Решение № 1563 от 09.12.2021, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1563 гр. Бургас, 09.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело № 20212120103182 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по повод исковата молба на ЕТ „М.- М. М.“ против У.

П. М., с която е предявен установителен иск по чл.422 от ГПК, вр. чл.79 от ЗЗД.

В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба.

В съдебно заседание процесуален представител на ищеца поддържа иска и моли съда да го уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.

В съдебно заседание процесуалният представител на ответника и самият ответник молят съда да отхвърли иска.

Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

С пълномощно с нотариална заверка на подписа, ответникът У. П. М. упълномощава Л.А.М. да закупи недивижим имот – апартамент СА2.2, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***4 по КККР на гр. Созопол, с адрес на имота гр. ***, който самостоятелен обект се намира в сграда № 3, разположена в поземлен имот с идентификатор ***52, с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, с площ по документ 59.98 кв.м., ведно с таванско помещение 26.76 кв.м., тераса 21.79 кв.м. и покривна тераса 43.00 кв.м., ведно със съответните 155.256 кв.м. ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ***52 в гр. Созопол, с адрес на имота гр. Созопол, ***, с площ 3411 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за вилна сграда, които идеални части представляват прилежаща земя към продавания апартамент. Със същото пълномощно М. е упълномощена да представлява ответника пред юридически и физически лица като подпише при условия, каквито намери за добре, договори за поддръжка и за отдаване под наем на описания имот.

Не е спорно, че ответникът е собственик на самостоятелния обект и съответните идеални части от поземления имот.

1

На 13.06.2016 г. е сключен договор за поддръжка на апартамент № *** с нотариална заверка на подписите на страните, а именно „собственик“ У. П. М., действащ чрез пълномощника Л. М., и „мениджър“ ЕТ „М. – М. М.“ (за краткост Договора). Според чл.1 от Договора собственикът възлага, а мениджърът приема срещу заплащане да поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса.

Следва да се посочи, че в Договора името на „комплекса“ не се споменава. На първата страница от документа е изписано с латински букви „Panoramabay“.

Управлението по чл.1 от Договора обхваща следното: ежедневно техническо поддържане общите инсталации, включващи: басейн, помпи, шлюзове, осветителна система в градина, водна инсталация и други; организиране на санитарно-хигиенните услуги в комплекса и общите части на сградите, включително общия душ на басейна и TW; зазимяване ВиК инсталациите в апартаментите, както и пускането им в действие преди сезона; постоянна поддръжка на басейна – зазимяване, почистване, пускане преди сезона, поддръжка по време на експлоатация; постоянен контрол и своевременно задължително информиране на собствениците за всички необходими ремонти, капитални ремонти или реконструкции в общите части на комплекса; постоянно контролира и уведомява лично всеки собственик за необходимостта от ремонти, реконструкции или подобрения в собствения имот; да осъществява контакт със застрахователя на собственика, в случай на повреда имуществото на собственика или на общите части на комплекса.

Собственикът се задължава да плаща на мениджъра годишна такса за поддръжката и управлението на комплекса, съгласно чл.1 в размер на 8.50 евро + 20 % ДДС на квадратен метър на година за законно притежаваната от него застроена площ. Годишната такса за поддръжката и управлението е 1545.30 евро с ДДС, а срокът за плащане – до 31 януари на всяка календарна година. Таксата включва всички разходи за задачите, упоменати в чл.1 от Договора. Срокът на Договора е 5 години. Договорът автоматично продължава действието си при същите срок и условия, в случай, че липсва изявление за прекратяване, направено от която и да е от страните до другата, в едномесечен срок преди изтичане на петгодишният срок. Договорът е изготвен и подписан в два еднообразни екземпляра – на български и на английски език – по един за всяка от страните. С Анекс към Договора от 04.07.2017 г. чл.2.1 от същия е изменен, както следва: собственикът се задължава да плаща на мениджъра годишна такса за поддръжката и управлението на комплекса, съгласно чл.1 в размер на 6.00 евро + 20 % ДДС на квадратен метър на година за законно притежаваната от него застроена площ. Годишната такса за поддръжката и управлението е 1090,80 евро с ДДС, а срокът за плащане – до 31 януари на всяка календарна година.

Установява се от показанията на свидетеля Д.Д., че такъв договор за поддръжка ищецът има сключен с всеки един от собствениците на апаратамент в комплекс „***“, *** в гр. Созопол. Собственият на ответника апартамент се намира в къща * в комплекса.

Установява се, че има регистрирано по ЗУЕС „Сдружение на собствениците на етажната собственост „*** – Созопол“ със седалище и адрес на управление гр. *** (за краткост Сдружението).

На 05.11.2019 г. ответникът изпраща до М. М. съобщение по електронна поща на английски език, с което го уведомява, че прекратява Договора на 31.12.2019 г. Видно от протокол от ОС на Сдружението, проведено на 27.07.2019 г., езикът на събранието е английски, като на него присъстват както ищецът, така и ответникът, т.е. М. М. владее английски език.

На 08.09.2020 г. ищецът депозира заявление за издаване на заповед за изпълнение въз основа на документ по чл.417 от ГПК срещу ответника, по което е образувано ч. гр. дело ***/2020 г. по описа на БРС. На 18.09.2020 г. по това дело е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК № ***, с която е разпоредено на господин М. да заплати на ЕТ „М. – М. М.“ сумата от 1090,80 евро, представляваща частично предявена главница от общата дължима такава в размер на 1545.30 евро с ДДС за календарната 2020 г. за годишна такса поддръжка и управление по чл.2.1 от Договора, ведно със законната лихва от 08.09.2020 г. до окончателното й изплащане. Тъй като длъжникът 2 депозира възражение в срок, заявителят предявява установителен иск, по който е образувано настоящото дело.

По доказателствата:

Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на събраните по делото писмени доказателства и гласни доказателства, показанията на свидетеля Д. И. Д..

При така установените факти съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.422 ГПК, вр. чл.79 от ЗЗД.

С проекта за доклад по делото съдът указа, че е в тежест на ищеца е да докаже, че Договорът е действителен, че той има качеството на инвеститор и че Договорът не противоречи на добрите нрави и не съдържа неравноправни клаузи. В съдебно заседание, проведено на 27.09.2021 г., процесуалният представител на ищеца посочи, че търговецът няма качеството на инвеститор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, вземането не се основава на договор по смисъла на ЗУЕС, а на обикновен, ненаименован договор, сключен в писмена форма. В окончателния доклад по делото съдът посочи, че вземането се основава на ненаименован договор.

По делото липсват доказателства сградата, в която се намира апартаментът на ответника, която е в режим на етажна собственост, да е построена в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на т.3 от ДР на ЗУЕС. Етажната собственост като специфичен правен режим се прилага по силата на закона когато сградата, в която съществуват самостоятелни обекти, собственост на различни лица, бъде завършена в груб строеж. Няма спор, че сградата, в която се намира апартаментът на ответника, е завършена в груб строеж към момента на сключване на Договора.

Следователно, по отношение на управлението на общите й части към момента на сключването на Договора е приложим режимът на управление по чл. 1 ЗУЕС /чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците – чл. 9/, а не чрез двустранен договор между етажен съсобственик и трето лице – аргумент от Решение № 122 от 6.11.2019 г. на ВКС по т. д. № 1830/2018 г., I т. о . Договорът не може да бъде източник на задължение за ответника като собственик на самостоятелен обект да заплаща разходи за управление на общите части в сградата под режим на етажна собственост, нито да заплаща разходи за управление на комплекса, в който се намира сградата. След като басейнът и градината (зелените площи) са „общи части“ на комплекса, то как те ще се управляват и поддържат следва да вземе решение сдружението на собствениците, каквото се установи, че е създадено, а не всеки собственик на апартамент в сграда, която е част от комплекса.

Недопустимо е с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание – в този смисъл Решение № 80 от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1213/2020 г., IV г. о. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежаваната от него застроена площ, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходи са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в пар. 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата т. нар. „консумативни разноски“, разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части. По своето естество „годишната такса“ по Договора е възнаграждение на мениджъра за предоставената услуга, а не стойност на извършени или бъдещи разходи, т.е. то трябва да бъде определено от ОС на ЕС.

Не може да има никакво съмнение, че Договорът урежда както „услуги“ за самия 3 апартамент, така и поддръжка на общите части – ежедневно техническо поддържане на общите инсталации, като изброяването не е изчерпатено, т.е. то включва и инсталации в самите сгради, които са част от комплекса, включително и в сградата, в която ответникът има апартамент, което следва и от чл.17 от Договора, според който мениджърът е задължен да извършва рутинните поправки на общите части на сградата; организиране на санитарнохигиенни услуги в комплекса и в общите части на сградите, което не включва само „общия душ на басейна и телевизор“, както некоректно е записано в българския вариант на Договора, а следва да се има предвид включително и почистване на тези вещи; постоянна поддръжка на басейна и зелените площи на комплекса.

Дейността по „поддържане на общите части“ е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние – пар. 13 от ДР ЗУЕС. Правилата относно определяне начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части, освен че са в компетентността на решение на Общото събрание, но са и задължителни за него. Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна, което следва и от чл. 11, ал.1, т. 5 ЗУЕС , в която разпоредба е посочено, че правомощие на Общото събрание е определяне размера, но не и начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части.

Ето защо са нищожни уговорки в договор, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон.