Решение № 371 от 23.11.2022, Окръжен съд - Хасково

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 371 гр. ХАСКОВО, 23.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ХАСКОВО, VII-МИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ Г. ГЕОРГИЕВ при участието на секретаря ДИМИТРИЙКА Й. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ Г. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело № 20225600100292 по описа за 2022 година

Производството е по реда на Глава ХХХІ,чл.362 сл. от ГПК и чл.19 ал.ІІІ от ЗЗД

Обстоятелства по иска

Представена е искова молба от Д. В. А.,

ЕГН:**********,гр.Димитровград,ул.“Черно Море“ №10 срещу Д. Р. М., ЕГН **********, гр. Димитровград, ***, З. С. А.,ЕГН

**********, гр. Димитровград, ***,ет. 1, ап. 1 и С. Д.

Р., ЕГН **********, гр. Димитровград, ***,ет. 1, ап.

1,която съдържа обективно, кумулативно,евентуално съединени установителни, конститутивни и осъдителни искове с правно основание чл.40 от ЗЗД чл. 87, ал. III от ЗЗД,чл.108 от ЗС,чл.284 ал. II от ЗЗД,чл.281 от ЗЗД и чл.79 от ЗЗД,както и по чл.86 от ЗЗД.

Ищецът твърди,че закупил със средства предоставени му от Банка „ДСК" ЕАД по Договор за жилищен кредит от 07.05.2019г. недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда - апартамент с идентификатор № *** /двадесет и една хиляди и петдесет и две, точка, хиляда и петнадесет, точка, триста и три, точка, десет, точка, петдесет и едно/, по КККР на гр. Димитровград, обл. Хасково, одобрени със Заповед № РД-1 838/05. 07. 2006 г. на изп.д-р на АК, с адрес на имота: гр. Димитровград, п.к.

6400, *** /едно/, блок № 1 /едно/, вход „А«, етаж 5 /пети/, апартамент № Ю /десет/, попадащ в сграда с идентификатор 1

*** /двадесет и една хиляди и петдесет и две, точка, хиляда и петнадесет, точка, триста и три, точка, десет/, брой надземни етажи 5 /пет/, брой подземни етажи 0 /нула/, предназначение: жилищна сграда многофамилна, разположена в поземлен имот с кадастрален идентификатор № ***/двадесет и една хиляди и петдесет и две, точка, хиляда и петнадесет, точка, триста и три/, с площ на самостоятелния обект в сграда /апартамент/ от 86.84 кв. м /осемдесет и шест цяло и осемдесет и четири стотни квадратни метра/, на едно ниво, състоящ се от три стаи, кухня, баня, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -обект *** и обект

***; под обекта

*** и над обекта - няма, ведно с избено помещение № 10 /десет/ с полезна площ от 9.10 кв. м /девет цяло и десет стотни квадратни метра/ и таванско помещение № 10 /десет/ с полезна площ от 12. 60 кв. м /дванадесет цяло и шестдесет стотни квадратни метра/, както и ведно с 1,52% ид. ч. /едно цяло и петдесет и две стотни процента идеални части/ от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху мястото.

Ищецът твърди,че закупил гореописания апартамент от продавача С.С. за сумата от 35 000лв., като сделката между тях била обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 07.05.2019г., с № 181, том I, рег. № 2651, дело № 166/2019г. по описа на нотариус Р.С. с рег. № 096 по регистъра на НК, вписан в СВ-Димитровград под акт № 183, том 4, вх.рег. № 1186 и дв.вх.рег № 1185 от 08.05.2019г.

Покупно-продажната цена била заплатена, както е описано в нотариалния акт със средствата, предоставени съгласно Договора за жилищен кредит от 07.05.2019г. и след вписване на законна ипотека върху закупения имот в полза на „ДСК"ЕАД под акт № 9, том I , дв. вх. рег. № 1187 от 08.05.2019г. по описа на Служба по вписвания -Димитровград.

Д. А. сочи,че инициатор за сключване на гореописаните сделки (покупко-продажбата и договора за кредит) бил чичото му, а именно ответникът Д. Р. М.. Според последния сделката била изгодна за ищеца и същият го убедил да изтегли кредит и да закупи гореописания имот, а в последствие можел да го продаде на по-висока цена и да погаси кредита.

Ищецът имал изключително доверие на първия ответник М., който му е чичо.

След като същият му съдействал за закупуването на имота, Д. М. го убедил да му издаде нотариално заверено пълномощно и да му даде ключове от жилището, за да може същият да намери купувачи за имота и да го продаде на по-висока цена от покупната. Така се стигнало до издаването от ищеца Д.

А. на пълномощно с нотариално удостоверен подпис с рег. № 2653/08.05.2019г. и нотариално удостоверено съдържание с рег. № 2654, том 1, акт №123/08.05.2019г. по описа на нотариус Р.С. с рег. № 096 по регистъра на НК ,с което упълномощил ответника Д. Р. М. да се разпорежда с имота при цена и условия, каквито намери за подходящи, включително да договаря сам със себе си. След разписване на пълномощното, Д. М. не е уведомявал ищеца за намирането на купувачи за имота.

Д.а А. твърди,че въпреки закупуването на имота, за периода 20202022г. ищецът не получил съобщения от Община Димитровград за дължими местни данъци и ТБО за имота, поради което извършил справка и разбрал, че имотът вече е отчислен от данъчната му партида. Поради това извършил и справка в СВ-Димитровград и разбрал, че ответникът Д. М. се е разпоредил с имота му без да го уведоми за това с Нотариален акт за покупко-продажба на 2 недвижим имот от 27.12.2019г., с № 98, том 4, рег. № 8151, дело № 633/2019г. по описа на нотариус Р.С. с рег. № 096 по регистъра на НК, вписан в СВДимитровград под акт № 167, том 14, вх.рег. № 4014 и дв.вх.рег № 4014 от 27.12.2019г.

Съгласно този нотариален акт ответникът Д. Р. М., действащ като пълномощник на ищеца, продал на дъщеря си С. Д. Р.,ответник по делото, действаща със съгласието на своята майка и законен представител З. С. А. притежавания от ищеца СОС с идентификатор № *** по КККР на гр. Димитровград срещу сумата от 9900 лв. Вписаната в нотариалния акт продажна цена от 9900 лв. е изключително занижена спрямо пазарната цена на имота към 2019г. от 35000лв., която цена е била заплатената от ищеца видно от НА от 181/2019г. Определената от пълномощника цена на имота в размер на 9900лв. била значително по-ниска и от данъчната оценка на имота, която към 2019 г. била в размер на 26 554,90 лв.

Ищецът сочи,че вписаната покупно-продажна цена в размер на 9900 лв. по НА от 98/2019г. не е била заплатена от името на купувача С. Д. Р. или нейния законен представител преди подписване на НА от 98/2019г. Такава сума не е заплатена нито на продавача Д. В. А., нито на Д. Р. М., който е баща на С. Д. Р. и който е действал при подписването на нотариалния акт като пълномощник на ищеца. Размерът на посочената в нотариалния акт цена от 9900 лв. твърди ищецът не е избран случайно, т.к. съгласно Закона за ограничаване разплащанията в брой е налице изискване суми над 10 000 лв. да бъдат заплащани единствено по банков път. Фактът, че цената по НА от 98/2019г. е точно 9900 лв. е още една индиция, че в нотариалния акт симулативно е вписана като изплатена покупно-продажната цена по сделката.

Освен това ответникът Д. Р. М. и до настоящия момент не е отчел на ищеца сумата от 9900лв., вписана в НА от 98/2019г. като изплатена от купувача преди подписването му, каквото задължение би се породило за Д. Р. М. при получаване от него на продажната цена, действащ в качеството на пълномощник на ищеца при подписването на нотариалния акт.

След като ищецът потърсил обяснение от ответника Д. Р. М. за така извършените действия, последният ясно му заявил, че няма да му върне жилището, нито ще поеме изплащането на кредита. По-късно ответникът започнал да се хвали пред свои познати, че е намерил начин как да придобие недвижим имот, който кредиторите му да не могат да продадат и същевременно друг да го изплаща. Действително към момента, въпреки че ищецът не бил собственик на гореописания апартамент, върху който е вписана законна ипотека, не можел да си позволи да спре изплащането на кредита, т.к. това би довело до увеличаване размера на дълга, запор върху трудовото му възнаграждение и невъзможност да изплаща и други свои договори за кредит.

А. сочи,че към момента СОС с идентификатор № *** по

КККР на гр. Димитровград е във владение на ответниците Д. Р. М., З. С. А. и С. Д. Р..

Предвид гореизложеното ищецът извежда правния си интерес да предяви следните претенции срещу ответниците:

I.Иск за обявяване на основание чл. 40 от ЗЗД недействителността на 3 договора, обективиран в НА от 98/2019 г., съединен при условията на кумулативност с иск по чл. 108 от ЗС.

А. сочи,че с нотариално завереното пълномощното от 08.05.2019г. е дадена свобода на представителя на ищеца да се разпореди с имота при цена и условия, каквито сметне за подходящи. Когато е предоставена подобна свобода на пълномощника, същият следва да осъществи представителната власт с грижата на добрия стопанин, което ще рече да извърши продажбата при средна пазарна цена, а не както е в случая при цена с повече от три пъти по-ниска от пазарната и с повече от два пъти по-ниска от данъчната оценка на имота. Свободата на договаряне, дадена с пълномощното, не следва да се тълкува като възможност за ощетяване на представлявания, а като възможност за гъвкаво и в полза на представлявания преценяване на пазарната ситуация. Според трайно установената съдебна практика според ищеца, ако пълномощникът злоупотреби с мандата и се уговори с купувача във вреда на представлявания, така сключеният договор би бил недействителен по отношение на представлявания. (В този смисъл били Решение № 223/27.03.2009г. по ГД 6158/2007г. на ВКС, I г.о. Решение № 439/20.03.2012г. по ГД 23/2011 г. на ВКС, I г.о.).

Ищецът извежда,че за наличието на увреждане е без значение дали пълномощното има клауза в полза на пълномощника „да продава на цена, каквато намери за добре" (Решение № 27/02.02.2015 по гр.д. № 4256/2014 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 615/15.10.2010 по гр.д. № 1208/2009 г. на ВКС, III г.о.), както и дали пълномощникът е могъл да избира между възмездна и безвъзмездна сделка, т.к. представителят винаги има задължение да пази интереса на представлявания и веднъж избрал продажбата, изпълнението на това задължение на представителя се преценя не изобщо, а именно с оглед продажбата като отделен вид сделка (Решение № 934/2010 по гр.д. № 3657/2008г. на ВКС, IV г.о)

Д. А. твърди и че съгласно трайно установената съдебна практика преценката за наличието на субективния елемент от фактическия състав на чл. 40 от ЗЗД /относно споразумяването във вреда на представлявания/, се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице - обяснимо е представляваният да не разполага с преки доказателства за сговор между пълномощника си и третото лице, поради което наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с косвени доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за увреждане. Поредица от такива косвени доказателства могат да бъдат: близки родствени отношения между пълномощника и третото лице в степен, в която законът презумира знание за увреждането (чл.135, ал. 2 от ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 от ГПК), включително, даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2 от ГПК), или други действия, даващи основание да се приеме, че сделката е била сключена при сговаряне за увреждане на представлявания (Решение № 841/19.01.2010 г. по гр.д. № 3530/2018г. на ВКС, III г.о. Решение №27/02.02.2015 по гр.д. № 4256/2014 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 586/01.11.2010 по гр.д. № 853/2009 г. на ВКС, IV г.о.).

Ищецът сочи и че съгласно мотивите на т.Ш от Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016г. по тълк.дело № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС, субективният елемент - „споразумяването" във вреда на представлявания не е различна „сделка", а с обективирано в самия договор и се установява чрез 4 косвени доказателства, които обикновено са елементи на самия договор.

Според тълкувателната практика ако договорът уврежда представлявания (обективен елемент) и след като се сключва съзнателно, ако увреждането е видно, може да се заключи знанието за това увреждане (субективен елемент).

Д. А. твърди,че от изложеното следвало, че за наличието на субективния елемент от състава на чл. 40 от ЗЗД е достатъчно да се установи знанието за ниската продажна цена от страна на пълномощника и третото лице, които въпреки това знание са сключили увреждащата представлявания сделка. Знанието за занижената но договора цена, води до извод, че представителят и третото лице са знаели, че договарят във вреда па представлявания (Решение № 27/02.02.2015 по гр.д. № 4256/2014 г. на ВКС, IV г.о).