Решение № 65 от 03.02.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 65 гр. Разлог, 03.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, І ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. дело № 20231240101342 по описа за 2023 година

Производство e образувано по ИМ с правно основание чл.92 от ЗЗД, депозирана от „Х.Т.ЮБ.“АД е ЕИК*, с адрес: г.В., р-н „О.“, б.„В.В.“№*, е.8 /„Дружеството“/, с пълномощник Д.Т.Г., ч/з АД„Д.Д.“, с БУЛСТАТ*, с адрес г.С., у.„Н.г.“№2, сг.А, партер, а.1, с адв. К.В.Д. от САК, Съд. адрес: г.С., у.„Н.г.“№2, сг.А, партер, а.1, против Е.А.С., ЕГН*, от с.Б., о.Р., у.„П.“№6.

Иска се да бъде осъден ответника на основание чл.92 от ЗЗД, да заплати на „ищеца сумата от 5`760.00 € - частично от 8`000.00 €, договорената в т.7.1. от Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 16.08.2023 г. неустойка, от 3,6% - частично от 5% от посочената в т.II от същия договор цена от 160`000.00 €.

С ИМ се претендират и сторените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК, ответникът представя писмен отговор. С него заявява, че оспорва основателността на исковата претенция. Прави възражение за нищожност на Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 16.08.2023 г., поради противоречие на закона и на добрите нрави.

От събраните по делото писмени док-ства, както и от становището на страните, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:

Не се спори, а и от док-ствата по делото се установява, че на 16.08.2023 г. м/у Е.А.С., като възложител и „Х.Т.ЮБ.“АД - посредник, е сключен договор за посредничество при покупкопродажба на недвижим имот, с който ищцата е възложила на дружеството да посредничи за продажбата на собствения й, описан в същия договор недвижим имот, а именно:

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: о.П., о.П., г.П., р.Ц., б.„В.А."№*, е.5, a.Д, вид собств. Частна, тип жилище, ап., в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 2, посочена в документа площ 62,20 кв.м., ведно със склад №10, с площ от 9,48 кв.м., ведно с 12.075% ид. части от общ. части на сградата и от правото на строеж, за цена не по-ниска от 160`000.00 €.

В чл.3.1 от договора е предвидено еднократно възнаграждение на посредника от 3%, без нключен ДДС от договорената с крайния купувач продажна цена на недвижимия имот, но не по-малко от 1`000.00 € без включен ДДС, дължимо в деня на сключване на предварителния договор за покупко-продажба или на окончателения договор.

1

В чл. 5.2 от договора е предвидено задължение на продавача да осигурява достъп до недвижимия имот, да се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или поведение, възпрепятстващо дружеството-посредник относно осъществяване целта на договора, включително и необоснован отказ от действие (включително, но не само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за изпълняване целта на договора.

Нарушението на това задължение за съдействие, в която и да е от формите му, се приравнява на пълно неизпълнение на договора. Съгласно т.7.1 от договора, в случай на пълното му неизпълнение, неизправната страна се задължавала незабавно да изплати на изправната страна неустойка за неизпълнение в размер на 5% от цената по т.II от договора. Договорът е сключен за срок до 16.11.2023 г.

От съдържанието на представения нот. акт за покупкопродажба №188, том IV, рег. №3783, дело №725 от 2023 г. на нот. Г.П. с рег. №708 в НК, се установява, че Е.С. и съпругът й К.С. продават на В.Х.Б. описания по-горе недвижим имот за сумата от 183`270.00 лева.

По делото е представен договор за гаранция с купувач от 23.10.2023 г., по силата на който „Е.Е.“ООД е предало на "Х.Т.ЮБ."АД, сумата от 1`000.00 лева, гаранция за закупуването на описания по-горе недвижим имот. Изрично в чл.2 от договора е посочено, че продажба цена за имота е 140`000.00 €.

От представената В. и имейл кореспонденция м/у страните е видно, че служител на посредника е изпратил на ищцата на 25.102023 г. проект на предварителен договор На 02 и на 04.11.2023 г. ищцовото дружество е изпратило по ел. поща на имейл адреса на ответника посочен за кореспонденция в договора за посредничество и на В. покана за предварителен договор, с която кани ответника да се яви на 04.11.2023 г. в 08:00 часа, респ. на 06.11.2023 г. в 10.30 офиса на дружеството за сключване на предварителен договор за процесния ап.

На 06.11.2023 г. е съставен констативен протокол, в който е удостоверено, че от 10.30 до 11.00 часа Е.С. не се е явила в офиса на дружеството.

В производството са събрани гласни доказателствени средства посредством разпит на свидетелите: Н.Х.А. и М.И.А.

От свидетелските показания на свидетеля А. – брокер в ищцовото дружество се установява, че м/у страните бил сключен договор за посредничество за продажба на апартамента, собственост на ответницата. Бил направен оглед на апартамента и уточнени параметрите на договора. Имотът бил рекламиран ч/з интернет, спонсорирани реклами и брокери в социалните мрежи. Правени били няколко огледа с потенциални купувачи, като ответницата предоставила ключ от апартамента, но не присъствала на всеки от огледите. След няколко месеца бил купувач, но на по-ниска продажна цена от посочената в договора за посредничество. Оттогава контактите с ответницата станали по-трудни. Уведомявали я по имейла, по в. и чрез СМС за сключване на предварителен договор, но тя не се отзовала. Без да искат от купувача разбрали, че ответницата се е договорила с друг купувач за цена по значително по-ниска от посочената в договора за посредничество и съответно е продала ап.

От свидетелските показания на свидетеля А. се установява, че като собственик на агенция за недвижими имоти разбрал, че ищцовото дружество имат ексклузивен имот, към който негови клиенти имали интерес. След извършен оглед на имота, купувачът поставил стопдепозит, за да се спре имота от продажба, като бил сключен и договор за гаранция. Няколко дни по-късно разбрали, че ответницата имала договорки с друг купувач за същия имот. Това наложило да бъде възстановен стоп-депозита на купувача.

Съдът като съобрази наведените от страните твърдения, оспорвания, доводи, възражения и доказателствата по делото, преценени по чл.235, ал.2 ГПК, приема че предявеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД е допустим, но неоснователен, като съображенията за това са следните:

Съгласно чл.92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват.

2

Отговорността за заплащане на неустойка възниква при кумулативното осъществяване на следните предпоставки: валидно сключен договор м/у страните, в който е налице валидна неустоечна клауза, изпълнение на задълженията на ищеца по договора и настъпване на уговорените в неустоечната клауза обстоятелства, водещи до дължимост на неустойката.

В настоящия случай съдът намира за безспорно установено, че страните са валидно обвързани от договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 16.08.2023 г., съгласно който ищецът в качеството на търг. посредник се е задължил да посредничи на ответницата като продавач за продажба на собствения им недвижим имот – Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: о.П., о.П., г.П., рн Ц., б.„В.А."№29, е.5, a.Д, вид собств. Частна, тип жилище, ап., в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 2, посочена в документа площ 62,20 кв.м., ведно със склад №10, с площ от 9,48 кв.м., ведно с 12.075% ид. части от общ. части на сградата и от правото на строеж, за цена не по-ниска от 160`000.00 €.

По отношение изправността на дружеството-ищец, съдът намира следното:

Съгласно чл.49 ТЗ, посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Съгласно трайната съд. практика, договорът за посредничество се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и евентуално фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване на договор за продажба на съответния продукт – така решение №54/10.09.2010 г. по т. д. №267/2009 г. на ВКС, ІІ ТО.

Съгласно доктрината и съд. практика, предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на страните по сделката и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. В настоящия случай договорът м/у страните разкрива характеристиките на смесен договор – за посредничество и услуги по чл.258 и следващите от ЗЗД.

В Договора за посредничество подробно са разписани предмета и задълженията на посредника. Дружеството се е задължило да представи имота на всички потенциални купувачи и да осигури организационно обслужване на сделките до сключване на окончателен договор; да рекламира и популяризира офертата; да провежда предварителни преговори с потенциални купувачи; да организира огледи на имота. Посредникът има право на възнаграждение за осъщественото от него предлагане и за посредничество, като при неизпълнение неизправната страна дължи на изправната неустойка от 5% от цената по т.II от Договора. (В Договора цената на предлагания имот за продажба е посочена в т. I ).

В настоящия случай ищецът не установи по безспорен начин, че е изправна страна по Договора за посредничество от 16.08.2023 г.

В клаузата на чл.5 от процесния договор, страните са постигнали съгласие при промяна на продажната цена на имота, за да бъдат валидни, да се отправят до страна по договора в писмена форма, която страните са възприели като форма за действителност на техните волеизявления, като волеизявленията си страните по договора следва да отправят до посочения в договора адрес на ел. поща. Действително от свидетелските показания се установи, че са извършени огледи на имота, макар за същите да не са представени по делото протоколи за огледи. Ищецът не доказа, че ответницата е информирана за наличието на Договор за гаранция с купувач от 23.10.2023 г., сключен м/у „Х.Т.ЮБ.“АД и открития от дружеството-купувач - „Е.е."ООД, както и за договорената по-ниска продажна цена на имота – 140`000.00 €.

Ищецът в ИМ твърди, че е осъществявал кореспонденцията с ответницата ч/з мобилно приложение в. и имейл, до посочения в договора ел. адрес, за което по делото са приети като док-ства, разпечатки от съдържанието за осъществена кореспонденция. Но от събраните по 3 делото док-ства не се установи, поканата от ищеца до ответницата за уведомяване за намерен потенциален купувач, респ. за явяването й за сключване на предварителен договор, да е достигнала до ответницата по уговорения в договора начин – на посочения в Договора ел- адрес за кореспонденция с ответницата. От тук следва извода, че ответницата не е била уведомена от ищеца за намерения потенциален купувач, както и не е била уведомена за датата на сключване на предварителния договор. Събраните по делото док-ства за осъществена м/у страните кореспонденция чрез в. и имейл, не може да обоснове извод за пълно и точно изпълнение на задълженията на ищеца по процесния договор, тъй като страните не са постигнали съгласие по този начин да се осъществява кореспонденцията помежду им.

Предвид изложеното, настоящия състав намира, че ищецът не е изпълнил добросъвестно задълженията на посредник по Договора и същият не е изправна страна, поради което липсва предпоставка за дължимост на неустойката.

По отношение възражението на ответницата за нищожност на уговорената неустойка поради противоречие с добрите нрави.

Съгласно тълкувателната практика на ВКС клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции е нищожна поради накърняване на добрите нрави, преценено към момента на сключване на договора. Процесният договор за посредничество е "договор за услуга" по смисъла на §.35 от ДР на ЗЗП, и поради това неустойката ще е неравноправна и нищожна по чл.146, ал.1 от ЗЗП, когато е във вреда на потребителя, не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие м/у правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя, като задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка – чл.143, ал.1, т.4 от ЗЗП. В случая са налице горните 2 основания за нищожност на клаузата за неустойка. Уговорената неустойка е 5% от продажната цена на имота, която следва да е не по-ниска от 160`000.00 €, а уговореното възнаграждение по договора е 3% от продажната цена. Поради това уговорената неустойка е необосновано висока, като нейният размер създава впечатлението, че изпълнителят по договора има по-голям интерес от неговото неизпълнение от страна на възложителя, отколкото от неговото изпълнение. Създава се впечатление за една нелоялна търг.. практика, за недобросъвестен контрагент, с който е рисковано да се подържат правоотношения. Така уговорения размер на неустойката е извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, във вреда на потребителя, не отговарят на изискването за добросъвестност и установяват значително неравновесие м/у правата и задълженията на търговеца и задълженията на потребителя, т. е. тя е неравноправна и като такава е нищожна.