Решение № 142 от 15.11.2024, Районен съд - Кнежа

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 142 гр. Кнежа, 15.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Пламен Г. Тодоров при участието на секретаря Красина М. Давидова като разгледа докладваното от Пламен Г. Тодоров Гражданско дело № 20231430100539 по описа за 2023 година и за да се произнесе взе предвид следното:

С. С. И.,с ЕГН********** от гр.Кн.,ул.„***”№** чрез адв.В. Ч. от АК-Вр., с адрес на кантората:гр.Вр.,ул.“***“№**,офис *** е предявил против Т. И. В.,с ЕГН********** от гр.И.,ул.***“№**,обл.Пл. и „Единство 2007”ООД,с ЕИК114691073,със седалище и адрес на управление гр.И.,ул.„***”№**,представлявано от управителя Ц. Т. Н. обективно кумулативно съединени искове с правно основание:чл.124,ал.1 и чл.537,ал.2 от ГПК с цена на иска: 2268.88лв./две хиляди двеста шестдесет и осем лева и осемдесет и осем ст./.

Ищецът твърди,че с описаните по долу нотариални актове :

-Нотариален акт за дарение на недвижими имоти, вписан в СВ Кн.,под вх.рeг.

№5418/07.12.2012г.,акт №48,том XVII, дело №3180/12г.,

-Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти,вписан в CB-Кн.,под вх.рег. №4281/19.12.2014г.,акт №26,том XII,дело №216,

-Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан в СВ-Кн.,под вх.рег.№3457/02.10.2015г.,акт №86,том IX,дело 165,

-Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №1,том I,peг.№4,дело №1/2022г. на нотариус В. Р.-нотариус с рег.№550 на НК,с р-н на действие PC-Кн. и -Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №120,том I,peг.№735,дело № 80/2022г.на нотариус В. Р.-нотариус с peг.№550 на НК,с р-н на действие PC-Кн. и е придобил общо 54%ид.ч от следният недвижим имот :

Поземлен имот с идентификатор №***/петдесет и пет хиляди седемстотин осемдесет и две точка деветдесет и седем точка десет/,находящ се землището на г р . И . , м е с т н о с т „Пчелния“,с площ от 56722кв.м.,категория на земята:трета,НТП:нива,номер по предходен план:097010,при съседи: ***, 55782.97,43,***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***.

Ищецът твърди,че през 2013г. е сключил договор за аренда с арендатор „Скът1 Мизия“АД,който договор е вписан в СВ-Кн. под вх.peг.№ 1415/21.03.2013,акт 25,том IV за срок от 10 стопански години като на 12.12.2022г. е сключил анекс към договора за аренда,с който се удължава срока на същия с още 15 стопански години,считано от 01.10.2023г.,като на същата дата сключва и нов договор за аренда със същия арендатор за срок от 15 стопански години,вписан в СВ-Кн., под дв.вх.рег.№3410,акт №278/19.12.2022,том IV,считано от 01.10.2023г. до 01.10.2038г.

Твърди се от ищцовата страна,че след направена справка от имотния регистър,ищецът е установил,че описания по-горе имот е отдаден за ползване от първия ответник,като на 31.08.2020г. същия сключва е втория ответник договор за наем,със срок от 9 стопански години, който влиза в сила от 01.10.2022г. до 01.10.2031г. и с него се отдават за ползване общо 4 земеделски имота,част от които е процесния недвижим имот,който договор за наем е бил вписан в CB-Кн. под дв.вх.№1638,том II,№288 от 01.09.2020г.

Според ищеца към датата на сключване на договора за наем от 31.08.2020г. първият ответник,като съсобственик на недвижимия имот е притежавал 35% идеални части от общата вещ,тоест същата не е притежавала повече от половината от правото на собственост върху имота.Ищецът счита,че е налице липса на решение на съсобствениците,притежаващи повече от половината от общата вещ за извършване на действие на управление за сключване на договор за наем на земеделският имот.

Според ищеца в случая са налице сключени няколко договори за отдаване за ползване на един и същи земеделски имот с различни съсобственици и арендатори и счита,че в този случай превес има арендодателя сключил договор за арена със съсобственици, притежаващи повече от 50%/петдесет процента/идеални части от съсобствеността,като израз на общото правило на чл.32,ал.1 от ЗС. Ищцовата страна изтъква,че съгласно съдебната практика на ВКС е прието също,че дори когато договор за аренда е сключен със съсобственик,притежаващ по-малко от 50% идеални части е вписан, то същия е непротивопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател.Ищцовата страна счита,че с оглед на това,когато съсобственага вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно /в този смисъл е Решение №314/17.02.2012г. на ВКС,III г.о по гр.д№1548/2010г./. Ищцовата страна счита,че следователно договора за наем от 31.08.2020г. е валиден, но е непротивопоставим на собственика С. С. И..

Ищецът изтъква,че договорът за управление,какъвто е и договорът за наем на земеделска земя,могат да бъдат сключени от всеки съсобственик за цялата вещ,но ако съсобственикът,сключил договора не притежава повече от половината от вещта,този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно,освен ако са го приели.Ищецът изтъква,че по приложението на чл.31,ал.1 от ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е налице практика на Върховния касационен съд, например Решение №115/21.11.2017г. по гр.дело №997/2017г.,II-ро г.о.,с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда,че когато договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността,следва да се отдаде превес на този арендатор,сключил договор за аренда със съсобствениците,притежаващи повече от 50% в съсобствеността,като проявление на общото правило на чл.32,ал.1 от ЗС,според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. Ищцовата страна описва,че договорът за наем на земеделска земя и договорът за аренда в земеделието си приличат по това,че и двата договора имат за предмет временното ползване на земята и позволяват на наемателя да получава в собственост произведената земеделска продукция. Съществената разлика между тях обаче е, че за 2 обвързващата страните сила на договора за наем е без правно значение дали наемодателят е собственик на отдадената под наем вещ, докато при договора за аренда това не е така.Друго общо между двата договора е,че когато дължащият характерната престация е съсобственик на отстъпената за временно ползване вещ, договорът може да обвърже и останалите съсобственици за определен срок в зависимост от размера на неговото участие в съсобствеността,т.е. когато договорът обвързва и неучаствалите съсобственици,те не са трети лица,а са страни по договора. Според него от горното следва,че горепосочената съдебна практика е приложима по аналогия към сключени от съсобствениците с по-малко от 50% идеални части договори за наем на земеделски земи,с оглед близкия характер на договора за аренда и договора за наем. Ищцовата страна счита,че по изложените съображения следва,че договорите за наем,сключени от съсобственици,които не притежават повече от 50% от общия земеделски имот,са непротивопоставими на останалите съсобственици като сключването му от съсобственик с по-малък от 50% дял от съсобствеността не обвързва останалите съсобственици, съответно такъв договор не им е противопоставим.

Ищцовата страна счита,че предвид горното сключеният договор за наем от 31.08.2020г.е непротивопоставим на договора за аренда от 12.12.2022г.по отношение на описания по-горе недвижим имот, като сключен със съсобственик, притежаващи повече от 50 на сто от общата вещ. Според него освен това,съгласно чл.229,ал.2 от ЗЗД,лицата, които могат да вършат само действие на обикновено управление,не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Съобразно, ал.3 на чл.229 от ЗЗД,ако договорът е сключен за подълъг срок, той има сила за три години.

Според ищеца в случая договорът за наем е сключен за срок от 9г.,поради което съгласно нормата на чл.229,ал.3 от ЗЗД,същия следва да се счита сключен за срок от три години.

Ищцовата страна счита,че сключването на договор за наем за повече от три години от лица,които не притежават повече от 50 на сто от общата вещ,съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по смисъла на чл.229,ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на този тригодишен срок.

Предвид това ищецът изтъква,че гореизложените обстоятелства обуславят правния му интерес да предяви пред съда настоящите установителни искове.

Водим от изложеното ищецът иска от съда да ги призове на съд с ответниците и след като се убеди в истинността на твърденията му, да постанови решение,с което да признае за установено по отношение на Св. С. И.,с ЕГН********** от гр.Кн.,ул.„***“№**,че сключеният между ответниците Т. И. В.,с ЕГН********** от гр.И.,ул.“***“№** и „Единство 2007“ООД,с ЕИК114691073,със седалище и адрес на управление:гр.И.,ул.

„***“№**,представлявано от управителя Ц. Т. Н. договор за наем на земеделска земя,вписан в CB-Кн. под дв.вх.№1638,том II,№288 от 01.09.2020г.,по отношение на Поземлен имот е идентификатор №***/петдесет и пет хиляди седемстотин осемдесет и две точка деветдесет и седем точка десет/,находящ се землището на гр.И.,местност „Пчелния“,с площ о т 56722кв.м.,категория на земята:трета,НТП:нива,номер по предходен план:097010, при съседи:***, ***, ***, ***,

***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, *** е непротивопоставим на сключения от ищеца договор за аренда,CB-Кн.,под дв.вх.рег.№3410,акт №278/19.12.2022г.,том IV и няма правно действие за процесиите земеделски земи за периода от 2022/2023г. стопанска година до 2030/2031г. стопанска година включително,да постанови частично заличаване на договора за наем от СВ Кн. на основание чл.537, ал. 2 от ГПК.

Алтернативно ищцована страна иска от съда в случай,че не бъде уважен предявения главен иск,на основание чл.124,ал.1 от ГПК да признае за установено,че договор за наем вписан в CB-Кн. под дв.вх.№1638,том II,№ 288 от 01.09.2020г.,сключен между ответниците, има действие за срок от три години, по отношение на Поземлен имот с идентификатор №***/петдесет и пет хиляди седемстотин осемдесет и две точка деветдесет и седем 3 точка десет/, находящ се землището на гр.И.,местност „Пчелния“,с площ от 56 722кв.м.,категория на земята:трета,НТП:нива,номер по предходен план:097010,при съседи:***, ***, ***,***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2025г.

Освен това ищцовата страна иска при уважаване на исковете,да осъди ответниците да заплатят на ищеца разноските по делото,включително и адвокатско възнаграждение за услуга.

Ищцовата страна е представила с исковата си молба следните писмени доказателства :

1.Нот.акт за дарение на недвижим имот №155,том XIV, peг.№6368, дело №2100/2012г. на Гергана И. помощник-нотариус по заместване на В. Р.-нотариус с рег.№550 на НК,с р-н на действие РС-Кн.;

2.Нот.акт за покупко-продажба на недвижими имоти №99,том XII, рeг.№5251,дело №1680/2014г. на Гергана И. помощник-нотариус по заместване на В. Р.- нотариус с рег.№ 550 на НК,с р-н на действие РС-Кн.;

3.Нот.акт за покупко-продажба на недвижими имоти №160,том IX, peг.№4247,дело №1311/2015г. на нотариус В. Р.-нотариус с рег.№550 на НК, с р-н на действие РС-Кн.;

4.Нот.акт за покупко-продажба на недвижими имоти №1,том I,per.№4,дело №1/2022г. на нотариус В. Р.-нотариус с рег.№ 550 на НК, с р-н на действие РС- Кн.;

5.Нот.акт за покупко-продажба на недвижими имоти №120,том I, per.№735,дело №80/2022г.на нотариус В. Р.-нотариус с рег.№ 550 на НК, с р-н на действие РС- Кн.;

6.Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Кн. под вх.peг.№ 1415/21.03.2013г.,акт 25,том IV, анекс №1 към договор за аренда на земеделска земя за селскостопанско производство,вписван в CB-Кн., дв.вх.рег. № 3404/19.12.2022г.,том IV;