Решение № 114 от 30.06.2022, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 114 гр. Поморие, 30.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Нася Ив. Япаджиева при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело № 20212160100561 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано въз основа на искова молба подадена от А.. Евг. М., чрез пълномощника и съдебен адресат в гр.Бургас – адв. Н.Г. против Етажната собственост (ЕС) на сграда F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2, F3 с идентификатори ***, ***, *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ***, представлявана от управителя на „Поморие мениджмънт 2“ ЕООД, представлявано от В.Д. – управител. Ищецът като сочи, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** и моли съда да отмени всички приети решения на проведено на 22/23.06.2021г. ОС на собствениците на сграда с жилищни входове F1, F2, F3 обективирани в протокол от ОС от същата дата, тъй като същото е свикано и проведено незаконосъобразно, а приетите решения противоречат на императивни разпоредби на закона. Счита, че са налице три отделни сгради в режима на ЕС, по отношение на които трябва да има собствени самостоятелни органи на управление и следва да се проведат отделни ОС. Сочи множество нарушения при свикването и провеждането на общото събрание - чл. 16, ал.1 ЗУЕС, чл. 16, ал.5 ЗУЕС и твърди, че приетите решения противоречат на закона и на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС. Оспорва начина по който е изчислен процента на представените ид.ч. от общите части на сградата и присъствалите на общото събрание.

Оспорва конкретно и решенията по т.3,4,т5 от дневния реда като сочи, че незаконосъобразно е приет бюджет за две години и така ОС е надхвърлило своята компетентност. Твърди, че ОС на ЕС е възприело предположение за броя ползватели на отделните СОС в сградата, съответстващо на вида на самостоятелния обект, като е прието, че всяко студио в сградата се ползва от двама души, апартамент с една спалня от трима, 1 апартамент с 2 спални от четирима и т.н., като дори е определен и брой ползватели на обслужващи помещения, магазин, ресторант, рецепция и т.н., при ставка за такса ползвател от 650 лв. Счита, че това решение на ОС е незаконосъобразно, тъй като приходната част на бюджета и формирана, не от вноските на конкретен, действителен, реален брой ползватели, а от предполагаем такъв, с което е заобиколена законовата забрана за определяне на годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда да зависи от площта на самостоятелния обект. Твърди, че определянето размера на разходите за поддържка и управление на общите части на сградата, съгласно броя на стаите в апартамент е несъвместимо с разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, която е императивна. Оспорва и сроковете в които ОС е приело, че следва да се заплащат дължимите вноски. Моли съдът да отмени решенията приети на проведеното на 22/23.06.2021г. общо събрание на ЕС на сграда F /Фемили/ с жилищни входове F1, F2, F3 с идентификатори ***, ***, *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие, комплекс „ Сънсет Ризорт“. Претендира направените по делото разноски.

В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Относно мястото напровеждане на събранието, сочи че то е проведено в зала „Емералд“, която се намира в сграда делта в същия комплекс и е в близост до всички сграда в комплекса. Счита за неоснователно възражението за липса на кворум и твърди, че събранието е проведено при наличие на кворум, като при извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в които са посочени квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.честа са преобразувани в проценти за да се отрази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Сочи, че разпоредбата на чл. 17, ал.4 ЗУЕС предоставя възможност на ОС на ЕС да определи ид.части от общите чести на всеки обект, когато в документа за собственост не са посочени ид.части от общите части на сградата, но в конкретиня случай в документите за собственост са посочени ид.ч. от общите части на сградата и за нуждите на общото събрание е извършено преобразуване в процентно число. Твърди, че е спазено изискването на чл.15, ал.1, ал.2 и ал.3 ЗУЕС при повеждане на общото събрание. Във връзка с начина на определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно студио има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на таксите по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен. Представя писмени доказателства, моли да се назначи СТЕ.

Производството е образувано от лице което има правен интерес от предявяване на иска. Иска е предявен в преклузивния срок посочен в ЗУЕС и е допустим.

Предявен е иск са отмяна на решенията приети на ОС на ЕС и с правно основание 2 чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.

Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа страна следното:

Установява се от представения н.акт №65, том II, дело № 250/12.05.2014г. на нотариус Г.Н., че А.. Евг. М., И.А. М. и Н.Л.К. са придобили самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в сграда с идентификатор *** състояща се от три секции бл.F1, бл. F2 и бл. F3 с предназначение жилище - апартамент № 54, със застроена площ 64.10кв.м., ведно със 7.52 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с WC, дрешник и тераса и в тази връзка ищецът има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на 22/23.06.2021г.

Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в етажна собственост на сграда

F /Фемили/ с жилищни входове F1 , F2 и F3 с идентификатори ***, ***, *** по к.карта на гр.Поморие в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС на сграда F /Фемили/ на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда F /Фемили/ от комплекс Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за 2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етежната собсвеност на сграда F /Фемили/ ; 4.Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на F /Фемили/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и начина на плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда F /Фемили/ за 2021г. и 2022г В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието 22.06.2021 г. от 16:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерана на на сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на български, руски и английски език. Представен е протокол от 21.05.2021г. в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за 22.06.2021г. е залапена на входната врата на блок F /Фемили/ на 21.05.2021г. в присъствието на М.Т.. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 02.07.2021г. – 17.00ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда F /Фемили/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 23.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.

Представен е протокол на проведеното на 22.06.2021г. ОС на ЕС на сграда F /Фемили/, с жилищни входове F1, F2 и F3, с идентификатори

№ ***,

***, *** по кадастралната карта на град Поморие, в комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ***. В протокола са посочени присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв процент 3 ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на 22.06.2021г. в 16.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час, събранието е отложено и проведено на 23.06.2021г.- 16.00ч. при кворум 37.66784% ид.части от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са прекалкулирани съм кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите части на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за сграда F /Фемили/, списък с подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите годишни вноски за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самосотятелен обект в сграда F /Фемили/, пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на ЕС в който във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите в сграда F /Фемили/,Д / Делта/ със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис.

На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2 Избиране на управител на сграда F /Фемили/, за две години – 2021г. и 2022г. – „Кондо Мениджмънт“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и разходи на сграда F /Фемили/, за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е неразделна част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда F /Фемили/, да е сумата посочена в приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски за управление и поддържка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда F /Фемили/ с жил.входове F1 F2 F3 са изготвени в табличен вид и са неразделна част от протокола.

Видно от протокола за проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на бюджета е прието, годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда F /Фемили/ за 2021 и 2022г. таксата за поддръжка и управление за един собственик /обитател в сграда F /Фемили/ е 650.00лв. /шестстотин и петдесет лева/.

Съобразно практиката и наблюденията относно ползването на обектите е приет начин за определяне броят на ползвателите за всеки обект, който се определя в зависимост от вида на обекта, като студио има двама ползватели, апартамент с 1 спалня – 3-ма обитатели, апартамент с 2 спални – 4-ма обитатели, апартамент с 3 спални – 5-ма обитатели, апартамент с 4 спални – 6-ма обитатели.

По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г. да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 30.11.2021г.

Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са гласували 88,42171 % ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 11.57829% ид.ч. от общите части на сградата.

По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в които са посочени притежаваните общи части от сградата.

4

Във връзка с оспорването от страна на ответника на кворума и твърдението на процесуалния представител на ответника, че са налице три самостоятелни сгради и е допусната СТЕ. Установява се от назначената СТЕ, че сграда F („Фемили“) е жилищна сграда с три входа, по КККР сгради с идентификатори ***, *** и *** и представлява една сграда и трите входа на блок F („Фемили“), по КККР сгради с идентификатори ***, *** и *** са фукционално свързани помежду си, подробно описано в констативната част.. Сградата е с общ покрив, общо бойлерно (във вход F2), общо багажно и рецепция (във вход F3), общо външно ВиК, общо външно Ел. захранване. Вещото лице е посочило, че съгласно площообразуването на сградата - трите входа на бл. F („Фемили“) представляват една сграда и общите части като % и m 2 са разпределени пропорционално на всички СОС като цяло. Относно изчислените проценти от общите части, съобразно посочените в документите за собственост притежавани кв.м. идеални части от общите части, вещото лице е посочило, че са неправилно изчислени, тъй като тъй като за обектите на „Сънсет Ризорт“ АД в протокола е допусната техническа грешка: вместо 12,285%, по протокол са отбелязани 7,67119%, или присъствали са 42,282% вместо сочените в протокола 37,66784%). Така процентът на представените идеални части на собствениците, присъствали на събранието на 22.06.2021г. в 16:00 ч. е 11,301%, в 17:00 ч. - 9,923% и в 16:00 ч. на 23.06.2021г.е бил 42,282%