Определение № 2350 от 19.01.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2350 гр. София, 19.01.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско дело № 20251110155117 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от „В к И“ ООД, представлявано от управителя С Б срещу В. В. Р..

Съдът, след като констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на закона, предявените искове са процесуално допустими, изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, и с оглед направените доказателствени искания и на основание чл. 140, ал. 1 ГПК, чл. 140, ал. 3, изр. 1 ГПК, вр. чл. 146 ГПК,

ОПРЕДЕЛИ:

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:

I.Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че на 12.10.2011 г. бил сключен предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея, по силата на който собствениците-възложители възложили на приемателите-изпълнители в лицето И Б А и Р С К да довършат със свои средства, труд организация и всички необходими инвестиции, в напълно завършен вид строителството на сграда до етапа на издаване на разрешение за ползване, която сграда била изградена в степен на завършеност „груб строеж“ в гр. София, район К с“, ул. „П Д-р Д А № 1. Срещу поетото задължение за дострояване на сградата приемателите-изпълнители И Б А и Р С К приели да получат като възнаграждение правото на собственост върху описаните в раздел I, т. 1.1 и т. 1.2 общо двА.десет броя самостоятелни обекти в сградата, за което собствениците-възложители поели облигационен ангажимент за сключване на договор в окончателна нотариална форма. Съгласно декларацията, предвидена в раздел III, т. 13 от предварителния договор собствениците-прехвърлители гарантирали, че имотите, описани в раздел I, т. 1.1 и т. 1.2 са тяхна собственост, без трети лица за сделката да имат претенции върху тях, както и че по отношение на имотите, предвидени за възнаграждение на изпълнителите-приематели, не били налице вписани вещни тежести. На 28.11.2011 г. и в изпълнение на първоначалните договорки по предварителния договор бил сключен нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижими имоти срещу 1 задължение за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена на степен „груб строеж“, по силата на който собствеиците-възложители прехвърлили правото на собственост върху 8 бр. самостоятелни обекти в сградата, визирани в т.1.1 от предварителния договор, в полза на изпълнителните-приематели, като прехвърлителите се легитимирали при сключване на окончателната сделка като съсобственици на 97,315% ид.ч. от правото на собственост върху прехвърлените обекти, от които в частност ответникът В.

В. Р. притежавал 11,292% ид.ч. На 09.10.2017 г. било сключено тристранно споразумение, по силата на което страните се съгласили да внесат изменение във вече съществуващото между тях правоотношение, като по силата на чл. 1 ищцовото дружество заместило във всички права и задължения първоначалните изпълнители-приобретатели по предварителния договор, а именно приело да изпълни спрямо собствениците-възложители задължението за довършване на сградата до етапа на снабдяването й с удостоверение за въвеждане в експлоатация. В подготовка за сключване на споразумението, на по – ранен етап, на 17.03.2017 г. първоначалните изпълнители И А извършили непарична вноска в капитала на „В к И“ ООД – чрез вписване в ******* респ. срещу прехвърляне на 97,315% ид.ч. от правото си на собственост върху апортираните 8 бр. недвижими имоти всеки от новите съдружници И А записал по 245 590 дружествени дяла от капитала на дружеството, всеки с номинал от 1 лв. Така чрез описА.та поредица от правни сделки дружеството-ищец заместило в това им правно качество първоначалните изпълнители по предварителния договор, като от една стрА. получило в собственост недвижимите имоти по т.1.1 от договора (8 бр. самостоятелни обекти в сградата), а от друга стрА. поело задължението за завършването на сградата и въвеждането й в експлоатация. На следващо място ищецът поддържа, че в изпълнение на задължението си към съсобствениците на сградата извършил всички правни и фактически действия по възобновяване на строителството и в крайна сметка обезпечило със собствени средства организационно и финансово всички дейности до етапа на снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация № 107/03.02.2022 г., като по този начин точно и добросъвестно изпълнил задължението си, произтичащо от споразумението от 09.10.2017 г. Същевременно, обаче, след приключване на всички СМР ищецът-изпълнител установил, че 2 от общо 8 броя обекти, прехвърлени му в собственост като възнаграждение за завършване на сградата, не били собственост на възложителите още към датата на сключване на предварителния договор, съответно собствениците-възложители никога не били прехвърляли валидно правото на собственост върху тези два обекта по силата на цитирания нотариален акт от 28.12.2011 г. на първоначалните изпълнители, нито пък последните валидно извършили апорт на обектите в капитала на „В к И“ ООД, което ги заместило в правоотношението. По – конкретно посочва, че се касаело за следните обекти, описани в т.1.1 от предварителния договор, за които било установено следното: 1/ Апартамент № 23, по отношение на който с окончателно решение от 05.07.2023 г. на ВКС бил уважен иск на М Ц и Г К с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗС за признаване за установено, че посочените лица са стА.ли собственици на основание изтекла придобивна давност в периода 1999 г. – 2011 г. на описания апартамент; 2/ Апартамент № 27, по отношение на който с окончателно решение от 24.01.2023 г. на ВКС бил уважен иск на П Б с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗС за признаване за установено, че посочените лица са стА.ли собственици на основание изтекла придобивна давност в периода 2000 г. – 2010 г. на описания апартамент, като посочените два апартамента били част от апортираните в капитала на друржеството-ищец недвижими имоти, срещу които „В к И“ ООД поначало поело задължението да дострои и въведе в експлоатация. Въз основа на гореизложеното ищецът поддържа, че никога не е ставал собственик на процесните апартаменти № 23 и № 27, т.е. собствениците-възложители не изпълнили точно в количествено отношение задължението си по т.1.1 от процесния предварителен договор, поради което за ищеца възникнало правото да търси компенсаторно парично обезщетение за нарушения си интерес от неточното изпълнение на договора. Ето защо моли съда да уважи предявените искове, 2 като осъди ответника, съобразно припадащите му се 11,292% ид.ч. от правото на собственост върху обектите в сградата, да заплати на ищеца следните суми:

- 12 525 лв., предявена като частичен иск от сума в размер на 26 943 лв., представляваща обезщетение за вредите от неизпълнение на договорното задължение на В.

В. Р. да прехвърли правото на собственост върху Апартамент № 23 съгласно т.1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г. и последващите договори и споразумения към него, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението;

- 12 525 лв., предявена като частичен иск от сума в размер на 26 943 лв., представляваща обезщетение за вредите от неизпълнение на договорното задължение на В.

В. Р. да прехвърли правото на собственост върху Апартамент № 27 съгласно т.1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г. и последващите договори и споразумения към него, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът, чрез адв. Х., е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като недопустими, а в условията на евентуалност – като неоснователни. Поддържа, че дружеството-ищец не било претърпяло съдебно отстранение от апартаменти № 23 и № 27, поради което нямало правен интерес от воденето на настоящото дело. Отделно от гореизложеното, искът бил недопустим поради липса на правен интерес в частта относно търсеното обезщетение за апартамент № 23, тъй като по силата на извършения апорт, вписан в ТР на 09.03.2017 г., ищецът придобил собствеността на този апартамент преди вписването на исковата молба по чл. 124 ГПК, поради което приетото за установено с влязлото в сила решение му било непротИпоставимо. На следващо място поддържа, че собствениците-учредители изпълнили задължението си по предварителния договор, което стА.ло с нотариалния акт за прехвърляне на идеални части от недвижими имоти срещу задължение за извършване на довършителни СМР на жилищната сграда от 28.12.2011 г., от текстовете на който било видно, че апартаменти № 23 и № 27 били предмет на сделката и собствеността върху тях била прехвърлена. Твърди, че по отношение транслативния ефект на тази сделка решенията на ВКС били без правно значение, доколкото били постановени между други страни и субективните предели на силата им на пресъдено нещо не обхващала страните по настоящия спор. Релевира възражение за изтекла погасителна давност. Твърди също така, че от представеното по делото споразумение от 09.10.2017 г. било видно, че за сключването на същото не било направено въобще волеизявление нито от дружеството - ищец, нито от И А, поради което не било постигнато съгласие за такова споразумение и ищцовото дружество не било материалноправно легитимирано да черпи права от него. Отделно от това в преамбюла на споразумението било прието, че възложителите по предварителния договор прехвърлили на изпълнителите в окончателна нотариална форма 97,315% ид.ч. от собствеността върху обектите, описани в т.1.1 от предварителния договор, от което следвало, че на датата на споразумението ищецът заявил по отношение на възложителите липса на претенции относно изпълнението за посочените обекти. По – нататък поддържа, че ищецът-изпълнител не е извършил необходимите за снабдяването с удостоверение за въвеждане в експлоатация довършителни СМР, тъй като довършителните работи за процесните два апартамента били извършени съответно от Генка Куртова и М Ц по отношение на ап. 23, респ. от П Б – по отношение на ап. 27. Отделно от гореизложеното релевира възражение за прихващане с дължимата се в полза на ответника неустойка за забавено изпълнение в размер на 28 230 евро, на основание раздел IV, т. 3 от предварителния договор, съгласно който, ако приемателят-строител не завърши и не предаде сградата с Акт – образец 16 в уговорения 19месечен срок след прехвърлянето на имотите, то той дължи неустойка за забава на 3 собствениците-възложители в общ размер на 250 000 евро. В условията на евентуалност, ако бъде прието, че дължимата неустойка за забава е съгласно подписан между страните анекс от 2020 г., релевира възражение за прихващане с неустойка в размер на 16 904 евро, на основание чл. 8 и чл. 9 от анекса. Твърди също така, че размерът на претендираните от ищеца обезщетения бил прекомерен. Ето защо моли съда да отхвърли предявените искове.

Със становище от 17.03.2025 г. ищецът, чрез адв. Л., оспорва твърденията и доводите на ответника, за което излага подробни съображения.

II. Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца:

Предявен е иск с правно основание чл. 82 ЗЗД вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми:

- 12 525 лв., предявена като частичен иск от сума в размер на 26 943 лв., представляваща обезщетение за вредите от неизпълнение на договорното задължение на В.

В. Р. да прехвърли правото на собственост върху Апартамент № 23 съгласно т.1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г. и последващите договори и споразумения към него, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението;