Решение № 29 от 10.06.2022, Окръжен съд - Шумен

РЕШЕНИЕ

№ 29 гр. Шумен, 10.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Константин Г. Моллов при участието на секретаря Галина Св. Георгиева като разгледа докладваното от Константин Г. Моллов Търговско дело № 20213600900039 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по депозирана искова молба от „Еко гъби“ АД, ЕИК ... със седалище и адрес на управление гр. В..., представлявано заедно и поотделно от В.С.К. и С.П.К., чрез адвокат А.С. със съдебен адрес в гр. В.... против „Тетрахиб“ АД, ЕИК .... със седалище и адрес на управление с. Н.К., представлявано от изп. директор П.И.В.. В исковата си молба ищецът твърди, че на 10.05.2017 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в исковата молба и приложения към нея нотариален акт. При подписване на договора ищецът е внесъл по банкова сметка на ответника сумата от 30 000.00 лв. Поради неизпълнение от страна на ответника на задълженията му по договора, а и поради констатирани множество скрити недостатъци, ищецът е отправил предизвестие за разваляне на договора и връщане на платения от него задатък. С получаването на поканата от ответника, сключеният между страните предварителен договор е развален. Ответникът не е възразил срещу развалянето на договора. С прекратяване на договора отпада основанието въз основа на което ищецът е привел сумата от 30 000.00 лв., но към датата на депозиране на исковата молба сумата не е върната от ответника. Ищецът претендира ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 30 000.00 лв., представляваща подлежащ на връщане получен задатък по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.05.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както и сторените по делото разноски.

Ответникът счита, че искът е неоснователен и недоказан. Договорът не е развален, а и ищецът не е направил изрично волеизявление в този смисъл. Дори и да се приеме, че посочената в исковата молба покана съдържа такова волеизявление, то не са налице 1 основания за разваляне на договора. Ответникът е изпълнил задълженията си, произтичащи от предварителния договор. Дори и да се приеме обратното, ищецът не е съобразил разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, като не е дал на ответника подходящ срок за изпълнение.

Не са налице предпоставките за прилагане на чл.87, ал.2 от ЗЗД. На 08.04.2021 г., ответникът е отправил покана до ищеца за сключване на окончателен договор.

В допълнителната искова молба и отговора й, страните подробно излагат допълнителни аргументи обосноваващи становищата им обективирани в исковата молба и отговора на исковата молба.

От събраните по делото писмени доказателства, преценени по отделно и в съвкупност съдът приема за установено следното:

На 10.05.2017 г. между ищеца в качеството му на купувач и ответника в качеството му на продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

С договорът ответникът се е задължил да продаде, а ищецът се е задължил да купи недвижим имот – животновъдна ферма в землището на с. Б..., подробно описан в чл.1, ал.1 от договора и приложения към него нотариален акт. Страните са поели задължение да сключат окончателния договор най-късно в едномесечен срок, т.е. до 10.06.2017 г. (чл.2).

Уговорената между страните цена за продажба на имота е 330 000.00 лв., като сумата от 30 000.00 лв. се плаща в деня на подписването на предварителния договор, а останалата сума от 300 000.00 лв. в деня на подписване на окончателния договор чрез преводи по посочената в договора банкова сметка на ответника (чл.3 и чл.4).

Ответникът е декларирал, че към датата на подписване на предварителния договор е единствен собственик на имота, че същият не е обект на висящ съдебен спор, не са налице вписани вещни тежести, включително възбрани и ипотеки, няма сключени и непрекратени други предварителни договори за покупко-продажба, за наем и др. облигационни отношения (чл.9). Той е поел задължение да осигури необходимите документи за нотариалното изповядване на сделката, като преди окончателния договор осигури писмо от Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР), в което е изразено волеизявлението на банката, че недвижимия имот не е предмет на обезпечение, залог или ипотека, учредени от него в полза на ЕВВР (чл.10). Ответникът се е задължил да не извършва разпоредителни сделки с имота (чл.11).

Ищецът от своя страна се е задължил да заплати договорената продажна цена и да сключи окончателен договор при условията на предварителния договор (чл.13 и чл.14).

Съгласно чл.17 в случай, че ответникът в качеството си на продавач не изпълни задълженията си по договора по причина, за която той отговаря, както и ако преди финализиране на сделката пред нотариус се открие, че някое от декларираните от него обстоятелства е невярно или неточно, ищецът ако не е в неизпълнение на договора има право да го развали без да дължи предварително предупреждение. В този случай ответникът дължи на ищеца връщането на суматазаплатена при сключване на договора. В случай, че ищецът, в качеството си на купувач по договора, не изпълни задълженията си по причина, за която отговаря, ответникът, ако не е в неизпълнение на предварителния договор има 2 право да го развали и да задържи платения от купувача аванс, съгл. чл.3 от договора (чл.18).

Ищецът, съобразно уговореното с договора, е заплатил уговорения аванс на 11.05.2017 г., като е превел сумата от 30 000.00 лв. по посочената от ответника банкова сметка – фактура № 5315/11.05.2017 г и извлечение от банкова сметка № 5/31.05.2017 г.

(л.10 и л.11). Страните са подписали анекс № 1 към предварителния договор (л.9), с който са променили срока за подписване на окончателния договор, като са го удължили до 26.06.2017 г.

В изпълнение на задълженията си по договора ответникът е осигурил писмо от ЕБВР с дата 11.05.2017 г. (л.41), в което изрично се заявява, че имотът не е предмет на обезпечение, залог или ипотека, учредени в полза на банката. С второто си писмо до ответника от 23.06.2017 г. (л.82), ЕБВР отново потвърждава, че имотът не е заложен или ипотекиран в нейна полза. Ответникът е разполагал с необходимите документи за нотариалното изповядване на сделката, преди сключването на окончателния договор – нотариален акт за собственост на недвижим имот № .... г. на нотариус А. никитов с рег. № 226 на НК; скица на поземлен имот № 15-160865/07.04.2017 г. издадена от СГКК-гр. Варна и удостоверение за данъчна оценка изх. № 5307000 692/19.04.2017 г., валидна до 30.06.2017 г. (л.37-40).

Ищецът е представил писмени доказателства, от които се установява, че той е проявил интерес да придобие имота през 2015 г. поради това, ответникът с писмо от 07.10.2015 г. го е информирал за характеристиките на имота и му е предоставил скица № К04796/29. 09.2015 г. на Общинска служба по земеделие – гр. В.д. и предпроектно инвестиционно проучване относно газоснабдяването на имота (л.73-81). От приложените по делото проект за строителство на компостна база и чертежи (л.89-94, превод на бългл език л.162-167) се установява, че ищецът в периода 2016 г. – 2017 г., преди сключването на предварителния договор от 10.05.2017 г. е извършил предварително задълбочено проучване с изготвяне на проект на имота относно възможността да го използва за отглеждане на гъби.

С писмо (телепоща) изх. № 31 от 09.102020 г. (л.13), ищецът е уведомил ответника, че е загубил интерес от сключване на окончателен договор за покупка на недвижимия имот.

Посочва, че ответникът не е изпълнил задълженията си да набави необходимите документи, че трети лица имат вещни и облигационни претенции към имотите и са налице скрити недостатъци на имота, които ответникът е укрил при воденето на преговорите. Предлага да се приведе в изпълнение единствено чл.17 от предварителния договор и да му бъзе възстановен платеният от него задатък в размер на 30 000.00 лв.

В хода на процеса са разпитани трима свидетели. Свидетелят С.П.К. е акционер в „Еко гъби“ АД и член на Съвета на директорите. През 2015 г. дружеството е търсило имот, в който заедно с партньори от Холандия, да построи компостна база и ферми за отглеждане на култивирани печурки. Чрез кмета на община В.д. е установен контакт с ответното дружество, което изпратило писмо с описание на имота в с. Б.. На проведената среща в гр.

Р. с ръководството на ответното дружество през м. октомври 2015 г., то е уведомено, че 3 ищеца иска да закупи имота за отглеждане на гъби. Постигната е договореност „Еко гъби“ АД да извърши проучване дали имота отговаря на изискванията им за реализация на целта му, с оглед на която иска да го придобие. През цялата 2016 г. е изготвен проект, който е бил изпратен на холандските партньори на ищеца. Впоследствие е преценено, че имота не е удачен за отглеждане на гъби поради температурните разлики, наводнения терен и липсата на вода. Свидетелят непомни точно дали през м. август 2017 г. или 2018 г. е занесъл на ръка писмо адресирано до управителката на „Тетрахиб“ АД, с което уведомява, че имота е безперспективен за ищеца. Писмото е дадено лично и управителката е обещала да уведоми ръководството в гр. София.

П.И.В. е изпълнителен директор на „Тетрахиб“ АД от 20 12 г. Свидетелката се запознала с г-н К., чрез кмета на Община В.д.. Разбрали се, че ищецът търси терен и тя казала, че имат една бивша ферма с площ от 106 дка. Представителите на ищеца разгледали терена и заявили, че ще го купят за да отглеждат гъби, но не са обяснявали технологията за отглеждането им. Тъй като свидетелката не е упълномощена да взема решения за разпореждането с имота е организирана среща със собственика на дружеството Г.Н. и прокуриста Ц.И. в гр. Р., хотел „Рига“. На срещата се разбрали, че ако „Еко гъби“ АД одобри имота ще сключат сделка, предоставена е възможността да се извършват огледи и необходимите проучвания на имота. Представителите на ищеца са ходили и оглеждали имота, казали са че ще го купят, бил е сключен предварителен договор и приведен аванс.

Имота е оглеждан и от холандският партньор на ищеца. Много по-късно съобщили, че има проблем с имота и не могат да го използват по предназначението, за което са смятали да го купят и поискали връщане на капарото. Капарото било дадено да запазят имота, тъй като в началото са били сигурни, че в него могат да развиват дейност.

Цветан Георгиев Илиев е прокурист на „Бони холдиг“ АД, в чиято структура е включено „Тетрахиб“ АД. Свидетелят бил информиран от П.М., че „Еко гъби“ АД са заинтересовани да закупят имота в с. Б., в който да изградят гъбарници. Била е проведена среща в гр. Р., на която свидетелят се е запознал с г-н К.. На срещата е бил поет ангажимент да се осигури на купувача достъп до имота, за да може да бъде огледан без ограничение и той да прецени дали го задоволява и отговаря на изискванията му, след което вече да се обсъжда продажната цена. Впоследствие е обсъдена продажната цена между страните и е подписан предварителния договор, като е уговорено купувача да заплати аванс в размер на 10% от стойността на сделката. Ответното дружество е имало готовност да финализира сделката, но тя била отлагана многократно от „Еко гъби“ АД с молба да се удължи срока на действие на предварителния договор. В един момент комуникацията между страните била преустановена за продължителен период, тъй като станало ясно, че „Еко гъби“ АД нямат готовност да приключат сделката. Свидетелят посочва, че не е наясно какви точно проучвания са правени след подписване на предварителния договор.

Съдът кредитира показанията на свидетелите, предвид обстоятелството, че те имат преки и непосредствени впечатления за взаимоотношенията на страните по предварителния договор, като преки участници в преговорите и сключването му. На следващо място 4 показанията им кореспондират със събраните в хода на процеса писмени доказателства.

С оглед на така изложените в исковата молба обстоятелства и нейния петитум, съдът приема, че налице е правен спор относно задължението на ответника да върне получената парична сума поради отпадане на основанието въз основа на което я е получил, с обратна сила. Налице е и акцесорна претенция за законна лихва върху главницата от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Предявените обективно и комулативно съединени искове са с правно основание чл.55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от ЗЗД.