Решение № 5329 от 29.09.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5329 гр. София, 29.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание на шести юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Свилен Станчев при участието на секретаря Ирена М. Апостолова като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело № 20231100101417 по описа за 2023 година прецени:

Делото е образувано по предявен от А. Р. Т. срещу „Н.Б. 21“ ЕООД иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ГПК, за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 30.11.2020 г. между ответното дружество като продавач и ищеца като купувач.

Пълномощникът на ищеца А. Р. Т. излага, че ищецът сключил с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:

- апартамент № 7 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 67.26 кв. м., състоящ се от входно антре, баня, тоалетна, склад, спалня 1, спалня 2, дневна, кухня и балкон, заедно с 16.20 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 4.85% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот и - апартамент № 8 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 45.91 кв. м., състоящ се от входно антре, баня - тоалетна, спалня, дневна и балкон, заедно с 11.12 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 3.31% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, както и мазе № 2, находящо се в сутерена на сградата, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект от 2.39 кв. м., заедно с 2.27 в. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 0.05% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, които следвало да бъдат изградени 1 от ответника в сграда, която следвало да се построи върху следния недвижим имот, находящ се в град София, община Столична, район Люлин, жилищен комплекс Люлин 8 микрорайон, а именно: поземлен имот с идентификатор *** с площ 450 кв. м, с трайно предназначение на територията - урбанизирана и начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор ***, при съседи: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, който имот по предходен план съставлява УПИ XIX-153 от квартал 35 по плана на град София. До предявяването на иска ищецът заплатил в изпълнение на договора сума от 45000 евро.

Ищецът твърди, че ответникът не изпълнил задълженията си, като до момента не представил на ищеца констативен протокол за завършване на сградата в груб строеж, нито разрешение за ползване, нито имотите били прехвърлени на ищеца по нотариален ред. Същевременно, ответникът ипотекирал всички свои имоти в полза на физическо лице, което пораждало съмнение в състоянието и желанието на ответника да изпълни задълженията си.

На основание изложеното, в исковата молба се прави искане до съда да обяви за окончателен сключения на 30.11.2020 г. между ищеца А. Р. Т. като купувач и ответника "Н.Б. 21" ЕООД (в несъстоятелност) гр. София като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:

- апартамент № 7 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 67.26 кв. м., състоящ се от входно антре, баня, тоалетна, склад, спалня 1, спалня 2, дневна, кухня и балкон, заедно с 16.20 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 4.85% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот и - апартамент № 8 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 45.91 кв. м., състоящ се от входно антре, баня - тоалетна, спалня, дневна и балкон, заедно с 11.12 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 3.31% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, както и мазе № 2, находящо се в сутерена на сградата, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект от 2.39 кв. м., заедно с 2.27 в. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 0.05% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, които следвало да бъдат изградени от ответника в сграда, която следвало да се построи върху следния недвижим имот, находящ се в град София, община Столична, район Люлин, жилищен комплекс Люлин 8 микрорайон, а именно: поземлен имот с идентификатор *** с площ 450 кв. м, с трайно 2 предназначение на територията - урбанизирана и начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор ***, при съседи: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, който имот по предходен план съставлявал УПИ XIX-153 от квартал 35 по плана на град София.

Ответникът "Н.Б. 21" ЕООД (н) гр. София чрез представляващия го временен синдик оспорва основателността на иска със следните възражения:

- възражение за незавършване на сградата на етап "груб строеж" (релевирано и като възражение за недопустимост);

- възражение за пречка за прехвърляне на имотите, които са в масата на несъстоятелността на ответника (като възражение за недопустимост);

- възражение за незаплащане от ищеца на всички изискуеми вноски по предварителния договор.

Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено следното:

Между страните не се спори относно сключването на 30.11.2020 г. на предварителен договор между ищеца А. Р. Т. като купувач и ответника "Н.Б. 21" ЕООД (в несъстоятелност) гр. София като продавач. С договора ответникът се задължил да прехвърли на ищеца собствеността върху обекти в подлежащата на изграждане жилищна сграда - високо строителство с магазини и подземен гараж, състояща се от сутерен, партерен етаж, и шест жилищни етажа, с РЗП 1960,32 кв. м, съгласно одобрен от главния архитект на район "Люлин" инвестиционен проект, която следвало да се построи в поземлен имот с идентификатор *** с площ 450 кв. м. Поземленият имот е придобит от ответното дружество с НА № 42 от 13.10.2021 г. том II рег. № 13281 дело № 223/2021 г. на нотариус П. П.а (л. 165-167). От текста на нотариалния акт е видно, че на поземлен имот с идентификатор *** по кадастрална карта съответства УПИ VII-345 кв. 35 по плана на гр. София м-ст "Люлин - 8 м.р.". Следва да се приеме за безспорно установено с обявяването в търговския регистър, че спрямо ответника "Н.Б." ЕООД е открито производство по несъстоятелност и същият е обявен в несъстоятелност с решение № 969 от 27.07.2023 г. по т. дело № 1064/2023 г. на Софийски градски съд, постановено по реда на чл. 632 ТЗ.

Производството по несъстоятелност е било възобновено с решение № 1103 от 18.09.2023г. С решение № 1211 от 10.09.2024 г. на съда по несъстоятелност е започнало осребряване на имуществото на ответника.

Установява се от писмо от Столична община направление "Архитектура и 3 градоустройство" (л. 119), съпоставено с текста на първата страница на НА № 62 том V рег. № 11592 дело № 794/2021 г. от 04.11.2021 г. (л. 13), втората страница на НА № 42 том II рег. № 13281 дело № 223/2021 г. (л.

166) и първата страница на постановление за налагане на възбрана (л. 10), че за строителство в поземлен имот с идентификатор ***, на който съответства УПИ VII-345 в кв. 35 по плана от 2012 г. на м. "Люлин 8 м.р.) е било издадено разрешение за строеж № 165 от 18.09.2020 г. на главния архитект на Столична община. По делото не се установява издаването на протокол образец 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво и протокол образец 14 за удостоверяване на завършеност на строителството до степен "груб строеж".

Така изложените обстоятелства обуславят следните правни изводи:

Предмет на сключения предварителен договор между страните е сключването на окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху жилищни имоти в сграда, която при сключването на договора не е била построена и изграждането на която е предстояло в ПИ с идентификатор ***. В този случай, предпоставка за сключването на окончателен договор е построяването на сградата и жилищните имоти в нея. По делото е установено, че ответникът продавач по предварителния договор, е придобил собствеността върху поземления имот и било издаедно разрешение за строеж, за изграждане на жилищна сграда, в която, според одобрения инвестиционен проект, било предвидено изграждане на жилищните имоти, описани в предварителния договор. Въпреки изричното указание на съда при разпределяне на доказателствената тежест, ищецът не е представил доказателства за завършеност на жилищната сграда, за която е издадено разрешение за строеж, до степен "груб строеж", което се удостоверява с протокол образец 14, съгласно чл. 7 ал. 3 т. 14 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Въпреки дадената от съда възможност, по делото не е представен и протокол образец 2-2а за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. С горното е недоказано не само завършване на сградата до степен "груб строеж", което би открило възможност обектите в нея да бъдат предмет на сделки, но и започването на разрешеното строителство в поземления имот. Горното обуславя извод за несъществуването на жилищните имоти, предмет на бъдещия окончателен договор. Несъществуването на вещта при предявяването на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД е препятствие за обявяване на предварителния договор за окончателен, по аргумент от чл. 363 ГПК. Горното обуславя извод за неоснователност на предявения иск по чл .19 ла. 3 ЗЗД.

Разноски не следва да се присъждат, поради липса на искане от 4 ответника.

Мотивиран от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от А. Р. Т. ЕГН **********, адрес за съобщения: гр. София ул. "*******, срещу „Н.Б. 21“ ЕООД (в несъстоятелност) гр. София ЕИК *******, седалище и адрес на управление: гр. София 1407 район Лозенец бул. "******* офис 4иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ГПК, за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 30.11.2020 г. между „Н.Б. 21“ ЕООД като продавач и А. Р. Т., с предмет следните обекти в жилищна сграда, която следвало да се построи в поземлен имот с идентификатор *** с площ 450 кв. м:

- апартамент № 7 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 67.26 кв. м., състоящ се от входно антре, баня, тоалетна, склад, спалня 1, спалня 2, дневна, кухня и балкон, заедно с 16.20 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 4.85% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот и - апартамент № 8 на втори етаж, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект 45.91 кв. м., състоящ се от входно антре, баня - тоалетна, спалня, дневна и балкон, заедно с 11.12 кв. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 3.31% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, както и мазе № 2, находящо се в сутерена на сградата, със застроена площ съгласно одобрен инвестиционен проект от 2.39 кв. м., заедно с 2.27 в. м. идеални части от правото на строеж на сградата, заедно с 0.05% идеални части от правото на строеж върху долуописания имот, които следвало да бъдат изградени от ответника в сграда, която следвало да се построи върху следния недвижим имот, находящ се в град София, община Столична, район Люлин, жилищен комплекс Люлин 8 микрорайон, а именно: поземлен имот с идентификатор *** с площ 450 кв. м, с трайно предназначение на територията - урбанизирана и начин на трайно ползване - за друг вид застрояване, стар идентификатор ***, при съседи: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, който имот по предходен план съставлявал УПИ XIX-153 от квартал 35 по плана на град София от 2000 г. и УПИ VII-345 от кв. 35 по плана на гр.

София м-ст "Люлин мр 8" от 2012 г.

Разноски не се присъждат.

5

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________ 6