуализиран, поради което Договор за наем от 12.02.2025г. следва да бъде вписан в СВ - Разлог.

Окръжен съд - Благоевград, след като обсъди доводите на жалбоподателя и събраните по делото доказателства намира следното:

Производството пред Службата по вписванията при Районен съд – Разлог е било образувано по заявление с х.№ 1338/17.3.2023 година с искане за вписване на договор за наем от 12.2.2025 година с нотариална заверка на подписите.

Доказва се, че към заявлението са били приложени – освен оригинал от нотариално заверения договор, така и Скица на поземлен имот с идентификатор *** и скица 3 на града с идентификатор ***, както и Разрешение за ползване № СТ-05457/8.9.2023 година за въвеждане в експлоатация на строеж „Търговски център“, находящ се в поземления имот с идентификатор ***, пълномощни и квитанция за заплатена такса за вписване.

Установява се от съдържанието на договора за наем, чието вписване е искано, че същият има за предмет отдаването под наем на: „Наемен обект“, съставляващ: Магазин на едно ниво със застроена площ от 1 345 кв.м./хиляда триста четиридесет и пет квадратни метра/, от които: 1 000 кв.м. /хиляда квадратни метра/ - търговска площ, 300 кв.м. /триста квадратни метра/ - складова площ, и 45 кв.м. /четиридесет и пет квадратни метра/ - социална площ, който се намира в Сграда с идентификатор 61813,760.475.6 /шестдесет и едно хиляди осемстотин и тринадесет, точка, седемстотин и шестдесет,точка, четиристотин седемдесет и пет, точка, шест/ по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, одобрени със заповед № РД- 18-33/15.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата - няма данни за изменение, с адрес на сградата: гр. Разлог, ул. „***“ № 20, със застроена площ от 2 601 кв.м./две хиляди шестстотин е един квадратни метра/, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: сграда за търговия, стар идентификатор: ***: ***, номер по предходен план: няма, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор *** /шестдесет и едно хиляди осемстотин и тринадесет, точка, седемстотин и шестдесет, точка, четиристотин седемдесет и пет/ по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Разлог, общ. Разлог, обл. Благоевград, одобрени със заповед № РД- 18-33/15.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 10.03.2014г., с адрес на поземления имот: гр. Разлог, ул.

„***“ № 20, с площ от 4 497 кв.м. /четири хиляди четиристотин деветдесет и седем квадратни метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: квартал 135, парцел LX, LXI, XII, при съседи: ***, ***, ***, *** и ***, при граници на наетия обект: от ляво паркинг, от дясно - магазин и склад, отпред - ул. „***“, отзад - ул. „***“.

Видно е от съдържанието на договора, че отдадения под наем магазин не е описан с идентификатор по влязлата в сила кадастрална карта.

Пак от съдържанието на договора се установява – така чл.3.1 от същия, че наемодателя е поел задължението да изгради, въведе в експлоатация, нанесе в кадастъра наетия обект изцяло и в съответствие с приложение към договора архитектурен план.

С договора е уговорен срок – първоначален срок на договора 10 години, който започва да тече от датата на откриване на обекта за посетители или от дата 9.3.2023 година и изтича на 9.3.2023 година.

В чл.8.1 от договора е уговорено, че наемният обект се отдава под наем за да бъде използван за магазин за продажба на всички видове домакинско оборудване, включително 4 всички видове обзавеждане, текстил и всички видове продукти и линии продукти за живот на закрито и на открито и въобще за продажба и търговия със стоки от асортимента на ЮСК по всяко време за Търговското помещение, както и за склад, офис, съблекалня, кухня и тоалетна - за обслужващата част от помещението.

В представената към заявлението скица на сградата, издадена на 26.9.2024 година за сграда с идентификатор *** е отбелязано, че за наличието на самостоятелни обекти в сградата – няма данни. Това е видно и от графичното изображение на сградата, от което е видно, че няма обозначени отделни идентификатори на отделни обекти, извън сградата като обект заснет в кадастралната карта.