Акт № 20654 от 03.11.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20654 гр. София, 03.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:ИНА М. ГЕНЖОВА при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА като разгледа докладваното от ИНА М. ГЕНЖОВА Гражданско дело № 20251110141345 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.

Образувано е по искова молба от Р. Р. М., чрез пълномощника адв. М. С., уточнена с молба от 09.09.2025г., срещу П. К. К., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл.59 от ЗЗД за присъждане на сумата от 10 530 лева, с която ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на обедняването на ищеца, представляваща платени от ищеца суми за извършване на ремонт и подобрения в недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. ...., собственост на ответника.

Ищцата твърди, че ползвала имота – апартамент 136 в гр. София, .., повече от 10 години като наемател. Имотът обитава заедно с .., с когото съжителства на съпружески начала, и с двете си деца. Първоначално наемодатели били ... и ... За периода 2010-2011г. бил сключен писмен договор за наем, през периода 2011-2014г. ползвала имота въз основа на устен договор за наем, през 2020г. бил подписан писмен договор за наем с нотариална заверка на подписите. Излага, че с оглед уверения от страна на наемодателите, че апартаментът ще остане за нея след смъртта на ., който починал през 2024г., като зет им .. щял да й го продаде, ищцата извършила ремонт на същия с тяхно знание и съгласие. Били извършени следните дейности на посочената стойност: изграждане на балкон за 2400 лева, премахване на стена в кухнята – 600 лева, боядисване с латекс и блажна боя на целия апартамент за сумата от 1300 лева за труд, 500 лева за латекс и 100 лева за блажна боя, поставени лайсни в кухнята – 150 лева, сменена дограма в кухнята за 1300 1 лева, поставяне на ламинат – 1000 лева за материали и 600 лева за труд, както и 200 лева за подложка за ламината, сменена електрическа инсталация в кухнята на стойност 2400 лева, подмяна на тоалетна чиния – 180 лева. Подобренията били направени през м. юни, юли и август 2023г. Имотът бил придобит от ответника П.

К. от 2024г., като последния заявил, че ищцата трябвало или да подпише предложения от него договор за наем или да напусне. Ищцата и мъжът, с когото съжителства .., се изнесли от апартамента на 07 април 2025г. Извършените подобрения били трайно прикрепени към имота. Ищцата била заплатила стойността им, а били фактически извършени с лични усилия на .., нейни и на наети майстори за смяна на дограмата, избиване на стена и изграждане на балкон.

Моли ответникът да бъде осъден да заплати стойността на извършените подобрения в общ размер от 10 530 лева, претендира и разноски. Ответникът е подал писмен отговор на исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който оспорва изцяло исковата претенция. Излага доводи за недопустимост на иска, доколкото подбренията са извършени преди придобиването на имота от него.

Сочи, че в исковата молба било посочено, че подобренията не са извършени само от ищцата. По същество възразява, че описаните ремонтни дейности не представляват необходим ремонт, като същите са били извършени без съгласие за извършените преустройства. Разноските били направени само с цел задоволяване желания на наемателя, като не били необходими за ползване на имота. При предаване на имота на 07.04.2025г. имотът не само не бил с увеличена стойност заради извършените от ищцата ремонти, а бил негоден за обитаване, тъй като липсвали контракти, ключове, осветителни тела, мивка и батерия в кухнята, демонтирана желязна входна врата, при което е разрушена касата на входната врата. Наемателите не изпълнявали добросъвестно задълженията си за заплащане на консумативни разноски като за 2023г. не били заплащали задълженията към „Топлофикация София“ ЕАД, поради което предишните собственици на имота били осъдени да ги заплатят, а сумите фактически били заплатени от ответника.

При предаването на имота наемателите не са предявили никакви претенции за заплащане на ремонти дейности. Оспорва искът и по размер, доколкото сумите били завишени. Моли да бъде отхвърлен изцяло.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен НА за дарение на идеални части от недвижим имот №6, том V, рег. №9771, дело №759/2024г. от 20.12.2024г., с който .. е дарил на П. К.

2

К. 17/18 идеални части от апартамент №136 в гр. София, ж.к. „..“ II, блок №....

Видно от НА №65, том III, рег. №11452, дел №1302/2025г. от 16.09.2025г. П.

К. К. е продал на ... апартамент №136 в гр. София, ж.к. ...

Представени са три броя извлечения за извършени плащания от ... на П. К. К. с основание наем в размер на 600 лева от 15.01.2025г., 07.02.2025г., 07.03.2025г.

От удостоверение за наследници от 24.09.2024г. на Столична община, район Люлин се установява, че ... е починал на 17.07.2024г. и оставил за свой единствен наследник по закон ... – сестра. Издаден е изпълнителен лист на 15.05.2024г. по ч.гр.д. №10393/2024г. на СРС, 34 състав срещу ... за задължения за процесния имот към Топлофикация София ЕАД, които Е.. е поканена да заплати като негов наследник по образуваното изпълнително дело №.. на ЧСИ ...

По делото е прието заключение по съдебно-техническа експертиза, което вещото лице е изготвило след оглед на място в имота. Същото е констатирало, че към датата на огледа в имота се извършва ремонт, като част от твърдените от ищеца подобрения вече не се намират в имота. Вещото лице е посочило, че претендираните от ищеца подобрения към датата на извършването им са на стойност 11 071 лева/5 660 евро. Вещото лице е отбелязало, че всички СМР са трайно прикрепени с изключение на демонтажните работи, които се явяват присъщи и необходими.

Събрани са по делото гласни доказателствени средства чрез разпита на един свидетел .... Същият е разказал, че живее във фактическо съжителство с ищцата Р. от 2020г., като живеят в процесния имот. Ищцата живеела в имота от 2012г., а той се нанесъл през 2020г. Били получили съгласие за извършване на ремонта от ., който бил зет на собствениците на имота. Плащали в срок наемът и сметките.

Имало един случай, в който не успели да платят сметката за парно и сумите били събрани от собственика, но той и ищцата върнали парите с лихва. . бил обещал да продадат имотът на тях. Ремонтните дейности, които били извършени били: приобщаване на балкон, замазка, боядисване и поставяне на подова настилка – ламинат, в кухнята, коридора, хол. Подмяна на ел. инсталация в кухня. Показанията на свидетеля са непротиворечиви и последователни, отговарят на другите събрани по делото доказателства, като наличието на трайно прикрепените подобрения, описани от свидетеля се установява от вещото лице при направения оглед.

Други допустими, необходими и относими доказателства не са събрани.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за 3 установено от фактическа страна следното:

С оглед изложените в исковата молба фактически твърдения и формулирания петитум, съдът приема, че правното основание на предявения иск е по чл.59, ал.1 от ЗЗД. Съставът на чл.59, ал.1 от ЗЗД включва обедняване на едно лице, обогатяване на друго, наличие на връзка между обогатяването и обедняването и липса на валидно основание за това имуществено разместване в отношенията между субектите. Тежестта за доказване на посочените факти е за ищеца. Обогатяване е налице не само при увеличаване имуществото на друго лице. Имуществените облаги имат материално естество, те са оценими в пари и се изразяват или в увеличаване актива на имуществото на обогатения, или в намаляване на неговите пасиви, или пък в спестяване на обогатения на някои разходи, които той иначе е трябвало да понесе.

Обедняването на едно лице представлява намаляване на имуществото му, което може да се изрази в следните основни форми: 1/намаляване на актива (изгубване или ограничаване на права); 2/увеличаване на пасива - възникване или увеличаване на задължения и 3/извършване на разходи (включително и в труд).

Съответно обогатяването на едно лице представлява имотно облагодетелстване, като например: увеличаване на актива - придобиване или запазване на права; намаляване на пасива - погасяване или намаляване на задължения; спестяване на разходи.

С т. 1 на ППВС № 1 от 28. V. 1979 г. и с Тълкувателно решение N: 85 от 2.

XII. 1968 г., ОСГК на ВС е изяснено, че държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползва от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС. Неговите отношения със собственика за извършените подобрения се уреждат в съответствие с правилата за неоснователно обогатяване. В този случай обедняването е налице не само при увеличаване на имуществото на едно лице, но и когато са му спестени средства за сметка на имуществото на друго лице.

Съгласно т. 4 от ППВС№ 1 от 28. V. 1979 г., в случаите на чл. 59, ал. 1 ЗЗД се дължи връщането на по-малката сума между обедняването и обогатяването. В този смисъл са и постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 83 от 31.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2509/2017 г., II г. о., Решение № 385 от 8.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 6740/2014 г., IV г. о. и др.

Под "разноски" се разбира извършването на парично оценими разходи независимо дали са направени в пари, в натура или в труд, като се отчита всичко онова, с което е намаляло имуществото на владелеца/държателя и което е отишло 4 за вещта, с което се е увеличило имуществото на собственика.

Критерият, въз основа на който се преценява дали е налице подлежащо на заплащане подобрение, е наличието на трайно прикрепване към имота, т. е. възможно ли е подобрението да бъде отделено без увреждане и намаляване на стойността му или намаляване цената на имота (така решение № 517/30.11.2011 г. по гр. д. № 113/2010 г. на ВКС, ІV г. о. и т. 8 от Постановление № 6 от 27. XII. 1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС). От това следва, че подобрение е налице само когато извършеното е трайно прикрепено към имота и собственикът не може да иска унищожение на подобренията, но и държателя не може да ги вдигне, а му се дължи само обезщетение. Подобрение има, когато вложените материали, средства и труд са довели до увеличаване на стойността на чужд имот, а за подобрителя винаги възниква вземане за стойност поради неоснователно обогатяване срещу собственика/ съсобственика, стига извършеното да не е в изпълнение на договорно задължение.

При подобрения в чужд имот, извършени от държател, в негова полза възниква парично притезание за неоснователно обогатяване в размер на по-малката сума между стойността на обедняването (разходите, които държателят е направил) и обогатяването (увеличената стойност на имота в резултат на вложените от държателя материали, средства и труд). Длъжник по него е собственикът на имота. В този смисъл са изводите на съда в постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 40 от 11.04.2018 г. по гр. д. № 2004/2017 г. на ВКС, III г. о.

Именно в качеството си на наемател ищецът поддържа да е извършила подобрения в чуждия имот, увеличили неговата стойност, като претендира разходите за извършените подобрения.

Съдът приема, че е бил налице договор за наем, по силата на който е ползван имотът, първоначално от ищцата Р., а след 2020г. от нея и .., видно от представените платежни за заплащане на наем от него в полза на ответника П. К..

Ответникът не оспорва наличието на наемни отношения.

Доколкото между страните има сключен договор за наем, то по смисъла на чл. 68, ал. 2 от ЗС наемателят има качеството на държател, а не владелец, поради което неприложими са разпоредбите на чл. 72 - чл. 74 ЗС.

Спорните въпроси от значение за изхода на делото са какви са извършените от ищеца в имота ремонтни дейности и дали същите представляват подобрения.

При преценка на описаните в исковата молба и твърдени като извършени 5 подобрения от ищеца, а именно: поставяне на нова дограма, усвояване на балкон, боядисване и поставяне на ламинат, нова електрическа инсталация, подмяна на тоалетна чиния: