Решение № 81 от 19.03.2024, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 81 гр. Разлог, 19.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря А. Р. Т., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. дело № 20221240100965 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по ИМ, депозирана от К.Т.Т., ЕГН*, с адрес: г.Р., у.

„Т.А.“№15, в.1, е.2, против ответника ЕС на жил. сграда с идентификатор ***, представляваща секция „К“ от комплекс „А.го.“-Р., м. „Ц.“, с управител Е.Н.

В ИМ се твърди, че на 25.07.2022 г. и 26.07.2022 г. в г.Р., в комплеск „А.г.“ е проведено ОС на собствениците на обекти в ЕС на сграда с идентификатор *** по КККР на г.Р., м. „Ц.“, представляваща секция „К“, обективирано в Протокол от 26.07.2022 г. Сочи се, че при свикване и провеждане на ОС и при приемането на решенията са допуснати съществени нередовности, подробно изложени в ИМ.

Иска се съдът да постанови решение, с което да отмени всички решения, взети на ОС на ЕС, проведено на 25.07.2022 г. и 26.07.2022 г.

С писмения отговор ответникът възразява по допустимостта на иска, позовавайки се на конкретни фактически и правни твърдения. Оспорва фактическите и правни твърдения посочени в обстоятелствената част на ИМ, заявявайки, че исковата претенция е неоснователна. Излага конкретни правни съждения по всички твърдения посочени в обстоятелствената част на ИМ, включително и по отношение на законосъобразността и правилността на атакуваните решения, с които ищецът е обосновал както правния интерес от търсената защита, така и правната рамка на процесния спор.

В хода на процеса и двете страни са ангажирали множество писмени доказателства, а ищецът е ангажирал и гласни доказателства, от които се установява следната фактическа обстановка:

По делото не е спорно, а и от представен нотариален акт се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***. по КККР на г.Р. с площ от 88,47 кв.м., намиращ се в сграда в режим на ЕС с идентификатор ***, представляваща секция „К“ от комплекс „А.г.“, землище на г.Р., м. „Ц.“.

Представена е писмена покана за провеждане на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** - секция „К“ от комплекс „А.Г.“. Поканата е обявена на 15.07.2022 г. и същата съдържа дневния ред на предстоящото ОС. Представен е протокол от 26.07.2022 г. за проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сградата – секция „К“ с обективирани в него взетите на ОС решения. Представен е списък на присъствалите собственици. Представени са и писмени форми на гласуване, видно от които присъствалите лица са гласували за вземане на решение по обявените точки от дневния ред.

1

Съобщението за изготвения протокол от проведеното ОС е обявено на 02.08.2022 г.

Срещу този протокол е подадено писмено възражение от страна на ищеца на основание чл.16, ал.8 от ЗУЕС. По искане на ищеца е представена информация от О.Р., в която е посочено, че всяка отделна секция в комплекса е вписана като самостотелна ЕС. По искане на ищеца са представени копия на протоколите от проведените ОС на останалите 11 секции в комплекса, всяка от които е заснета и със самостоятелен идентификатор.

Видно от протоколите за всичките 12 секции събранията са проведени на дата 26.07.2022 г. от 9 часа, като председателстващ събранието е О.Па., а протоколчик К.Д.

По делото са ангажирани гласни доказателства като са разпитани собственици на самостоятлни обекти от други секции в комплекса. Всички свидетели посочват, че са присъствали на процесното ОС - една част като собственици на обекти, друга част като пълномощници. Присъствали са на събранието и на първата дата - 25.07.2022 г., но тогава такова не е проведено, поради липсата на кворум. Всички свидтели са единодушни, че се е провело едно ОС за всички ЕС. При вземане на решенията не се съобщавало как се гласува, това разбрали впоследствие след като получили материалите, а именно: протокол за всяка отделна секция и приложения към него. Породили се спорове относно бюджета защо се разпределя поравно, както и за това какви са разходите на всяка секция поотделно и за какво са направени. Гласували с предварително съставени и раздадени форми за гласуване. Такива форми за гласуване били предоставени на собствениците и в първия ден с изричното указания от водещите събранието, че вотът ще бъде зачетен и при реалното провеждане на събранието, но на следващия ден – 26.07.2022 г. не били отчетени тези гласове.

Въз основа на така изложената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Предявеният иск е с правно основание чл.40 от ЗУЕС. Същият е допустим, предявен е от собственик в сграда в режим на ЕС в установения от закона срок за оспорване решенията на ОС съобразно разпоредбите на чл.40, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС.

Разгледан по същество е основателен.

По делото са ангажирани както гласни, така и писмени доказателства, от които безспорно се установява, че в един и същи ден, час и място – на 26.07.2022 г. от 9:00 часа в конферентната зала на х. к. „А.г.“-Р., у.„Ц.“, са проведени общо 12 ОС на 12 отделни ет. собственост, а именно на сгради с идентификатори: *** - секция „А“;

*** – секция „В“; *** - секция „С“; *** - секция „D“;

*** - секция „E“; *** - секция „F“; *** - секция „G“;

*** – секция „H“); *** - секция „I“; *** - секция „J“;

*** - секция „K“; *** - секция „L“, една от които е и процесната ЕС – секция „К“. На всичките събрания протоколчик и председателстващ са едни и същи лица – О.П. и К.Д.; взетите решения са еднакви, а представените протоколи са с почти идентично съдържание. Разликите в тях основно са свързани с представените ид. части и процентите гласували.

От така ангажираните писмени доказателства следва да се направи извод, че макар и да са съставени отделни протоколи за различните ет. собствености, е проведено едно ОС за всички ет. собствености, което е в разрез с изискванията на ЗУЕС. Провеждането на такова ОС поставя под съмнение въпросите дали за всяка ЕС, в частност за процесната, е имало кворум при провеждане на събранието; дали е било налице мнозинство при вземането на решенията, какви са били разискванията по всеки въпрос за конкретната ЕС. Очевидно такива не е имало след като представените протоколи са с идентично съдържание.

Нещо повече - разпитаните свидетели посочиха, че на първата обявена дата за провеждане на събрание – 25.07.2022 г., са присъствали ет. собственици, които са заявили че не могат да присъстват на следващия ден – 26.07.2022 г. и са попитали дали може да оставят пълномощно на други собственици. На тези собственици били раздадени форми за гласуване, като им било разяснено, че могат да гласуват , без да е провеждано събрание и че 2 техните гласове ще бъдат отчетени следващия ден в хода на събранието. Въпреки това обаче на следващата дата – 26.07.2022 г., техните гласове не били отчетени и на практика те са били лишени от възможността да гласуват и да се вземе решение в една или друга насока.

Соченото опорочава валидността на взетите решения, тъй като е в нарушение на разпоредбите на ЗУЕС, регламентиращи въпросите за вземане на решения и правото на всеки собственик на самостоятелен обект в сграда, за която е учредена етажна собственост, да участва при вземане на тези решения.

Така проведеното ОС на ет. собствености в целия комплекс не може да се разглежда като съвместно ОС, тъй като в разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС е уредена единствената възможност за провеждане на съвместно ОС – когато трябва да се реши въпрос, свързан с общи части на две или повече ЕС. За да може да се проведе законосъобразно, законът изисква в него да участват излъчени представители само на сгради в режим на ЕС и подлежащия за обсъждане и взимане на решение въпрос трябва да касае техни общи части.

В случая обаче не се твърди, а и не се ангажират доказателства, че е проведено съвместно ОС съобразно разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС, на което да са решени въпроси, свързани с общите части на отделните ет. собствености.

С оглед изложеното и на основание чл.42, ал.2 от ЗУЕС, всички взети решения на проведеното на 26.07.2022 г. ОС следва да бъдат отменени. Съдът по принцип не следва да обсъжда по същество материалната законосъобразност на приетите решения, тъй като са налице формални основания за отмяната им, свързани с процедурата по провеждане на ОС.

Въпреки това за яснота съдът посочва, че е основателно оспорването в ИМ, че част от решенията са „взети“, без да е бил изначално налице предвидения за тези решения кворум.

Досежно възраженията срещу взетите решения на ОС на процесната сграда, обективирани в т.7 от представения по делото договор за поддръжка от 13.02.2013 г., сключен между ЕС на сграда с идентификатор *** – секция „К“ и „Ф.м.г.“ЕООД, се установява че дружеството в качеството си на изпълнител, се е задължило срещу възнаграждение и при условия и срокове, уговорени между страните, да извършва поддръжка на общите части на сградата и комплекса (чл.1.1), като конкретните действия са описани в чл.1.3 от договора. В чл.1.3 също са уредени изрично правомощията на управителя на ЕС, които са превъзложени за изпълнение на ЮЛ, свързани с поддръжката на общите части, по-конкретно тези по чл.23, ал.1 т.1, т.4 от ЗУЕС. В чл.4.1 от същия договор, страните са се споразумели че облигационната връзка има сила за срок от 3 години, считано от датата на подписването на договора, като в случай, че договорът не е прекратен до 6 месеца преди изтичането на срока му, то същият автоматично се подновява за нови 3 години. Според чл.19, ал.8 от ЗУЕС (в редакцията му към датата на провеждане на оспореното ОС) по решение на ОС, взето с мнозинството повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС, правомощията или част от тях на УС (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на ЮЛ, които не са собственици. В този смисъл договорът за възлагане е следвало да бъде одобрен с решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС, след което същият се сключва от упълномощено от ОС лице за срок до 2 години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2 години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.

Съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, за възлагане правомощията или на част от тях от УС (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на ЮЛ или ФЛ, които не са собственици, следва да се направи с мнозинство повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС. В §1, т.13 от ДР на ЗУЕС, е дадена дефиницията на поддръжка на общи части, като според нея това е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние, поради което несъмнено дейностите, възложени на „Ф.м.г.“ЕООД попадат под цитираната дефиниция. Договорът съдържа и изрично възлагане упражняване правомощия на управителя, което е наложило ОС да препотвърди възлагането на ЮЛ на управителните правомощия, тъй като ако се приеме, че 3 разпоредбата на чл.4.1 от договора предвижда автоматично подновяване за неограничен брой пъти на срок на действието му, то страните ще срещнат ограничението на цитираната ал.8. Тъй като срокът на сключения през 2013 г., договор е изтекъл, то и взетото решение не би следвало да се приеме, че е за продължаване действието на договора, а за ново възлагане на управлението и част от функциите на управителя на ЕС. Така решението по тази точка от дневния ред, в неговите 2 подточки – за възлагане правомощия и дейности по поддържане на общите части, не е взето с изискуемия за това кворум от 67 на сто ид. части от общите части на сградата, поради което и подлежи на отмяна изцяло. Законовото изискване на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС предвижда, че такива решения се вземат с мнозинство, формирано на базата на всички общи части.

В същата точка от протокола е обективирано и още едно решение, с което е определено възнаграждение на дружеството за поддръжка и управление на общите части в размер на 13.00 €/кв.м. с вкл. ДДС. Определеното възнаграждение към дружеството намира своето основание в §1, т.11 от ДР на ЗУЕС и същото е свързано с управлението и поддържането на сградата. А съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС, разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.