Решение № 54 от 11.03.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 54 гр. Бургас, 11.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Боряна Анг. Димитрова

Членове:

Калина Ст. Пенева

Албена Янч. Зъбова Кочовска при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Боряна Анг. Димитрова Въззивно гражданско дело № 20252000500257 по описа за 2025 година

Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.

Постъпила е въззивна жалба от С. Г. В., ЕГН ********** от гр.Т., подадена от упълномощения му адвокат Б. К., съдебен адрес: гр.Б., ул.“О.“ №*, ет. * срещу Решение №222/25.03.2025г., постановено по гр.д.№823/2023г. по описа на Бургаския окръжен съд, с което са отхвърлени исковете му с правно основание чл.40 ЗЗД за прогласяване за недействителни на: 1. договор за покупко- продажба, сключен между Г. М. Т., действащ като пълномощник на наследодателя на ищеца- М. П. Т.- като продавач и И. Г. К.- като купувач, обективиран в нотариален акт №157, том III, рег.

№2642, дело №491/16.05.2014г. по отношение на самостоятелен обект в сгР. с идентификатор *** по КККР на гр.Н., с адрес: гр.Н., жк“Ч.“, кв.*, бл.*, ет*, в сгР. №*, с предназначение на обекта: за здравни и социални услуги, състоящ се от търговска площ, склад и тоалетна с площ от 58,66 кв.м., прилежащи 24,58% ид.ч. от общите на сгР.та в размер на 13,79 кв.м. или общо за обекта 72,45 кв.м, ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху земята и 2. договор за покупко- продажба, сключен между Георги Митев Тончев, действащ като пълномощник на наследодателя на ищеца- М. П. Т.- като продавач и М. П. М.- като купувач, обективиран в нотариален акт №53, том VII, рег.№9232, дело №1240/14.11.2014г. по отношение на самостоятелен обект в сгР. с идентификатор *** по КККР на гр.Н., с адрес: гр.Н., жк“Ч.е“, кв.*, бл.*, ет.*, обект №* в сгР. №2, изграден върху 1/3 ид.ч. от ПИ с идентификатор***., със застроена площ на самостоятелния обект от 44,01 кв.м., ведно с 18,735%, равняващи се на 10,54 кв.м.ид.ч. от общите на сгР.та и от правото на строеж, с предназначение: за здравни и социални услуги.

Със същото решение са отхвърлени и предявените срещу ответниците И. Г. К. и 1

М. П. М. искове с правно основание чл.108 ЗС по отношение на процесните имоти, както и исковете за сумите от по 24 000 лв., претендирани от всеки един от тях като обезщетение за лишаването на ищеца от право да ползва процесните недвижими имоти за периода 05.05.2018г.- 05.05.2023г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане, както и за сумите от по 3000лв. от всеки от тях, представляващи законна лихва върху главниците от по 24 000 лв. за периода 06.06.2020г.- 05.05.2023г.- датата на предявяване на исковата молба.

Ищецът С. Г. В. е конституиран като наследник на М. П. Т., починала в хода на процеса.

Във въззивната жалба се заявява, че обжалваното решение е немотивирано, неправилно и необосновано, и се моли за отмяната му.

Не спори по приетата с първоинстанционното решение фактическа обстановка относно упълномощителната сделка, с която М. Т. е упълномощила Г. Т. да извършва действия на разпореждане по отношение на процесните недвижими имоти, вкл. да получава плащания и да договаря сам със себе си, както и по отношение на сключените договори за покупко-продажби на имотите от Т. като пълномощник на ищцата- продавач с ответниците И. К. и М. М.- като купувачи.

Оспорват се изводите, че процесните сделки са извършени в рамките на учредената в полза на пълномощника представителна власт и не във вреда на представляваната, както и, че размера на продажната цена е съобразен с пазарната стойност на имотите.

По отношение на договора, сключен на 16.05.2014г. с И. Г. К. твърди, че не е следвало съдът да приема като доказателство и взема предвид представения извън срока по чл.131 ГПК предварителен договор за имота, сключен между пълномощникакато продавач и майката на ответника- Г. Н. К.- като купувач, още повече, че той е бил представен от нея, разпитана като свидетел по делото. За този предварителен договор ищцовата страна е направила оспорване, че е антидатиран, създаден след оттегляне на пълномощията за Г. Т. и за целите на производството. Понеже договорът нямал достоверна дата за упълномощителя, разписката към него също нямала самостоятелно значение като съставена в изпълнение на същия този договор. Съгласно този договор, част от сумата е била заплатена при подписване на предварителния договор, а разписката за заплатения остатък от 20 000евро била издадена на 16.04.2014г. Поради недостоверната дата на предварителния договор, според ищцовата страна и липсата на доказателства за получена по-висока от записаната в нотариалния акт продажна цена, като не се признава и разписката като такава за получените по предварителния договор суми- първоначална при подписването 20 000 евро и допълнителна сума от 20 000 евро, въззвникът стига до извода, че процесният имот е бил продаден за посочената в нотариалния акт цена от 9900 лв., при данъчна оценка- 39 950,30 лв., която е фрапиращо по-ниска от размера на данъчната му оценка, т.е. изводът, който е направил въззивникът е за злоупотреба с право от страна от представителя с учредения му мандат, респ. твърденията му са за наличието на тази хипотеза по чл.40 ЗЗД. Позовавайки се на съдебна практика твърди, че предварителният договор не доказвал нито дата, нито място на сключването му. Като частен документ доказвал единствено, че изявленията, направени в него са от лицата, които са го подписали, в което се състои и формалната му доказателствена сила.

По отношение на другия предварителен договор за прехвърляне на собствеността на М. М., макар предмета и страните да съвпадат с окончателния договор, макар и договорът да не е оспорен от ответника М., въззивникът счита, че следва да бъдат зачетени уговорките, залегнали в окончателния договор, в т.ч. и по отношение на цената.

2

Въззивникът твърди, че липсват доказателства по делото, подкрепящи твърденията за симулация относно продажните цени по двата договора и действителната воля е тази, изразена в договорите за покупко-продажба, обективирани в посочените по-горе нотариални актове.

Счита също, че действията на пълномощника са увреждащи упълномощителката, упражнени превратно в рамките на представителната власт, тъй като нито преди, нито в последващ момент тя е получила продажната цена.

Имотите били продадени при значително по-ниски цени от средните пазарни, което означава по смисъла на чл.40 ЗЗД, че те са сключени при злоупотреба от представителя с учредения му мандат и са увреждащи.

Свидетелство пък за наличието на общ сговор във вреда на представляваната между пълномощника и третите лица били именно договорените различни продажни цени за процесните имоти, записани в предварителните и окончателните договори.

Като съществено процесуално нарушение сочи липсата на анализ на събраните доказателства в тяхната съвкупност и взаимна връзка.

Тъй като процесните сделки счита за недействителни по смисъла на чл.40 ЗЗД, те не пораждали вещно-транслативен ефект, поради което третото лице, което е договаряло с представителя във вреда на представлявания не придобива вещни и облигационни права по силата на договора, нито упражнява добросъвестно владение.

Излага доводи и относно неправилност на решението по отхвърлените искове с правно основание чл.59 ЗЗД в претендирания размер.

Ответникът И. Г. К. е депозирал отговор на въззивната жалба, с който моли първоинстаницонното решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

Оспорва всички изложени във въззивната жалба твърдения и доводи, като обръща внимание, че предварителният договор е бил представен с отговора на исковата молба от страна на ответника М. М.. Не е бил оспорен, в хода на процеса не са били изложени твърдения за изготвянето му за целите на процеса. Излага подробно факти, свързани с договаряне и сключване на сделката, а изложените от въззивната жалба изявления по т.1 и т.2 счита, че са нови твърдения, недопустими на този етап от процеса. Счита, с подробно изложени аргументи, че не са налице елементите от състава на чл.40 ЗЗД и моли за потвърждаване на първоинстанционното решение.

При извършване на проверка по допустимостта на въззивната жалба, настоящият съд констатира, че тя е насочена срещу акт, който подлежи на обжалване, подадена е в срок, от надлежно упълномощен адвокат и съдържа необходимите реквизити; внесена е държавната такса за въззивното обжалване и е представен надлежен документ; книжата са разменени редовно по реда на чл.262-263 ГПК, поради което тя е разгледана в открито съдебно заседание.

Бургаският апелативен съд, като взе предвид оплакванията във въззивната жалба, след собствена преценка на доказателствата и като съобрази закона, установи следното от фактическа и правна страна:

Предявените искове са с правно основание чл.40 ЗЗД, чл.108 ЗС и чл.59 ЗЗД.

По заявените с исковата молба претенции по чл.40 ЗЗД се твърди, че: цената, срещу която пълномощникът на М. Т. е продал имотите е „фрапиращо по- ниска от средните пазарни цени и дори по-ниска от размера на данъчните им оценки, т.е. разликата е толкова голяма, че е налице хипотеза на злоупотреба от представителя с учредения му мандат. Тъй като единият имот е продаден за цена четири пъти пониска от данъчната оценка, а другият- два пъти по- ниска, ищецът е заявил в исковата молба, че се касае за увреждаща продавача сделка. По тези съображения се твърди, 3 че договорите за покупко-продажба, сключени между купувача и пълномощника са недействителни на основание чл.40 ЗЗД и не обвързват представлявания продавач, тъй като разликата се отклонява съществено с интереса на продавача, още повече, че купувачите и пълномощникът осъзнавали това. Затова се твърди, че са налице и обективният, и субективният елемент от фактическия състав на чл.40 ЗЗД.

Обективният елемент се сочи, че е настъпилата вреда за М. Т., изразяваща се в това, че срещу продажбата на своето имущество тя не е получила паричен еквивалент, а субективния- че пълномощникът й и купувачът се споразумели в нейна вреда като представлявана, договаряйки значително по-ниска цена в окончателния договор, която пълномощникът е получил предварително, преди нотариалното изповядване на сделките, но не я предал на упълномощителката.

При това положение, поради липсата на вещно- прехвърлителен ефект на имотите, правото на собственост не било придобито от приобретателите, поради което ищцата се легитимирала като собственик и затова се претендира връщането им.

Установяване се по делото, че с Договор за покупко- продажба на право на строеж №166/08.02.2012г. ищцата М. Т. е придобила вещно право на строеж за изграждане на жилищна сгР. в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.Несебър, находящ се в жк“Черно море“, кв.28, бл. ЗП 2, в която след изграждането й се намират процесните недвижими имоти- самостоятелен обект в сгР. с идентификатор *** и самостоятелен обект в сгР. с идентификатор ***.

Няма спор между страните, че с пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието от 12.03.2014г., рег. №698 и рег.№699 на Нотариус Стилиян Чернев, с район на действие РС- Трявна, М. Т. упълномощила Г. Т. да извършва разпоредителни действия, включително да получава плащания, включително да договаря сам със себе си по отношение на процесните имоти.

На 16.05.2014г. Г. Т., действащ като пълномощник на М. Т. продал на ответника И. К. самостоятелния обект с идентификатор *** от построената сгР., за сумата от 9900 лева, при данъчна оценка на имота 39 950,30 лв. Договорът е обективиран в нотариален акт №157, том III, рег.№2642, дело №49/16.05.2014г. на Нотариус М. Б., с район на действие РС- Несебър. В договора е записано, че цената е изплатена изцяло в брой преди подписване на договора.

На 14.11.2014г. пълномощникът на М. Т.- Г. Т.в, сключил с ответника М. М. договор за покупко- продажба по отношение на самостоятелен обект с идентификатор *** в построената сгР., за сумата от 12 500 евро, при данъчна оценка в размер на 49 084,50 лева. В договора е записано, че цената е изплатена изцяло по банков път преди изповядване на сделката.

Разпечатката съдържа 39 от 169 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1da018d9-1d48-4687-b06b-d5da6eec31c2