Решение № 16206 от 28.08.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16206 гр. С., 28.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело № 20241110158038 по описа за 2024 година

Предявен е по реда на чл. 422 вр. чл. 415 ГПК иск от „Г.-07“ ЕООД, ЕИК: ********, седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „А.Ж.“ № 6, срещу „Г. 2006“ ЕООД, ЕИК:

*********, седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „М. Д.“ № 22, по чл. 48, ал. 7 ЗУЕС вр. чл. 62 ЗЗД за установяване дължимостта на сумата от 319,41 лв., представляваща припадащата се на „Г. 2006“ ЕООД част от заплатени от „Г.-07“ ЕООД суми за почистване на общите части на административна сграда с адрес: гр. С., ул.

„А.Ж.“ № 6 (високо тяло) за периода 01-30.11.2023 г., ведно със законната лихва от 28.06.2024 г. до окончателното изплащане, за която е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 39865/2024 г. на СРС.

Ищецът твърди, че е собственик на 1-8 етажи от процесната сграда и на 72,7 % ид.ч. от общите части на сградата, а ответникът – на 9-11 етажи и на 27,3 % ид.ч. от общите части на сградата. Ответникът не заплатил припадащата му се част от сумата от 1 170 лв. без ДДС съгласно действащия през процесния период Правилник за вътрешния ред на административната сграда в частта му относно заплащането и разпределението на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, като сторените разходи били одобрени с решение на общото събрание на етажната собственост от 22.12.2023 г.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва иска по подробни съображения.

Сочи, че бил лишен от достъп до сградата и не ползвал общите части след 2015 г., откогато ищецът трайно му създавал пречки да упражнява правото си на собственост върху съответни етажи от сградата. Общи събрания не били свикани и провеждани и ответникът не бил представляван на нито едно общо събрание, като на общите събрания присъствал само представител на ищеца.

Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предмет на делото е предявен по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК положителен установителен иск с правно основание чл. 48, ал. 7 ЗУЕС вр. чл. 62 ЗЗД.

1

Съгласно чл. 37 от Закона за собствеността (ЗС) етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици - държавата, общините и други юридически или физически лица. Разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС предвижда, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. А съгласно ал. 2 на същия член, може да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Съгласно чл. 39, ал. 1 ЗС, съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи. От систематичното тълкуване на посочените разпоредби следва, че етажна собственост възниква, когато етажи или части от етажи в една сграда принадлежат на повече от едно лице. В настоящия случай, между страните не се спори и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК с доклада по делото е отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ищецът е собственик на 1-8 етажи от процесната сграда в режим на етажна собственост и на 72,70 % ид.ч. от общите части на сградата, а ответникът – на 9-11 етажи и на 27,3 % ид.ч. от общите части на сградата. Съществуването на самостоятелни обекти, собствеността върху които принадлежи на различни лица води до извода, че в процесната сграда е възникнала етажна собственост.

Съгласно чл. 3 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността, т. е. налице е изключение от приложното поле на този закон. В § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС се съдържа легална дефиниця на „самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост“, съгласно която това е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение. Съществуването на самостоятелен обект в сградата следва да бъде преценявано въз основа на отразените в архитектурните проекти предвиждания. Преценката дали тази обособена част от сградата е годен обект на правото на собственост следва да се преценява и с оглед правилото на § 5, т. 39 от ДР на Закона за устройство на територията (ЗУТ), в който е дадено легално определение на понятието "обект", а именно самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Понятието от гледна точка на принадлежността на правото на собственост следва да се разглежда и в светлината на легалната дефиниция, дадена в § 1, т. 1 ЗКИР, съгласно която „самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура“ е обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение. В чл. 39, ал.

2 ЗС е въведена още една характеристика на самостоятелния обект, освен неговата обособеност, а именно да може да се ползва самостоятелно. В конкретния случай, от приложения по делото устав на „Г. 2006“ ЕООД, приет на 18.02.2016 г., се установява, 2 че капиталът на ответното дружество е в размер на 1 698 000 лв., разпределен в 16 980 дяла по 100 лв. всеки, внесени чрез непарична вноска на следния недвижим имот, а именно: обособена част, състояща се от 9-ти, 10-ти и 11-ти етажи, всеки от по 356 кв.м. с обща разгърната застроена площ (РЗП) от 1068 кв.м. от административна сграда, находяща се в гр. С., ул. „Ал. Ж.“ № 6 (високо тяло), цялата състояща се от сутерен и единадесет етажа с обща РЗП от 4064 кв.м., построени върху терен от 504 кв.м., с абонатна станция – 56,88 кв.м. и трафопост-28,43 кв.м., като имотът се намира в кв. 106, парцел I на ЗРП – м. Г. М., гр. С., заедно с 27,30 % ид.ч. от общите части на административната сграда и на 27,30 % ид.ч. от правото на собственост върху мястото, върху която е изградена сградата, както и на 27,30 % ид.ч. от земята, върху която са изградени съоръженията към административната сграда – абонатна станция и трафопост и на учреденото в полза на дружеството право на ползване върху две паркоместа в прилежащия към сградата терен, съгласно скица на паркоместата, както и правото на преминаване през този терен. По делото липсват строителни книжа за процесната сграда, поради което не може да бъде направена преценка относно това какви са били архитектурни предвиждания за притежаваните от страните етажи от процесната сграда – дали от първи до осми, респ. от девети до единадесети етаж, са били обособени със самостоятелно функционално предназначение.

Въз основа на така очертаната правна уредба и с оглед установеното по делото съдът намира, че всеки етаж от процесната сграда представлява самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС, поради което не е налице изключението по чл. 3 ЗУЕС. Дори да се приеме, че притежаваните от ответника етажи в процесната сграда да представляват един самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС, доколкото съгласно учредителния акт на дружеството, притежаваните от него три етажа (от 9-ти до 11-ти) са били обособена част от сграда в режим на етажна собственост, то по делото няма данни притежаваните от ищеца етажи (от 1-ви до 8-ми) също да са били обособени като една част от процесната сграда със самостоятелно функционално предназначение, респ. да представлява един самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС. Ето защо следва да се приеме, че в процесната сграда в режим на етажна собственост са налице над три самостоятелните обекти, които принадлежат на повече от един собственик – страните по делото, поради което не е налице изключението по чл. 3 ЗУЕС.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС собствениците са длъжни заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата. Според § 1, т. 11 (преди изменението от м.09.2023 г.), сега т. 11а. (в сила от 29.09.2023 г.) от ДР на ЗУЕС, „разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.

Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, а според ал. 5, когато упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание, т. е. взетото решение от ОС на ЕС е от значение дали се дължи годишна такса за управление /вкл. разходи за необходим и неотложен ремонт по поддържането, 3 възстановяването и подобряването на общите части на етажната собственост /т. н. необходими и полезни разноски/, независимо от задължението за консумативни разноски по смисъла на § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС. Извършените консумативни разходи за текущо поддържане на общите части се разпределят съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, независимо дали е било взето решение от общото събрание на етажната собственост.

По аргумент от разпоредба на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС следва да се приеме, че консумативните разходи за общите части на сграда в режим на етажна собственост не са необходими разноски, доколкото извършването им не е с оглед запазването на сградата и привеждането й в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност, а представляват разходи във връзка с нейното използване. Независимо дали етажните собственици са взели решение на общо събрание съгласно чл. 3 ЗУЕС, разпределението на т. нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост, освен разходите за портиер (чл. 51, ал. 4 ЗУЕС) (така Решение № 165/26.06.2019 г. по гр. д. № 4291/2018 г. на ВКС, IV г. о.). С случая, между страните не е спорно, че са собственици в режим на етажна собственост на всички самостоятелни обекти, заемащи цялата 11-етажна административна сграда, находяща се в гр. С., ул. „Ал. Ж.“ № 6, като ищецът е собственик на първи, втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми етажи, както и на 72,70 % идеални части от общите части на сградата, а ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи от същата сграда, както и на 27,30 % идеални части от общите й части. В открито съдебно заседание, проведено на 28.05.2025 г., с оглед становището на ответника, съдът е отделил за безспорно, че ищецът е заплатил сумата от 1404,00 лв. с ДДС на „К. К.“ ЕООД с платено нареждане от 04.12.2023 г. по фактура от 30.11.2023 г.