Решение № 71 от 14.07.2023, Районен съд - Омуртаг

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. Омуртаг, 14.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ОМУРТАГ в публично заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: БОРИС Д. ЦАРЧИНСКИ при участието на секретаря Диянка Б. Константинова като разгледа докладваното от БОРИС Д. ЦАРЧИНСКИ Гражданско дело № 20233510100006 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 362 и сл. от ГПК.

Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от Г. А. И. - А. чрез адв. В. А. против А. И. Р. и А. С. Р., с която е предявен иск за обявяване на предварителен договор за окончателен.

Ищецът твърди в исковата си молба, че с ответниците е сключил предварителен договор за покупко-продажба на 10490/16636 идеални части от недвижим имот в с. С., общ. Антоново, по силата на който последните са се задължили да му прехвърлят собствения си имот срещу сумата от 3000 лева.

Ищецът твърди, че е заплатил сумата по договора в деня на подписването му, но ответниците не са изпълнили задължението си да го снабдят с документ за собственост. Поради това моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен, сключения на 01.11.2022 г. предварителен договор.

В съдебно заседание, ищецът Г. И. - А., редовно призована, се явява лично и с адв. В. А.. Моли съдът да уважи предявения иск.

Ответниците А. Р. и А. Р. с подадения отговор на исковата молба признават иска като допустим и основателен.

В съдебно заседание, ответниците, редовно призовани, се явяват лично, като заявяват, че признават иска и молят същият да бъде уважен.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено от фактическа страна следното:

Видно от приложения по делото договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.11.2022 г., имащ характера на предварителен договор, ответниците са се задължили да прехвърлят на ищеца собствения си 1 недвижим имот, а именно: 10490/16636 ид. ч. /десет хиляди четиристотин и деветдесет цяло и шестнадесет хиляди шестстотин тридесет и шест идеални части/ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /шестдесет и пет хиляди осемстотин петдесет и пет точка, петстотин и едно точка шестдесет и едно/ по кадастралната карта и кадастралния регистър на село С.. община Антоново, област Търговище одобрени със Заповед РД-18-40/10.02.2022 г. на Изпълнителния Директор на АГКК е последно изменение на КК и КР със Заповед 18-9907/20.09.2022 г. на Началника на СГКК-Търговище, с адрес на имота: с. С.. с площ от 16636 кв.м. /шестнадесет хиляди шестстотин тридесет и шест квадратни метра/, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./ предишен идентификатор: ***. ***, номер по предходен план: няма, при съседи: ***, ***, ***,

***. ***, ***, за сумата в размер на 3000 лв. /три хиляди лева/, която е изплатена напълно и в брой в деня на подписване на договора - 01.11.2022 г. Владението върху имота е предадено преди подписването на договора на 01.11.2022 г. Прехвърлителите са се задължили да снабдят купувача по договора с документ за собственост.

Към исковата молба е приложена и бе приета като доказателство по делото скица на поземлен имот № 15-1207756-18.10.2022 г., изд. от СГКК – Търговище. Описанието на имота в същата съответства на това в предварителния договор. Към исковата молба е представен също и Нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 196, том І, рег. № 1490, дело № 175/2022 г. по описа на нотариус С. Й., рег. № 674 на Нотариална камара, от който се установява, че ответниците са продали на ищцата за сумата от 4000 лева поземлен имот с идентификатор *** с площ от 6146 кв.м, ведно с построените в него сгради с идентификатори ***(.1 - .3).

Като доказателства по делото бяха приети уведомление изх. № 2427917-20.09.2022 г. на АГКК – Търговище, заповед № 18-9907-20.092022 г. на АГКК – Търговище и скица –проект № 15-1018548-02.09.2022 г., изд. от СГКК – Търговище, от които се установява, че със заповед на Началника на СГКК – Търговище е одобрено изменение на КК и КР на с. С. за поземлен имот (ПИ) с идентификатор 6855.501.14 и ПИ с идентификатор 6855.501.15, състоящо се в заличаването им и нанасянето на ПИ с идентификатор 6855.501.61.

По делото бяха представени множество писмени доказателства от трето лице – С. С. Ц., представляващи водена кореспонденция между същия и различни държавни институции – СГКК Търговище, областния управител на Област Търговище и др. Същите бяха приети по делото като писмени доказателства, доколкото касаят процесния имот с идентификатор ***. От представеното и прието по делото като писмено доказателство Писмо № 03-5/3/24.02.2023 г. на АГКК се установява, че на 10.01.2023 г. Началникът на СГКК – Търговище е изпълнил указанията за възстановяване на КК и КР на с. С., общ. Антоново във вида преди обединяването на ПИ с идентификатори 6855.501.14 и 6855.501.15, като имотите съответно са получили следните нови идентификатори: 6855.501.62 и 6855.501.63.

2

По искане на ищеца, съдът назначи съдебно техническа експертиза.

Според заключението по същата, посоченият в исковата молба и в договора за покупко-продажба от 01.11.2022 г. ПИ с идентификатор 6855.501.61 с площ 16636 кв.м. е идентичен с имота, посетен от вещото лице на място, както и с имота описан в скица на поземлен имот № 15-1207756-18.10.2022 г., изд. от СГКК – Търговище. От заключението на вещото лице се установява също, че със Заповед № РД-18-9907 от 20.09.2022 г. на Началника на СГКК – Търговище е направено изменение на КК и КР, състоящо се в заличаване на ПИ с идентификатори 6855.501.14 и 6855.501.15 и нанасяне на нов ПИ с идентификатор 6855.501.61. Впоследствие заличените ПИ с идентификатори 6855.501.14 и 6855.501.15, според заключението, са възстановени като ПИ с идентификатори съответно 6855.501.62 с площ 6146 кв. м и собственик Г. А.

И. – А. и 6855.501.63 с площ 10 491 кв. м, без данни за собственост.

Заключението на вещото лице Т. К. съдът приема за компетентно изготвено и същото следва да бъде кредитирано, доколкото кореспондира със събраните по делото писмени доказателства.

В хода на съдебното дирене бяха събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Г. А., С. Е. и Ф. А. От показанията на св. А., която заявява, че работи като *** в Община Антоново от 1989 г., се установява, че допреди половин година никой не е имал претенции спрямо имота в с. С..

Според свидетелката този имот е много голям – 15-16 дка и че същият е закупен от дядото на ищцата Г. А. преди около 50 г. Имотът бил ползван от родителите на Г. – ответниците, през целия им живот. Свидетелката заявява, че е помагала при обработката на имота от ответниците през годините. Св. Е. и св. А. в показанията си също са категорични, че единствено ответниците, а впоследствие и ищцата са обработвали процесния имот, който е около 15-16 дка, според св. Е. и 16-18 дка, според св. А. Двамата свидетели заявяват в показанията си също, че не са виждали и не им е известно С. Ц. да е обработвал процесния имот, както и че няма ограда или обозначена граница вътре в имота, която да го разделя на две части.

Съдът кредитира показанията на всички разпитани свидетели като обективни, последователни и непротиворечиви.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прави следните изводи:

Предявеният иск е основателен.

В производството по обявяване на предварителния договор за окончателен, когато предметът на договора е недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на имота по нотариален ред, включително дали отчуждителите са собственици на имота.

Преди всичко следва да се установи в хода на производството дали има валидно сключен между страните предварителен договор. Съгласно разпоредбата на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите, предварителен договор за сключване на определен окончателен такъв, за който законът изисква нотариална форма или нотариално заверена форма следва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

При договорите за покупко-продажба на недвижими имоти страните следва да постигнат споразумение относно цената на имота. Но освен цената, 3 съществено условие е и самият имот, предмет на продажбата. Имотът следва да бъде индивидуализиран от страните по неговите основни белези - вид, размери на имота, неговото положение и граници.

Процесният имот в случая е индивидуализиран в предварителния договор от 01.11.2022 г. като 10490/16636 идеални части от ПИ с идентификатор *** по КК и КР на с. С., с площ от 16636 кв. м.

Следва да се посочи обаче, че към момента ПИ с идентификатор *** не съществува. Същият е разделен на два отделни имота, съответно с идентификатори 6855.501.62 с площ 6146 кв. м и собственик Г. А. И. – А. и 6855.501.63 с площ 10 491 кв. м, без данни за собственост, съгласно заключението на вещото лице, а и съгласно събраните писмени доказателства по делото. По отношение на имот с идентификатор 6855.501.62 са налице данни за собствеността му – придобит е с нотариален акт за покупкопродажба, сключен между ищцата, като купувач и ответниците, като продавачи. Твърди се, че останалата част от имота с идентификатор *** и площ от 16636 кв. м., който не включва собствените 6146 кв. м на ищцата, представлява 10490/16636 идеални части от същия.

Настоящото производство по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е образувано по искова молба, с петитум съдът да обяви за окончателен процесния предварителен договор при твърдение, че същият представлява част от целият владян от ответниците имот от 16636 кв.метра. След направено ново заснемане процесната площ е включена в новия имот с нов кадастрален номер от 16636 кв. метра. Затова и страните са определили тази площ като дробна част идеални части – 10490/16636 идеални части, т.е. разликата между цялата площ и вече придобитата площ от ищцата в числител и общата площ на обединените имоти в знаменател.

Определянето на самата част като „идеална“ или „реална“ в доводите на страните е въпрос, неотносим към съдържанието на исковата молба предвид нейната редовност. Не се касае за изменение на петитума по иска, когато в хода на делото се уточнят и въведат индивидуализиращите имота признаци, които го характеризират. Изследването и отразяването им в диспозитива на решението е и задължение на съда. Не са различни от първоначално заявените и обстоятелствата, на които се основава иска, когато допълнително се съберат доказателства за актуалната кадастрална скица на поземления имот, с неговия идентификатор, след като изменението в КК и КР е било одобрено и реализирано. Фактът, че имотът не съществува във вида, в който е описан в този договор - чрез дробна част в квадратни метри на продаваемата площ спрямо цялата площ идеални части, е без значение.

При уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът възпроизвежда в решението си съдържанието на предварителния договор и решението замества окончателния договор. Под съдържание на договора обаче следва да се разбира уговореното - правата и задълженията, а не буквалното описание на продаваемия имот. При тълкуване на договора, включително в описателната част, се изхожда и от неговата цел. Непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект.

Действителната воля в случая на страните е била да се обещае прехвърлянето 4 на останалата част от ПИ от 16636 кв. м, освен тази, която вече е била прехвърлена с нотариален акт с площ 6146 кв.м. Частта от имота с идентификатор ***, която ответниците са обещали да прехвърлят на ищцата, всъщност към момента съвпада с ПИ с идентификатор *** и именно това следва да бъде съобразено при описанието на процесния имот в диспозитива на настоящото съдебно решение при уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В горния смисъл са и Решение № 140 от 09.05.2012 г. по гр. д. № 832/2011 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС и Решение № 364 от 30.04.2010 г. по гр. д.