Решение № 60 от 17.01.2017, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е №60 гр. Пловдив 17.01.2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански състав, в открито заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН при участието на секретаря Е.К., като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 2567 по описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

По реда на особеното исково производство по чл. 362 и сл. от ГПК е предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3, вр. чл. 183 и сл. от ЗЗД.

С Определение № 662/23.03.2016 г. исковете по чл. 108 от ЗС срещу Н.П.Г., ЕГН **********, и по чл. 55 от ЗЗД срещу „А.” ЕООД, ЕИК *********, са разделени в отделно производство, като е образувано гр.д.№ 724/2016 г., ПОС, ІІІ гр.с.

По настоящия спор ищецът Т.А.К., ЕГН **********,***, със съд. адрес:***, чрез адв.

М.М., е предявил срещу „А.” ЕООД, ЕИК *********, иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 14.10.2010 г. за покупко-продажба на недв. имот - апартамент в гр. ***, ведно със законните последици.

Твърди, че на 14.10.2010 г. сключил с ответното дружество предварителен договор, съгласно който то следвало да изгради и да му прехвърли собствеността на следния недв. имот - апартамент ***, разположен на етаж *, със застроена площ от 66,11 кв.м, състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня - тоалетна и лоджия, ведно с изба № ** с площ от 4,24 кв.м, от които 14,42 кв.м общи части на сградата и от правото на строеж, който недв. имот съставлява СОС с идентификатор *** по КККР, последно изменение със

Заповед № КД-14-16-403/21.03.2011 г. на Началника на СГКК - гр. ***, с адрес на имота: гр. ******, който самостоятелен обект се намира в сграда № *, изградена във фаза „Завършен груб строеж” и невъведена в експлоатация, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент; брой нива на обекта - 1; с посочена площ по документи - 52 кв.м; с прилежащи части - изба № 18 със застроена площ от 3,93 кв.м, ведно с 2,165 % плюс 0,048 ид.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***; под обекта - ***; над обекта - ***, ведно и със съответните ид.ч. от описания УПИ (дворното място), срещу сумата от 24 058 евро.

Към момента на сключване на предварителния договор обектите в сградата били завършени в степен „груб строеж” и дружеството се легитимирало като техен собственик с нот. акт за учредяване на право на строеж № 199, том 5, дело № 1219/04.02.2008 г. на СВ - ***, в който изрично е цитирано полученото разрешение за строеж.

Ищецът заплатил изцяло цената на недв. имот, като нотариалното му прехвърляне следвало да се извърши не по-късно от 1 месец след това, т.е. до 14.11.2010 г., но ответникът „А.” ЕООД непрекъснато отлагал, въпреки че строителството на сградата продължавало.

С нот. покана рег.№ 3618, том 1, с № 177 по описа на нотариус Т.Д., рег.№ * на НК, връчена на дружеството на 08.08.2012 г., то било поканено от ищеца да се яви в канцеларията на същия нотариус за изповядане на прехвърлителната сделка или за връщане на платената цена, ведно със законната лихва, считано от 15.11.2011 г. Представляващият дружеството се явил при нотариуса и заявил, че има готовност за прехвърляне на недв. имот на 21.09.2012 г. и за вдигане на възбраната върху него, за което бил съставен протокол. На посочената датата обаче, ответното дружество заявило, че възбраната върху имота не е вдигната, като това може да стане в срок до 6 месеца.

След изтичане и на този срок дружеството не само, че не прехвърлило собствеността на ищеца, а вместо това с нот. акт № 153, том 2, рег.№ 5225, дело № 346/18.11.2014 г. по описа на нотариус Н.Х. - С., рег.№ * на НК, продало имота на Н.П.Г., ЕГН **********, за сумата от 9 500 лв., която е трикратно по-ниска от данъчната оценка на имота и пет пъти по-ниска от пазарната му стойност. Ищецът твърди, че изповяданата между двамата покупко-продажба е нищожна, поради липса на предписаната от закона форма на упълномощаването на продавача, съгласно чл.

37, пр. послд., вр. чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД; евентуално поради липса на съгласие, изразено в предвидената от закона нот. форма; евентуално поради накърняване на добрите нрави. Затова твърди, че нищожната прехвърлителна сделка не е породила вещнотранслативен ефект и собствеността е останала в патримониума на дружеството, а Н.Г. владее процесния недв. имот без правно основание за това.

Ето защо, ищецът моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да обяви за окончателен предварителния договор от 14.10.2010 г. за покупко-продажба на недв. имот - апартамент в гр. ***, подробно описан по-горе, ведно с присъждане на разноски.

Подробни съображения в тези насоки излага в исковата молба и в писмени бележки по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени доказателства.

Ответникът „А.”***, ЕИК *********, със сл. адрес: ***, чрез адв. К.М., е подал отговор, в който заявява, че счита предявения иск за необоснован, неоснователен и недоказан, поради което моли съда да го отхвърли изцяло, ведно с присъждане на разноски.

Твърди, че не са налице посочените от ищеца основания за нищожност на прехвърлителната сделка между дружеството - ответник и третото лице Н.Г., тъй като текстът на пълномощното на продавача е заверен нотариално, както и подписът му, а продажната цена на имота е съобразена с обстоятелството, че върху него е наложена възбрана, като подробни съображения в тези насоки излага в отговора. Затова счита, че прехвърлителната сделка е валидно сключена, поради което предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като продавачът (обещателят) вече не е собственик на вещта.

Оспорва твърдението на ищеца, че при сключване на предварителния договор той е заплатил на дружеството сумата 24 058 евро, и твърди, че той е заплатил само една вноска за имота на 14.10.2010 г. в размер на 14 000 лв.

Ето защо, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли иска като неоснователен, ведно с присъждане на разноски. Подробни съображения за това излага в отговора и в писмена защита по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени доказателства.

Съдът като прецени процесуалните предпоставки за допустимост на предявения иск, събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите на страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Няма спор, че на 14.10.2010 г. между ищеца Т.К., като купувач и възложител, и ответника „А.” ЕООД, като продавач (обещател) и изпълнител, са сключени предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за възлагане на строителство, по силата на които дружеството се е задължило да построи и предаде в собственост на ищеца следния недв. имот - апартамент ***, разположен на етаж *, със застроена площ от 66,11 кв.м, състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня - тоалетна и лоджия, ведно с изба № * с площ от 4,24 кв.м, разположено в избения етаж на сградата, от които 14,42 кв.м общи части на сградата и от правото на строеж, ведно със съответните ид.ч. от описания УПИ, при описаната в предварителния договор степен на завършеност, за сумата от 24 058 евро, която купувачът е заплатил в деня на подписване на предварителния договор, видно от изричния текст на чл. 4 от същия.

Според чл. 6, ал. 1 от предварителния договор, нотариалното прехвърляне на имота следва да се извърши в срок не по-късно от 1 месец, т.е. до 14.11.2010 г., като същия ще бъде под отлагателно условие до изплащане на последната вноска по настоящия договор (когато не е изплатена цялата цена), а чл. 14 от него предвижда, че продавачът се задължава да не сключва договори с други купувачи, да не прехвърля и да не обременява собствеността върху имота.

Според чл. 8 от договора за строителство (поръчка), срокът за изпълнение на обектите, предназначени за ищеца, до степен на завършеност Акт. обр. 15 е 4 месеца от нот. прехвърляне на собствеността на имота, описан в чл. 3 от предварителния договор, т.е. най-късно до 14.03.2011 г., като при неспазването му изпълнителят дължи неустойка в размер на 0,01 % върху неизплатената сума, съгласно чл. 21 от договора.

Към момента на сключване на предварителния договор от

14.10.2010 г. ответното дружеството се легитимира като собственик на процесния недв. имот с Нот. акт за учредяване на право на строеж № 24, том 1, рег.№ 619, дело № 23/01.02.2008 г. на нотариус Н.Д., рег.№ * на НК, вписан в СВ - *** с вх.рег.№ 1651/04.02.2008 г., Акт № 199, том 5, дело № 1219/2008 г.

Няма спор, че процесният недв. имот - апартамент *** със застроена площ от 66,11 кв.м, съставлява самостоятелен обект в сграда (СОС) с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-16-403/21.03.2011 г. на Началника на СГКК - гр. ***, с адрес на имота: ******, който самостоятелен обект се намира в сграда № *, изградена във фаза „Завършен 100 % груб строеж” и невъведена в експлоатация, според удостоверение за степен на завършеност № 14-РТ-265/17.11.2014 г. на Община *** и Констативен протокол от 13.11.2014 г. по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, разположена в ПИ с идентификатори ***. и *** и принадлежаща към последния ПИ, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент; брой нива на обекта - 1; с посочена площ по документи - 52 кв.м; с прилежащи части - изба № 18 със застроена площ от 3,93 кв.м, ведно с 2,165 % плюс 0,048 ид.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***; под обекта - ***; над обекта -

***, ведно и със съответните ид.ч. от описания УПИ (дворното място),

Не се спори също, че в 11 часа на 22.08.2012 г. ответното дружество е било поканено от ищеца с нот. покана, връчена на 08.08.2012 г. чрез нотариус Т.Д., рег.№ * на НК, за среща в кантората на същия нотариус, на която страните са постигнали договореност нот. прехвърляне на имота да се извърши на 21.09.2012 г. в 10 часа отново от същия нотариус, като ответникът е поел ангажимент да се снабди с необходимите за прехвърлянето документи и да бъде вдигната наложената върху имота възбрана, видно от съставения протокол.

На срещата на 21.09.2012 г. управителят на ответното дружество е заявил, че не е успял да вдигне наложената върху възбрана, като счита, че това би могло да се случи в срок от 6 месеца, като в противен случай ще обезщети ищеца с друг имот или ще му възстанови платената сума. Последният е изразил желание да придобие именно описания в предварителния договор недв. имот и се е съгласил да изчака още 6 месеца, видно от съставения от нотариуса протокол.

Вместо това обаче дружеството - ответник е продало процесния недв. имот на Н.П.Г. с нот. акт № 153, том ІІ, рег.№ 5225, дело № 346/18.11.2014 г. на нотариус Н.Х.

- С., рег.№ * на НК, за сумата от 9 500 лв., тъй като върху имота има вписани 2 възбрани на СВ - ***: Възбрана том 4, № 74/2013 г. и Възбрана том 14, № 156/2010 г., видно от приложения нот. акт.

От приложеното пълномощно на гръцки език, ведно със заверен превод на български, се установява, че при изповядане на сделката с нот. акт № 153, том ІІ, рег.№ 5225, дело № 346/18.11.2014 г. на нотариус Н.Х. - С., рег.№ * на НК, дружеството - продавач „А.” ЕООД е било представлявано от И.Д.К., упълномощен от управителя и едноличен собственик на капитала С.Н.А. с пълномощно с нот. заверка на подписа.

От постъпилото на 13.09.2016 г. писмо от ТД на НАП - *** се установява, че ответникът „А.” ЕООД има непогасени публични задължения, за което е образувано изп.д.№ 16140002729/2014 г. на публичен изпълнител, като общия размер на задълженията към 01.09.2016 г. е в размер на 1 535 325,34 лв.

От постъпилото на 10.06.2016 г. писмо от Дирекция „МДТ” при Община *** се установява, че дружеството има задължения в размер на общо 1 035 лв.

От заключението на съдебно-счетоводната експертиза, изготвена от вещото лице Т.С.Р., което съдът възприема като компетентно, безпристрастно изготвено и неоспорено от страните, се установява, че през периода 01.01.2010 г. - 31.12.2015 г. в счетоводството на ответника „А.” ЕООД е отразено получено на 01.11.2010 г. плащане в брой от Т.К. в размер на 14 000 лв. с посочено основание „Стр. обекти: * - УПИ ІХ - 270: авансова вноска”, като плащането е отразено по дебита на сметка 501 „Каса в лева” срещу кредитиране на сметка 412 „Клиенти по аванси” със сумата 11 666,67 лв. и сметка 4532 „Начислен ДДС за продажбите” със сумата от 2 333,33 лв.

Разпечатката съдържа 37 от 65 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1e945b4d-df6a-4893-b9af-41311870321b