Решение № 1197 от 07.04.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1197 гр. Варна, 07.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йоана Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело № 20243110100671 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ.

Ищецът „Г. х.“ ЕООД твърди, че ответникът Д. В. М. посетил офиса на дружеството с искане за посредничество при продажба на недвижими имоти, негова собственост, а именно – апартамент и гараж, находящи се в гр.

*******. В тази връзка на 14.07.2023 г. имотът бил представен за оглед на клиента на ищеца М. Н. Б.. На 28.07.2023 г. между „Г. х.“ ЕООД и Д. В. М. бил сключен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който дружеството поело задължението да посредничи при продажбата на горепосочените имоти, като намери купувач за сумата в общ размер на 165 000 евро. Договорът бил сключен за срок до 31.12.2023 г.

След сключване на договора М. Б. изразила желание да купи имота и между нея и ответника бил сключен предварителен договор на 28.07.2023 г.

Със същия била уговорена продажна цена от 225 400 лева, като купувачът превел на продавача капаро в размер на 22 540 лева.

Поддържа, че по този начин дружеството изпълнило задълженията си по договора за посредничество, като открило купувач за имота и посредничило при сключването на предварителен договор. Предвид изложеното твърди, че в негова полза е възникнало вземане за възнаграждение в уговорения с чл. 3.1 от договора размер, а именно – 5000 евро, платимо при подписване на предварителен договор за покупко-продажба.

Отправя искане до съда за осъждане на ответника да му заплати за 1 сумата от 6080 лева, частичен иск от сума в размер на 5000 евро /с левова равностойност от 9779.15 лева/, представляваща дължимо възнаграждение съгласно Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска – 18.01.2024 г. до окончателно плащане на задължението.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който оспорва предявения иск.

Признава, че през м. юни 2023 г. потърсил съдействие от ищцовото дружество за посредничество при продажба на описаните в исковата молба имоти.

Твърди, че на 28.07.2023 г. М. Н. Б. се срещнала с него и му казала, че има намерение да закупи имота, като заявила, че „Г. х.“ ЕООД ще посредничи при покупката. В същия ден ответникът се свързал с представител на дружеството, който го поканил да подпише договор за посредничество, като същевременно подписал предварителен договор за покупко-продажба на апартамента /без гаража/ с Б.. В деня на подписване на предварителния договор последната му превела по банков път част от продажната цена в размер на 22 540 лева, като остатъкът следвало да бъде изплатен чрез банков ипотечен кредит. Уговорили се окончателният договор да бъде сключен до 01.11.2023 г.

Ответникът поддържа, че „Г. х.“ ЕООД не е изпълнило нито едно от задълженията си по договора за посредничество.

Излага, че на 03.10.2023 г. получил нотариална покана от М. Б., с която последната го уведомила, че съгласно чл. 4 от предварителния договор за сключване на окончателен следвало той да представи изискваните от банката кредитор документи в срок най-късно до 01.10.2023 г. Твърди, че не му е било известно какви документи следвало да представи и на кого – на купувача, на посредника или на банката. Излага, че в посочения в поканата срок купувачът не се явил в кантората на нотариуса за изясняване на въпроса какви документи са необходими. Заявява, че уведомил ищеца за възникналия проблем и потърсил съдействие, като била проведена среща в офиса на дружеството, на която присъствали той, купувачът и представител на „Г. х.“ ЕООД. На тази среща купувачът се отказал от сключване на окончателен договор и поискал възстановяване на заплатената по предварителния договор сума. След този момент ищецът не предприел действия в изпълнение на задълженията си по договора за посредничество.

Предявява насрещен осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000 лева, частичен иск от сума в размер на 16 135.59 лева, представляваща неустойка за неизпълнение съгласно чл. 7, т. 1 от Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г.

Претендира разноски.

На ответната страна по насрещния иск – „Г. х.“ ЕООД, е изпратен препис от насрещната искова молба, като в дадения едномесечен срок същата 2 депозира писмен отговор, в който оспорва насрещния иск.

Оспорва наведените от ответника твърдения, като поддържа, че М. Б. не се е свързала лично с него, а контактът между тях е осъществен чрез посредничеството на „Г. х.“ ЕООД.

Поддържа изложените с исковата молба твърдения, че във връзка със сключения договор за посредничество дружеството е открило купувач за имота на М. и е посредничило за сключване на предварителния договор.

Излага, че ответникът възложил на дружеството да му посредничи за продажба на имота още през м. юни 2023 г. Същият веднага бил уведомен за отправеното от купувача предложение и го приел. Впоследствие продавачът и купувачът се явили в офиса на дружеството и подписали изготвения от управителя на последното предварителен договор.

Твърди, че причина да не бъде сключен окончателният договор било нежеланието на продавача, като купувачът не се е отказвал от сделката.

Заявява, че съгласно чл. 16 от предварителния договор продавачът се задължил да извърши процедура по разделяне на избеното помещение от апартамента, във връзка с което дружеството го свързало с правоспособно лице, което да му съдейства. Междувременно, ответникът започнал да търси оправдания относно срока на тази процедура, като оттеглил предоставеното пълномощно за разделяне на обектите. Счита, че същият не е имал намерение да продаде имота и да заплати уговореното възнаграждение на посредника.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е приел за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по делото наличието на валидно възникнало облигационно отношение между Д. В. М. и „Г. х.“ ЕООД по Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.07.2023 г.

Сключеният между страните договор е приобщен към доказателствата по делото /л. 7-9 и л. 57-58/. Съгласно чл. 1.1 от същия М. е възложил на „Г. х.“ ЕООД да му посредничи срещу възнаграждение за продажба на собствените му имоти, както следва: апартамент № ** и гараж № *, находящи се в гр.

*******, за цена не по-ниска от 115 000 евро за апартамента и 50 000 евро – за гаража. По силата на чл. 4.2 във вр. с чл. 2 от договора ищецът се е задължил да рекламира имота, да осъществява комуникация с потенциални купувачи, да организира огледи на имота, да участва в процеса на договаряне на условията за покупко-продажба, да консултира продавача относно обичайните документи за продажба. Дължимото в полза на посредника възнаграждение е уговорено в размер на „5000 евро от договорената с краен купувач продажна цена не пониска от 165 000 евро за двата имота“, като същото се дължи в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба, а ако не се сключи такъв – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне правото на собственост върху имота /чл. 3.1/. Договорът е сключен за срок до 3

31.12.2023 г.

Съгласно споразумение от 14.07.2023 г. /л. 19-20/ М. Н. Б. е възложила на „Г. х.“ ЕООД да й посредничи при закупуването на имот, представляващ апартамент № **, находящ се в гр. *******.

С исковата молба е представен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 28.07.2023 г. /л. 10-13/, по силата на който Д.

В. М. се е задължил да прехвърли на М. Н. Б. собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. Варна, район Аспарухово, ул.

„Моряшка“ № 14, ет. 4, ап. 13, срещу продажна цена в размер на 225 400 лева.

Съгласно чл. 2 от предварителния договор част от продажната цена в размер на 22 540 лева следвало да бъде заплатена в деня на сключването му, а остатъкът – чрез банков кредит след подписване на нотариалния акт и издаване на удостоверение за тежести за имота. Уговорен е срок до 01.11.2023 г. за сключване на окончателния договор. Изрично в чл. 16 е предвидено, че апартаментът ще бъде продаден без избено помещение, като продавачът се задължава в рамките на договора да отдели избеното помещение от апартамента.

Видно от приложената на л. 14 от делото операционна бележка, на 31.07.2023 г. М. Б. е превела на Д. М. сума в размер на 22 540 лева, с посочено основание – внесено капаро по предварителен договор за покупка на имот на ул. „Моряшка“, ап. 13.

От съдържанието на представеното от ищеца удостоверение, издадено от нотариус Ж. Т., /л. 80/ става ясно, че на 26.07.2023 г. в общия регистър на нотариуса е вписано пълномощно, по силата на което Д. В. М. е упълномощил К. Ж. К. и А. А. С. да го представляват във връзка с процедура по промяна на предназначение, одбрение на ПУП-ПРЗ, издаване на разрешение за строеж, удостоверение за търпимост, набавяне на строителни книжа, въвеждане в експлоатация, както и други процедури, свързани със собствените му апартамент № ** и гараж № *, находящи се в гр. *******.

От показанията на разпитаните по делото свидетели, преценени по реда на чл. 172 ГПК, се установяват следните обстоятелства:

Св. М. Н. Б. излага, че се запознала с ответника Д. М. по повод предлагания от него за продажба апартамент в гр. *******“. Сочи, че посетила имота за оглед, организиран от агенция „Г. х.“. При самия оглед ответникът не присъствал, като впоследствие свидетелката се срещнала с него в офиса на „Г. х.“ и сключили предварителен договор за покупко-продажба, изготвен от агенцията. Преди сключване на окончателен договор следвало да бъде проведена процедура по разделяне на имота от избеното помещение, тъй като последното било обединено с гараж и обособено като жилище. Поради това предварителният договор бил сключен за по-дълъг от обичайния срок. С приближаване на уговорения краен срок св. Б. поканила ответника да представи необходимите документи за сключване на окончателния договор, но той не го сторил, като обяснил, че не се е осъществило разделянето на 4 избеното помещение от апартамента. Св. Б. счита, че М. не е искал да й продаде имота, тъй като заявил, че може да получи за него по-висока цена от уговорената със сключения помежду им предварителен договор.

Като свидетел е разпитана и К. Ж. К.. Последната излага, че се занимава с административни услуги в областта на строителството, като работи с различни агенции за недвижими имоти, в т. ч. и с „Г. х.“ ЕООД. Сочи, че представители на ищеца се свързали с нея във връзка с разделянето на апартамент и гараж и промяна на статута на гаража. По-късно от дружеството й представили пълномощно, издадено от собственика на имота, както и копие от документа за собственост, за да извърши така възложената й работа. Св. К. заявява, че се снабдила с необходимите й документи от общината, като преди да успее да извърши други действия собственикът на имота се свързал с нея и заявил, че не желае тя да продължава работата си. Същият посетил и лично офиса й, представил се с документ за самоличност и изрично й забранил да работи повече по обекта. По-късно св. К. уведомила „Г. х.“ ЕООД, че спира работа, тъй като това е изричната воля на собственика.

Съдът в пълнота кредитира показанията на разпитаните по делото свидетели, които са трети, незаинтересовани от изхода на делото лица. Същите са логични, непротиворечиви и кореспондират помежду си, както и със събраните писмени доказателства. Действително св. Б. сочи, че преди сключване на окончателния договор следвало да бъде извършена процедура по разделяне на апартамента от прилежащото му избеното помещение, а св. К. заявява, че й било възложеното разделянето на апартамент и гараж. Това разминаване обаче не влияе на извършената от съда преценка за достоверност на свидетелските показания. Същото е лесно обяснимо предвид посоченото от св. Б., че избеното помещение е било обединено с гаража и обособено като жилище. Самата св. К. заявява, че не си спомня с точност тези обстоятелства, което е логично предвид изминалия продължителен период от време от момента, в който е започнала да проучва обекта, и началния етап, в който е преустановила работата си по него.