Решение № 110 от 12.04.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 110 гр. Монтана, 12.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Тушева при участието на секретаря Мадлена Н. Митова като разгледа докладваното от Аделина Тушева Гражданско дело № 20231600100242 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба на С.И. от гр. *, подадена чрез пълномощник адв. К. М. срещу Г. Г. от гр. *с искане за унищожаване на основание чл.

33 ЗЗД сключен между страните на 15.07.2022 г. договор за продажба на недвижим имот, находящ се в гр. *.

Ищцата твърди, че на 15.07.2022 г. е сключила с ответника договор, с който му е продала собствен недвижим имот, наследен от родителите й – самостоятелен обект в сграда с идентификатор * по КККР на гр. *, одобрена 2006 г., апартамент № *, ет.*, с адрес на имота град *, ул. „*“ № *, представляващ жилище, апартамент с площ 109,83 кв.м., ведно с прилежащи части: избено помещение № * с площ 6,49 кв.м., таванско помещение № * с площ 13,97 кв.м. и 13,293% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху имота срещу заплащане на сумата 79600 лева, от които 19291,95 лева е платил по сметка на Финансова институция „К.Й.“ ООД за пълно погасяване на ипотечен кредит на продавача по договор за паричен заем № */18.03.2021 година, обезпечен с договорна ипотека, 1000 лева платени на продавача по посочена от него сметка и 59 308,05 лева платени на продавача в деня на заличаване на договорната ипотека, като продавача е запазил за себе си право на ползване на имота за срок от 5 години.

Сочи се, че разноските по сключване на договора в размер на 1990 лева местна такса и 637,50 лева нотариална такса и 79,60 лева държавна такса вписване или общо 2707,10 лева са били за сметка на продавача чрез плащането им от ищцата на ответника по негово искане.

Твърди се, че договорът е сключен от ищцата в състояние на крайна нужда, обосновано с влошено здравословно състояние, поради хронични заболявания –параноидна 1 шизофрения, хипотиреодизъм, постфлебитен синдром, неврогенен пикочен мехур, неинсулинозависим захарен диабет и астегматизъм, налагащи лечение и постоянен прием на медикаменти, единствен доход от пенсия по инвалидност, невъзможност да работи поради заболяванията си, значителна по размер кредитна задлъжнялост по изтеглени в периода март 2021 г. – юли 2022 г. кредити от нефинансови институции, от които най-обременителен е сключеният на 18.03.2021 г. с „К.Й.“ ООД за сумата от 13 000 лева, обезпечен с ипотека върху процесния имот. Сочи се, че ищцата е била в невъзможност да обслужва този кредит, като при дължима месечна вноска 513,82 лева е погасявала нередовно суми под този размер.

Твърди се, че поради неплащане кредитът е станал предсрочно изискуем и кредиторът е имал възможност да насочи изпълнението върху процесния ипотекиран имот. Поради невъзможност за заплащане на вноските по кредита и породеното от това притеснение, състоянието й се влошило и се наложила хоспитализация още 4 месеца след сключване на договора за заем. Твърди, че към месец юли 2022 година, когато е сключен процесният договор за продажба, са били изискуеми вноските по всички сключени договори за кредит и е била налице реална опасност кредитната институция да пристъпи към принудително изпълнение по договора за ипотека, имотът да бъде продаден на безценица и ищцата да бъде лишена от жилище.

Релевират се доводи, че влошеното здравословно състояние на ищцата без изглед за неговото подобряване, ниските й доходи, невъзможността да намери работа и висящите задължения по договорите за кредит с опасност за провеждане на публична продан по отношение на имота я е довело до състоянието на крайна нужда, мотивирало я да сключи процесния договор. Ищцата сочи, че не е разполагала с необходимите й средства за посрещане на ежедневните си нужди от храна, лекарства, терапии, поддръжка на дома, заплащане на електричество, вода, отопление и нормален живот, което я е принуждавало да търси кредити не само от кредитни институции, но и заеми от познати.

Поддържа се също така, че процесният договор е сключен и при явно неизгодни условия. В тази насока са изложени съображения, че цената по сделката е в размер на 79 600 лева, което е цена от 724 лева на квадратен метър жилищна площ, без да бъдат взети предвид сервизните помещения, които са със съществена площ за актуалните стандарти 6.49 кв.м. мазе и 13.97 кв.м. таван, като на практика ищцата е получила с 2707 лева помалко от договорената цена, тъй като е заплатила и разходите по сделката по настояване на купувача. Твърди се, че при направена справка в електронни сайтове за продажба на имоти се установява, че друг имот в центъра на град *, какъвто е и процесният, е предлаган за цена от 1888,89 лева на кв.м., а имоти в * са предлагани на цени от 2090 лева на кв.м, което установява, че продажната цена е между два и три пъти по-ниска от пазарната. Това несъответствие не може да бъде обосновано със запазеното право на ползване върху процесния имот за срок от пет години.

При тези твърдения се иска от съда да постанови решение, с което да унищожи процесния договор като сключен от ищцата в състояние на крайна нужда и при явно неизгодни условия.

2

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор, с който ответника, чрез пълномощник адв. К. Б. оспорва иска като неоснователен. Сочи, че наведените в исковата молба фактически обстоятелства не установяват към датата на сключване на сделката ищцата да е била в състояние на крайна нужда, мотивирало я да продаде имота си. Поддържа, че разноските по сделката са платени от купувача, като след сключването не е искал заплащането им от ищцата и същите не следва да се приспадат от цената на имота.

Инициатива за сключване на договора е проявила ищцата приблизително 4 месеца преди изповядване на сделката. Тя е определила цената в размер на 130 000 лева, приета от ответника. Сочи, че в хода на разговорите и събирането на документите С. И. е поискала да остане в апартамента за дълъг период, при което след преговори, страните са определили цена за плащане от 79600 лева, а за разликата до 130 000 лева продавачката е получила правото да живее в апартамента пет години, която разлика е съизмерима с наема, който ответникът би получил за този период от отдаване на имота под наем с месечна наемна цена 800 лева, изчислени на базата на аналогични наеми, които той получавал за други жилища, които също давал под наем. Твърди, че договорът не е сключен и при явно неизгодни условия, като при определяне на цената страните са съобразили, че жилището е било на 43 години - с висок процент амортизация, липсата на асансьор в сградата, лошото състояние на жилището, амортизацията на същото за времето на ползването му от ищцата, липсата на гараж към него, липсата на каквито и да било екстри към жилището, както и наличието само на две спални без допълнителни сервизни помещения предвид голямата му площ. Оспорва се твърдението, че посочени в интернет цени на предлагани жилища за продажба представляват цени по реално сключени договори, като при договаряне на продажбата страните са съобразили именно реално платени цени на аналогични или близки до процесния имоти в град *по действително сключени договори, които сочат, че определената цена е изгодна за двете страни. Иска се отхвърляне на иска като неоснователен и заплащане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание ищцата, чрез своя процесуален представител адв. М. моли съда да уважи предявеният иск като доказан и да присъди разноски в размер от 200 лева, представляващи депозит за вещо лице. Прави и възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на адвоката на ответната страна. Адвокат М. претендира и заплащане на възнаграждение, определено по Тарифата за оказана правна помощ на материално затруднено лице.

Ответникът, чрез процесуален представител адв. Б. моли да се отхвърли предявеният иск като неоснователен и да се присъдят разноски. Оспорва възражението за прекомерност.

Доказателствата по делото са писмени и гласни и е назначена съдебно-оценителна експертиза. След преценка на тяхната взаимна връзка и логическо единство, във връзка с твърденията на страните и въз основа на закона, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Между страните не е спорно обстоятелството, че на 15.07.2022 г. са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № *, том*, рег. № *, дело № *от 2022 г., при нотариус В. Т., рег. № *в РНК, с район на действие Районен съд Монтана. Предмет на договора е самостоятелен обект в сграда с идентификатор *по КККР на гр. *, одобрени със Заповед РД 18-29 от 05.04.2006 г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от 17.03.2021 г., с адрес: гр. *, ул. „*“ № *, етаж *, апартамент *, като самостоятелният обект се намира в сграда с идентификатор *с предназначение: жилищна сграда – многофамилна, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор *.

Предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ 109,83 кв.м., с прилежащи части: избено помещение № * с площ от 6,49 кв.м., таванско помещение № * с площ от 13,97 кв.м., ведно с 13,293 % идеални части от общите части на сградата и от 3 отстъпеното право на строеж върху имота, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *, под обекта: *, над обекта: *. Продавач по договора е С. И., а купувач е Г. Г., като продажната цена е 79 600 лева, която сума е уговорено да се изплати от купувача на продавача както следва: сумата от 19 291,95 лева по банкова сметка на финансова институция „К.Й.“ ООД с ЕИК *за пълно погасяване на ипотечен кредит на продавача по Договор за паричен заем № */18.03.2021 г. и учредена договорна ипотека с нотариален акт № *, том *, дело *от 2021 г. на СВ-*върху продавания имот и ангажимент за заличаване на ипотека изх. № */15.07.2022 г. на „К. Й.“ ООД; сумата от 1000 лева да се изплати в деня на сключване на договора за покупко-продажба от купувача на продавача по банков път, а останалата сума в размер на 59 308,05 лева е уговорено да бъде изплатена от купувача на продавача по банков път в деня на заличаване на учредената договорна ипотека с нотариален акт № *, том *, дело *от 2021 г. на СВ-*. Страните също така са уговорили, че С.

И. си запазва безвъзмездно право на ползване върху продадения имот за срок от 5 години, считано от датата на подписване на договора, като същата се е задължила да предаде владението на имота на 15.07.2027 година.

Страните не спорят относно факта, че ищцата е с влошено здравословно състояние.

Видно от представеното експертно решение на ТЕЛК № */23.05.2022 г. С. И. страда от параноидна шизофрения и е с призната 80% трайно намалена работоспособност. От анамнезата е видно, че началото на шизофренния процес при нея е от 1983 година. По делото са представени и епикризи, които установяват, че ищцата има следните заболявания: неинсулинозависим захарен диабет, параноидна шизофрения, метаболитен синдром, автоимунен тиреоидит на Хашимото и страхово-параноиден синдром. От представените амбулаторни листове е видно, че в периода 11.06.2009 г. - 22.02.2023 г. на ищцата са извършвани редица прегледи, като на същата са изписвани различни видове лекарства за лечение на заболяванията й.

По делото не е спорно, че ищцата няма живи роднини, същата е неомъжена, безработна и получава пенсия, като от издаденото от НОИ удостоверение с изх. № */20.06.2023 г. се установява, че през месец юли 2022 г. С. И. е получила пенсия в размер на 564,35 лева.

От представените договори за заем, съответно договори за потребителски кредит се установява, че ищцата е сключила следните договори в качеството си заемател:

Договор за паричен заем № *, сключен на 18.03.2021 г. със заемодател „К.Й.“ ООД, за сумата от 13 000 лева, която следва да бъде върната на 60 месечни вноски от по 513,82 лвева всяка. Заемът е обезпечен с ипотека върху процесния имот: апартамент с площ 109,83 кв.м., намиращ се в гр. *, ул. „*“ № *, ет. *, ап. *. На 19.03.2021 г. ипотеката е вписана в Служба по вписванията – гр. *;