Решение № 4197 от 22.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4197 гр. Варна, 22.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Татяна Лефтерова при участието на секретаря Дарина Сл. Димитрова като разгледа докладваното от Татяна Лефтерова Гражданско дело № 20233110115006 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано въз основа искова молба на Г. П.

П. с ЕГН **********, адрес: *****, с която против Етажна собственост с административен адрес: *****, представлявана от управителя М. Я. Ж., адрес:

*****, ап.24, е предявен иск с правно основание чл.40, ал.2 ЗУЕС, за отмяна на решения, приети на Общо събрание на Етажната собственост с административен адрес: *****, проведено на 18.10.2023 г., като незаконосъобразни, а именно: решение по т.2 - Да се извърши ремонт на таблото за управление на малък асансьор и да се направи цялостно освежаване на асансьорните уредби, като бъдат подменени копчета, табла в кабините, подмяна на осветление, боядисване на асансьорните врати и поставяне на рифелова ламарина, да бъде осъществен ремонт на партера, като се боядиса, поставят плафон сензори и кабелни канали до асансьора; по т.3 - избор на нов управителен съвет с членове М.Я. - ап.24, Г. Ф. - ап.31, Б.П. - ап.38 и И.Г. ап.65. Претендират се сторените разноски. Претендират се сторените разноски.

Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищеца права:

Ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на етажна 1 собственост - апартамент №90, находящ се в *****. На 18.10.2023 г., е проведено Общо събрание на Етажната собственост с административен адрес:

*****, на което са взети решения при следния дневен ред: 1.Отчет на дейността за изминал период; 2.Бъдещи ремонтни дейности в ЕС и 3.Други въпроси поставени от живущите. Намира приетите решения по т.2 и т.3 от протокола за незасконосъобразни, като сочи, че събранието е свикано и проведено в нарушение на ЗУЕС. Според ищеца, с изключение на хипотезите по чл.12, ал.5 и ал.6 ЗУЕС, общото събрание се свиква най-малко един път годишно от: управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) или по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, чрез покана подписана от лицата, които го свикват, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата, не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не покъсно от 24 часа. Твърди, че в нарушение на законовото изискване, събранието е свикано чрез съобщение изпратено от трето за етажната собственост юридическо лице, получено на електронна поща, идентично по съдържание и авторство с поканата поставена на входа на сградата.

Твърди, че събранието е проведено без да е налице изискуемият кворум.

Сочи, че съгласно чл.15, ал.1 ЗУЕС, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл.17, ал.2 ЗУЕС. Сочи, че от изготвения протокол от ОСЕС се установява, че на същото са присъствали собственици представляващи едва 35,58 % ид.ч. от общите части на сградата, респективно решенията по точки 2 и 3, в частта за избор на управителен съвет, са взети в нарушение на чл.17, ал.2, т.З и т.7, изискващ квалифициран кворум от 75 %, съответно повече от 50 %, обуславящо тяхната незаконосъобразност Намира, че „освежаването“ на общите части - асансьори и ремонтът на партера, представляват извършването на полезни, а не неотложни разходи, като в тази връзка оспорва необходимостта от ремонт на таблото за управление на малък асансьор. Твърди, че е налице самостоятелно основание за отмяна по чл.16, ал.3 ЗУЕС, доколкото решението по т.3 не съответства на обявения дневен ред.

Заявява, че съдържанието на протокола от проведеното ОС, не отговаря на разпоредбата на чл.16, ал.5 ЗУЕС - липсва изискуемото съдържание за явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те 2 представляват, номер на самостоятелния обект, начин, по който са гласували лицата и техен подпис. Този факт представлява и пречка, да бъде извършена оценка за спазване на специалните императивни правила по см. на чл.14 ЗУЕС.

В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба, с който се оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Намира, че ответникът не е оспорил изготвения протокол в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС.

Заявява, че Общото събрание, проведено на 18.10.2023 г. е свикано от управителния съвет на етажната собственост, като поканата е съставена и залепена от М.Я. Ж., председател на управителния съвет. Същата е поставена на 07.10.2023 г., за което е съставен и протокол за поставянето. Изпратеният имейл не следва да се счита като покана за общо събрание. Оспорва да е налице хипотезата на чл.13, ал.2 ЗУЕС, поради което ел.писмо не е покана.

Апартаментът на ищеца е обитаем, собствениците не са отсъствали и уведомяването за събранието не следва да се извършва по ел.поща. Сочи, че съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час и се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. На събранието от 18.10.2023 г. присъстват 35.58 % идеални части на сградата поради липса на нужния кворум за започване на събрание отложено с 1 час и след изчакването му Общото събрание е открито, като това е описано и в протокола. Заявява, че ищецът не оспорва наличния кворум и присъствеито на 35,58% ид.ч. от о.ч. на сградата не е оспорено.

Заявява, че всички приети Решения на Общото събрание са били включени в обявения дневен ред, обявен с поканата. Всички приети решения по т.3 са включени в поканата за общо събрание. Намира, че обявеният дневен ред в поканата за общо събрание и също така чл. 16 от ЗУЕС следва да се тълкуват разширително, тъй като целта на провеждането на общото събрание е да се протоколират успоредни волеизявления на отделните собствениците по отправени предложения и да се приемат решения благоприятстващи общото съжителство в сграда в режим на етажна собственост. Намиа, че всички приети решения в т.3 са обхванати от Обявения дневен ред в поканата за общо събрание. Сочи, че точка 3 от обявения дневен ред „Други въпроси поставени от живущите“ има за цел да постави въпроси възникващи в процеса за 3 разискване на въпросите, за които да бъдат приети решения, касаещи управлението и поддръжката на сградата.

Намира възражението на ответника, че за избора на управителен съвет се изйсква квалифициран кворум от 75% за неоснователно, тъй като в ЗУЕС не посочен специален кворум за избор на управителен съвет състоящ се от физически лица собственици и ползватели в етажната собственост. Оспорва твърдението на ищеца, че протоколчикът на проведеното общо събрание следва да е собственик или ползвател на самостоятелен обект.

В проведено открито съдебно заседание по делото, ищецът допълва исковата молба, по реда на чл.143, ал.2 ГПК, като сочи, че не отговаря на истината твърдението, че е етажната собственост е страна по договор за поддръжка на сградата, сключен с търговско дружество. Оспорва твърдението на ответника, че на 07.10.2023 г., на таблото в партера на сградата, от управителния съвет на етажната собственост е била поставена покана за свикване на ОСЕС, насрочено за дата 23.10.2023 г. Ищецът сочи, че след представяне, от ответника, на списък на присъстващите на ОСЕС и посочените в този списък идеални части за всеки от апартаментите, същите не отговарят на действителните.

Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна, следното:

Страните не спорят, а и от приобщения по делото, договор за покупкопродажба на жилище, сключен по реда на чл.117 ЗТСУ, и чл.9а от Указа за жилищния фонд на МНО /ДВ бр.45/79 г./ рег.№45, том II, 01.12.1993 г., се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на етажна собственост, а именно - апартамент №90, находящ се в ***** , ведно с прилежащите му 0,784% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който е изградена сградата.

От приета по делото разпечатка от електронно писмо, изпратено от Р.Х.

Г.а до [email protected], на 17.11.2023 г., се установява, че на 09.10.2023 г. подателят му - Р.Х. Г.а е получила от Кантора Акорд, покана за провеждане на ОСЕС, на сграда с адрес: ******, на дата 18.10.2023 г., от 19.30 ч. във фоайето на сградата, при следния дневен ред: Отчет на дейността за 4 изминал период; 2.Бъдещи ремонтни дейности в ЕС и 3. Други въпроси поставени от живущите.

Ответникът представя и по делото е приобщена покана за провеждане на ОСЕС, на 18.10.2023 г., от 19,30 ч. В поканата е вписано, че същата е връчена /без уточняване на кого/ на 07.10.2023 г., в 13,00 ч. Посочени е, че събранието ще се проведе в партера на входа; обявен е дневен ред. Съгласно вписана забележка в поканата, предвидено е същата да бъде изпратена до собствениците и ползвателите, и по предоставените електронни адреси за уведомление. При липса на такива, както и на актуален телефон за връзка, и при ненамиране на посочен адрес за кореспонденция, поканата се счита за връчена, на основание чл.41 ГПК.

По делото е приобщен протокол за проведено общо събрание на собствениците на жилища в жилищна сграда, находяща се в ***** от дата 18.10.2023 г. Видно от текста на документа, събранието е проведено на посочената дата, от 19,30 ч., във фоайето на сградата, като на същото присъстват 35,58 % от етажните собственици или техни представители.

Посочено е, че поради липса на необходимия кворум от 67% в 19.30 ч., след изчакване на 1 час от обявения, събранието е открито. За председател на ОСЕС е избрана М.Я., а за протоколчик – К.П. Събранието е проведено при следния дневен ред: 1.Отчет на дейността за изминал период; 2.Бъдещи ремонтни дейности в ЕС и 3.Други въпроси поставени от живущите.

Решенията по т.1 и т.2 са приети с пълно мнозинство от присъстващите – 35,58%, а за решенията по т.3 с „да“ са гласували 34,8% от ид.ч., а с „въздържал се“ - 0,78% - от етажния собственик/ползвател на ап.66 и ап.18 – по решението в различните му части.

Макар в протокола да е отбелязано като едно решение, по т.2 са приети две решения. Съгласно посоченото в протокола, М.Я. е уведомила собствениците, че е била уведомена от „асансьорната фирма поддържаща асансьорната уредба“, че било наложително извършването на подмяна на таблото за управление на малкия асансьор в сградата, като е офертната цена е 6160 лв. без ДДС. Отразено е предложението на М.Я. да бъде извършен ремонт по предоставената оферта, но и да бъде извършено цялостно освежаване на асансьорните уредби. Посочено е, че след проведено обсъждане е дадено предложение да се вземе още една оферта за подмяната на таблото за 5 управление на аснсьорната уредба. Вв протокола е вписано още: „Да бъде пусната анкета по касиера, на която собствениците да изберат коя оферта да бъде приета. Да се вземат оферти за цялостно освежаване на асансьорните уредби, които да бъдат обсъдени с Управителния съвет на Етажната собственост. В тази част от решението по т.2 е прието с пълно мнозинство, но без да е уточнено какво е решено – да се извърши ремонт на таблото, да се изиска нова оферта за ремонт; да се проведе анкета за избор на оферта; да се извърши освежителен ремонт; да се изискат оферти за извършване на освежителен ремонт или друго.

Втората част на решението по т.2 от протокола касае предложение на етажен собственик, както следва: „…да бъде извършен ремонт на партера, като се боядиса, поставят се плафон сензори и кабелни канали до асансьора. Да се вземе оферта за подмяна на дограма авариен изход“, като отново в решението не е уточнение какво всъщност е прието – да се извърши ремонт или да се изиска оферта за подмяна на дограма.

По т.3 са проведени различни обсъждания, като са приети три отделни решения – „касата за фонд ремонт и обновление да се вдигне с 2 лева“; за избиране отговорник на абонатната станция и за избиране на нов управителен съвет.