Решение № 29 от 16.02.2026, Апелативен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 29 гр. Пловдив, 16.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Галина Гр. Арнаудова

Членове:

Мария П. Петрова

Румяна Ив. Панайотова-Станчева при участието на секретаря Стефка Огн. Тошева като разгледа докладваното от Мария П. Петрова Въззивно гражданско дело № 20255000500508 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение №620 от 23.05.2025г., постановено по гр.дело №2054/2023г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, К. Н. Р. с ЕГН: ********** и Д. Г. Р. с ЕГН: **********, двамата с постоянен адрес: с.********, Община „******“, област *******, ул.“***** *****“№3, са осъдени да заплатят на С. П. А. с ЕГН: ********** и постоянен адрес: гр.********, бул.“*********“№1, вх.1, ет.2, ап.13, сумата от 17456лв., от която 15456лв., представляваща заплатено капаро /задатък/, дължимо поради разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 19.04.2023г., 2000лв., представляващи двойния размер на платено на 05.04.2023г. капаро /задатък/ за закупуване на недвижим имот, находящ се в гр.*******, бул.“******** **********“№56, ет.8, ап.24, предмет на развален предварителен договор, сключен между страните на 19.04.2023г., ведно със законната лихва върху сумата 17456лв., считано от датата на подаване на 1 исковата молба – 26.07.2023г., до изплащането й, като иска за разликата над 17456лв. до пълния предявен размер от 32912лв. е отхвърлен, и К. Н. Р. с ЕГН:

********** и Д. Г. Р. с ЕГН: **********, двамата с постоянен адрес: с.********, Община „******“, област *******, ул.“***** *****“№3, са осъдени да заплатят на С. П. А. с ЕГН: ********** и постоянен адрес: гр.********, бул.“*********“№1, вх.1, ет.2, ап.13, сумата от 2820лв. – направени разноски по делото, изчислени съобразно уважената част на предявения иск, а С. П. А. с ЕГН: ********** и постоянен адрес: гр.********, бул.“*********“№1, вх.1, ет.2, ап.13, е осъдена да заплати на К. Н. Р. с ЕГН:

********** и Д. Г. Р. с ЕГН: **********, двамата с постоянен адрес: с.********, Община „******“, област *******, ул.“***** *****“№3, сумата от 1731лв. – направени по делото разноски, изчислени съобразно отхвърлената част на предявения иск.

Недоволни от така постановеното решение са останали жалбоподателите К. Н. Р. и Д. Г. Р., които чрез пълномощника адв.М. Ч. го обжалват в осъдителната му част с доводи за неправилност, свързани с преценката на събраните доказателства, установената въз основа на тях фактическа обстановка и формираните правни изводи, както и съобразяването със съдебната практика по въпросите за заплащането на сумата от 15456лв. като капаро, заплащането, дължимостта и връщането на сумата от 1000лв. като претендирано в двоен размер капаро, и добросъвестността на страните по предварителния договор, съответно принадлежността на правото на развалянето му, и претендират за отмяна на решението в обжалваната му част и отхвърляне изцяло на предявените искове, както и за присъждане на направените пред двете съдебни инстанции разноски.

Въззиваемата страна С. П. А. е подала чрез пълномощника адв.И. М. писмен отговор на въззивната жалба с изложени в нея съображения за неоснователност на същата и искане тя да бъде оставена без уважение, а атакуваното решение да се потвърди, както и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

Съдът, след преценка на събраните в хода на производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

2

Ищецът А. твърди на 19.04.2023г. с ответниците Р.и, чрез техния пълномощник Д.Д. Г.а, да са сключили предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот – апартамент №24 в гр.*******, бул.“******** **********“№56, бл.111, вх.Б, ет.8, на цена от 79000 евро, при подписването на който било заплатено капаро в размер на 7900 евро /15456лв./, съгласно чл.3 от договора, а отделно от това с „разписка за капаро“ от 05.04.2023г. на продавачите била предадена като задатък и сумата от 1000лв. за сключване на окончателния договор, какъвто, съгласно чл.10, се съгласили да сключат до 10.05.2023г., а в случай, че до определения срок не е сключен такъв, страните се задължили да се явят на посочения ден в 11,00 часа в кантората на нотариус Елена Сопаджиян. В подписания предварителен договор /чл.6/ продавачите декларирали, че притежават изцяло и в пълен обем правото на собственост върху недвижимия имот, че имотът не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани и др./, че върху него не са учредени вещни права в полза на трети лица, че за същия няма вписани искови молби, няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела, че представените документи са автентични и с вярно съдържание и няма други документи, касаещи правото на собственост върху продаваемия недвижим имот, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача.

След сключване на предварителния договор ищецът установила, че върху имота е вписана вещна тежест, като в полза на „Юробанк България“АД била учредена договорна ипотека като обезпечение на банков кредит за недвижим имот в общ размер на 118555лв., при което заявените от продавачите в предварителния договор обстоятелства се явяват неверни и са налице укрити от тях документи със съществено значение за договорните отношения и изповядването на сделката, по който начин те умишлено я въвели в заблуждение относно истинските си намерения за разпореждане с имота, с което да злепоставят нейните интереси. Въпреки така установените обстоятелства, на 10.05.2023г. в 11,00 часа А. се явила при нотариус Елена Сопаджиян за изясняване на случая и предприемане на действия от страна на съконтрахентите й за намаляване на продажната цена със стойността на учредената ипотека и прехвърлянето на имота без тежести или прекратяване на предварителния договор и връщане на платеното от нея капаро.

Продавачите не се явили, с което у нея се затвърдило убеждението, че действията им са крайно недобросъвестни и целта им от самото начало е била 3 да се разпоредят неправомерно с полученото капаро, като я въведат в измамна схема за фиктивна продажба на имота, заради което са подписали и предварителния договор. Поради това и обстоятелството, че всякаква комуникация с продавачите и представителя им била прекратена по тяхна инициатива и при липса на каквато и да било яснота за бъдещите им отношения, свързани с разпореждане на процесния имот, ищецът им изпратила нотариална покана с рег.№4895/12.06.2023г., с която ги уведомила, че счита сключения помежду им предварителен договор за развален, поради неизпълнение на задължението им да продадат имота чист от всякакви тежести, и ги кани в 10-дневен срок от получаването й да възстановят полученото капаро в двоен размер, а именно сумата от 32912лв., която и до момента не й била платена и за чието присъждане, с оглед така наведените обстоятелства, претендира, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.

Предявеният иск е с правна квалификация чл.93,ал.2 от ЗЗД.

С отговора на исковата молба ответниците са признали сключването на процесния предварителен договор, уговорената със същия продажна цена и крайния срок за сключване на окончателния договор.

Оспорили са претенцията за заплащане на сумата от 1000лв. в двоен размер с твърдения: тя да е платена като гаранция за подписване на предварителен договор, а не на окончателен договор; представената разписка за същата да не удостоверява заплащането й от ищеца А., а от третото лице З.А.А.; сумата да е върната от тях чрез пълномощника им Д. Г.а. Оспорили са твърденията да са получили от купувача уговореното в предварителния договор капаро от 7900 евро, поддържайки ищецът да не е изпълнила договорното си задължение за заплащането му нито в деня на подписване на предварителния договор нито след това. Поддържат неизправна страна по договора да е А. не само поради неизпълнение на задължението за заплащане на дължимото капаро, но и тъй като не само в срока на предварителния договор, а и след това, не е разполагала с необходимата сума, с която да заплати договорената продажна цена за имота. Посочили са, че в чл.13 от договора страните са уговорили при неизпълнение на задълженията на продавача, той да дължи авансово предоставената сума в пълен размер, а не в двоен размер. Твърдят А. да е 4 разбрала за ипотеката върху имота още преди подписване на предварителния договор, излагайки обстоятелства в тази насока. Оспорват да се е явила на 10.05.2023г. в 11,00 часа в кантората на нотариус Елена Сопаджиян. Считат да са изправна страна по предварителния договор, поради което и с изпратено от тях на 09.06.2023г. до А. писмено уведомление да са развалили същия.

С първоинстанционното решение е прието на база събраните доказателства ищецът да е заплатила на ответниците договореното капаро от 7900 евро и да е имала финансовата обезпеченост да заплати остатъка от продажната цена, поради което да е изправна страна по процесния предварителен договор, а ответниците да са действали недобросъвестно при деклариране на обстоятелствата относно липсата на вещни тежести върху продаваемия имот, като от ищеца липсва съгласие да купи имота въпреки наличието на ипотека, а и след изтичане на уговорения срок няма данни ипотеката да е била заличена, при което и с оглед неявяването им пред нотариуса за сключване на окончателен договор да е налице виновно неизпълнение на поетото от страна на продавачите задължение да прехвърлят имота без тежести, вследствие на което той е развален от купувача, който при това положение разполага с правата по чл.93,ал.2 от ЗЗД да иска връщане на задатъка, но в уговорения изрично в чл.13 от договора размер от 15456лв., а не в двоен, както претендира. Прието е с разписка от 05.04.2023г. на продавачите да е платено капаро от 1000лв. за закупуване на процесния имот, за твърдяното от ответниците връщане на което на ищцата доказателства да не са събрани, а, според чл.3 и чл.5 от разписката, то да се дължи поради неизпълнение на договорните задължения от продавача и разваляне на договора от купувача като изправна страна по него, каквото да е установено, в двоен размер като задатък.

Настоящата инстанция, с оглед служебните си правомощия по чл.269 от ГПК, намира първоинстанционното решение за валидно, а в обжалваната му част и за допустимо.

Жалбоподателите оспорват фактическата установеност в първоинстанционното производство, поради което тя подлежи на преразглеждане от въззивния съд, съобразно изложените оплаквания.

5

Безспорно се установява, че в края на месец март 2023г. ищецът С. А. и нейният съпруг З.А., с когото, според представеното удостоверение, е сключила брак на 17.09.2022г., са харесали обявеният за продажба с посредничеството на „Максима-Брокерс Груп“ЕООД по приложения договор от 01.10.2022г. от ответниците К. и Д. Р.и техен имот – апартамент №24 в гр.*******, бул.“******** **********“№56, бл.111, вх.Б, ет.8, сключвайки на 27.03.2023г. договор за посредничество със същото дружество, представлявано от св.М. Г. – зет на продавачите, срещу възнаграждение от 3,5% от цената на имота посочена в предварителния договор, но не по-малко от 1000 евро /чл.5/, платимо в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва – в деня на сключване на нотариален акт /чл.6/.

Имотът е бил закупен от Р.и с договор от 27.10.2022г., за която цел им е бил отпуснат по Договор №HL 150407 от 27.10.2022г. с „Юробанк България“АД банков кредит в общ размер на 118555лв., от които 96704лв. – за покупката на имота, 19216лв. – за ремонт на закупувания с банков кредит имот, 2635лв. – за плащане по петгодишен предплатен застрахователен пакет по програма „Живот“, при уговорената възнаградителна лихва, за обезпечаване на вземанията по който договор за банков кредит е учредена договорна ипотека върху имота, видно от представените справки на Служба по вписваниятаПловдив и Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №155, том IV, рег.№3707, дело №713/2022г. на нотариус Елена Сопаджиян с рег.№645 и район на действие Районен съд-Пловдив. Според представеното банково удостоверение №055 от 02.05.2023г., остатъчният дълг по кредита към 28.04.2023г. е в общ размер на 118899,24лв., от които 117515,21лв. – редовна главница, и 208,88лв. – редовна лихва, като дължимите суми следва да постъпят по посочена банкова сметка, открита при „Юробанк България“АД на името на К. Р. и обслужваща погасяването на кредита. В рамките на преддоговорните отношения е било постигнато съгласие, че имота ще бъде закупен от А. за сумата от 79000 евро с ипотечен банков кредит, за чието отпускане ще ползват съдействието на служител в „УниКредит Булбанк“АД, филиал Айтос – св.И.Ж. /с предбрачна фамилия К./, която е сестра на ищеца С.