Решение № 1039 от 13.08.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1039 гр. София, 13.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Здравка Иванова Въззивно гражданско дело № 20251000503306 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 260390 от 30.09.2025 г. на СГС, І - 21 с-в по гр. д. № 1655/2020 г.

С. Р. П. с ЕГН **********, като наследник на Р. С. П. с ЕГН **********, e осъден да заплати на „Българска строително-инвестиционна компания“ ЕООД, ЕИК 203261947, сумата от 50 000 лв. - гаранция за изпълнение на предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г. и сумата от 32 000 лв. - за изготвен технически проект, на основание чл. 55 ал. 1, предл. 3 ЗЗД, поради прекратяване на предварителен договор за прехвърляне право на строеж, на основание точка 5. 1, ведно със законната лихва от 07.02.2020 г. - датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и сумата от 40 000 евро неустойка на основание точка 5. 7 от предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г., ведно със законната лихва от 07.02.2020 г. датата на исковата молба до окончателното изплащане.

С решението е отхвърлен предявения от „Българска строително- инвестиционна компания“ ЕООД гр. София срещу С. Р. П., като наследник на Р. С. П., иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер 50 000 лв., на основание точка 5. 4. от предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г., както и е отхвърлено направеното от С. Р. П., като наследник на Р. С. П., възражение за прихващане със сума от 50 000 лв., обосновано с твърдение за отказ на ищеца да получи право на строеж, съгласно предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г.

С решението са присъдени разноски на страните съобразно изхода от спора.

Недоволен от решението в частта, в която исковете са уважени, е останал 1 ответника С. Р. П.. В жалбата поддържа, че решението в тази част е постановено при нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила и не е мотивирано не са анализирани в цялост представените писмени и гласни доказателства по делото.

Излага доводи, че дадената от съда квалификация на исковете не кореспондира с доклада по делото. Счита, че доколкото между страните няма спор относно собствеността на имота, по делото не са представяни и събирани доказателства относно този факт, а ищецът е запознат с документите за собственост на имота. Излага и доводи, че в производството не се установява да е извършено плащане на сумите, чието връщане се иска. Сочи, че в договора не е предвидено ищецът да извършва разходи за проектиране, нито плащанията да се извършват от трето лице, което не е страна по договора. Ищецът не е доказал, че са реализирани основанията за разваляне на договора по смисъла на чл. 87, ал. 1 или 2 ЗЗД, както и, че не е налице виновно неизпълнение на задълженията от страна на първоначалния ответник и той е неизпрана страна по договора. Счита, че към момента на сключване на договора 25.02.2019 г. имотът не е бил обременен с никакви вещни или облигационни тежести и по отношение на него не са водени спорове. Излага съображения, че съдът е игнорирал факта, че предварителния договор с другия приобретател е сключен но 21.05.2018 г. и е бил развален на 29.01.2019 г., т. е. преди сключване на процесния договор на 25.02.2019 г., поради което първоначалният ответник не е имал знанието, че има друг договор за същото право, тъй като той е бил развален. Искът на „Кем инвест“ ООД срещу Р. П. е заведен на 05.04.2019 г., а възбраната по негово искане е наложена на 18.04.2019 г.Намира за неоснователно твърдението на ищеца, че наложената възбрана от страна на третото за спора лице върху имота е пречка за сключване на окончателен договор по процесния предварителен договор и противоречи на съдебната практика. Съдът не се е произнесъл по възраженията на ответника, че ищецът не е доказал да е изправна страна по договора, тъй като дружеството не е доказало да е изпълнило задълженията си, описани в жалбата и като неизпрана страна, ищецът няма право на разваляне по чл. 87 ЗЗД. Счита, че налагането на възбрана върху имота от трето лица, въз основа на друг договор не може да се вмени във вина на първоначалния ответник, а налагането на възбрана не прави изпълнението на предварителния договор за учредяване право на строеж невъзможно или безполезно за ищеца. Сочи също, че преди разваляне на договора, ищецът не е дал срок за изпълнение на което и да е задължение на ответника в отправената до него покана. Счита, че неправилно съдът е приел, че ищецът е прекратил договора на основание чл. 5. 1. Поддържа, че не всяко неизпълнение на задължения по предварителния договор е основание за неговото едностранно прекратяване. Оспорва се и извода, че се дължи неустойка по чл. 92 ЗЗД и на основание чл. 5. 7 от договора и такава не се дължи от негова страна, понеже не е налице неизпълнение на задълженията по договора от страна на ответника. Възбраната върху имота е наложена от трето за спора лице. Счита, че след като ищецът прекратява договора, той не може да претендира неустойка за неизпълнение или забава. Оспорва добавянето на изтекли лихви върху главниците, включително върху неустойките след първото по делото заседание като недопустимо, като поддържа, че съставлява отделен иск за лихви върху главниците, който не е заявен своевременно. По тези и допълнителни съображения моли решението, в обжалваната част, да бъде отменено, исковете да бъдат отхвърлени изцяло. Претендира разноски. Не прави възражение по адвокатското възнаграждение на насрещната страна.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на жалбата от ищеца „Българска строително-инвестиционна компания“ (БСИК) ЕООД, чрез представителя 2 м у , в който изцяло оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа доводи, че решението е мотивирано, обосновано, съобразено с материалния закон и кореспондира на събраните доказателства в оспорените от ответника части. Съдът се е произнесъл по предявените от дружеството искове. Излага съображения, че по делото е установено безспорно, че след подписване на предварителния договор на 26.02.2018 г., дружеството е заплатило 50 000 лв. на Р. П., представляваща половината от договорената гаранция за изпълнение на задълженията си по договора. Заплатена е на няколко части и сума от 32 000 лв. за изготвяне на Технически проект, в периода 26.02.2019 г. – 27.11.2019 г. Оспорва възраженията, че сумата не е заплатена, като сочи, че заплащането е направено посредством административния директор Н. М., с когото дружеството има договор за доверителна сметка от 08.11.2018 г. Въпреки положените от дружеството усилия за изпълнение на предварителния договор, преди сключване на нотариалната сделка за прехвърляне правото на строеж на 18.04.2019 г., се установено, че върху имота е вписана възбрана по друго дело. Поддържа доводи, че законосъобразно съдът е счел, че първоначалният ответник е бил недобросъвестен, тъй като още към момента на сключване на предварителния договор с ищеца на 25.02.2019 г. е знаел, че има сключен предварителен договор за учредяване право на строеж със същия предмет и върху същия имот, но с друго дружество строител - „Кем инвест“ ЕООД. Излага съображения, че при подписване на предварителния договор с ищеца, първоначалният ответник се е задължил да не обременява имота с вещни тежести.

Сочи, че първоначалният ответник е знаел за наложената принудително вещна тежест по искане на трето лице още на 27.05.2019 г., и не информирал ищеца за тази мярка до 05.12.2019 г., когато дружеството само е установило, че върху имота е наложена възбрана, при подготовка на документите за изповядване на сделката в АВп.

Поддържа, че техническия проект във връзка със сделката е изготвен и одобрен на 29.11.2019 г. и предаден на нотариус В. К. на 03.12.2019 г., тъй като сделката е следвало да се изповяда до 06.12.2019 г. Според чл. 3. 3 от предварителния договор, първоначалният ответник е бил задължен да не обременява имота с вещни тежести, а наложената възбрана представлява такава тежест. В договора не са предвидени изключения, като учредената тежест е пречка на учредителя да прехвърли правото на строеж в полза на ищеца с окончателен договор, което е следвало да стане до 06.12.2019 г. По силата на чл. 5. 1 от договора ищецът - поемател е имал право да прекрати едностранно предварителния договор с едномесечно предизвестие, при неизпълнение на задължението за учредяване в срок на договореното право на строеж, от което последния се е възползвал. От това право не са предвидени изключения, освен наличието на форсмажорни обстоятелство, които не са налице. Ищецът е отправил предизвестие за прекратяване на договора и заплащане на сумите, срокът е изтекъл на 12.01.2020 г., от ответника не са постъпили плащания, поради което основателно исковете са уважени. Моли първоинстанционното решение да се потвърди в оспорената част. Претендира разноски за въззивното производство.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :

СГС се е произнесъл по обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл 88 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД. Решението се оспорва само от ответника в частта, в която исковете са уважени.

В частите, в които един от исковете за заплащане на неустойка по чл. 92 ЗЗД е отхвърлен, както и в частта, в която е отхвърлено направеното от С. Р. П., като 3 наследник на Р. С. П., възражение за прихващане със сума от 50 000 лв., съгласно предварителен договор за учредяване на право на строеж от 25.02.2019 г., решението не се оспорва от ищеца, поради което е влязло в сила в тези части.

В рамките на проверката по чл. 269 ГПК въззивният съд намира, че първоинстанционно решение е валидно и допустимо постановеното в оспорената част.

По отношение неговата законосъобразност, съдът е обвързан от посоченото в жалбата, като следи и без довод за нарушения на императивните материалноправни норми.

Решението, в оспорените части, е постановено след обсъждане на всички събрани доказателства в тяхната цялост и при излагане на установената въз основа на тях фактическа обстановка. Съдът ще обсъди само доказателствата, относими към оспорването на ответника във въззивното производство.

В производството не е спорно, че на 25.02.2019 г. между първоначалния ответник Р. С. П., като учредител и ищеца „Българска строително-инвестиционна компания“ (БСИК) ООД като приемател, е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж върху поземлен имот, находящ се в гр. София ж. к.

„Редута“, ул. „***“ № *, представляващ УПИ ІІ - 267 кв. 237 по плана на гр. София местност „Подуене – Редута“, район „Слатина“, целия с площ 536 кв. м.

Съгласно точка 1. 4 от договора, учредителят се задължавал да учреди възмездно в полза на приемателя 66 % от правото на строеж, като си запазвал 34 % от него за обектите, които ще бъдат изградени от приемателя в негова полза и ще бъдат изключителна собственост на учредителя. Приемателят се е задължил да извърши проучване, проектиране, строителство и въвеждане в експлоатация на жилищна сграда, с максимално допустими параметри, според получената виза и действащото градоустройство, съответстващи на площта на терена, съгласно издадена актуална виза за проучване и проектиране от главния архитект на район Слатина, в състояние, годно за експлоатация с всички необходими външни комуникации. Според точка 1. 9 от договора, приемателят се задължавал да заплати на учредителя парична гаранция от 100 000 лв. за изпълнение на задълженията си по предварителния договор, извън сумата за заплащане на работния проект, като 50 000 лв. били платими до 5 дни от датата на получаване на заверена виза за проектиране.

В точка 5. 1 от договора е предвидено прекратяване на договора от приемателя, ако учредителят не му учреди съответните проценти от правото на строеж. В договора са предвидени неустоечни клаузи: задължение на приемателя да заплати на учредителя неустойка от 50 000 лв., ако виновно не спазва сроковете по този договор (чл. 5. 1.); задължение на учредителя да заплати неустойка от 50 000 лв., ако се откаже от задълженията си по чл. 2. 7 и чл. 2. 8 (задължения по тези точки учредителят няма), при невиновност и изправност от страна на приемателя (чл. 5. 4); задължение на приемателя да заплати на учредителя неустойка от 50 000 лв., ако се откаже от задължението си да получи учредено право на строеж или договорът бъде прекратен по негова вина (чл. 5. 5); неустоечна клауза при виновно неизпълнение на страна на задължение по договора, за сумата от 5 000 евро на месец до прекратяване на неизпълнението или нарушението (чл. 5. 7).

Разпечатката съдържа 28 от 175 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1f58e568-010e-4f09-b32d-c190ff520927