Решение № 1901 от 11.11.2014, Окръжен съд - Пловдив

Р Е Ш Е Н И Е № 1901 гр.Пловдив,

07.11.2014 г.

ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданска колегия, ІV-ти състав в открито заседание на четиринадесети октомври две хиляди и четиринадесета година в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: СИМЕОН

ЗАХАРИЕВ при участието на съдебния секретар Т.З. разгледа докладваното от съдията гр. дело № 954 по описа на съда за 2013 година, и за да се произнесе, взе предвид следното:

Обективно съединени искове с правно основание чл. 40 от ЗЗД, чл. 79 във вр. с чл. 284, ал.2 от ЗЗД.

А.К.А. ***, съдебен адрес:****, чрез – адв. Н. Г., твърди че на *** г. е сключил с ответника Т.Х.Г. устен договор за поръчка, по силата на който му е възложил да управлява собствените му недвижими имоти, като ги отдава за срок от 10 години и да получава от негово име дължимите наеми. Т.Г. е следвало да извършва посочените действия с грижата на добър стопанин, да уведомява собственика за сключените договори, както и да му даде сметка и му предаде полученото от договорите.

Твърди също, че в изпълнение на този договор, Т.Х.Г., като негов пълномощник, е сключил на *** г. договор за наем на недвижими имоти със сина си Х.Т.Г.. По силата на договора са отдадени за срок от **години, считано от *** г., срещу общ месечен наем в размер на 1000 евро, собствени на ищеца: климатична седмична детска градина в землището на с. М., местността „***”, представляваща дворно място с площ от 22 200 кв.м. с построени в него 5 едноетажни полумасивни сгради, както и имот с площ от 6 273 кв.м., находящ се в землището на с. М., Община „***”, съставляващ УПИ ІІ-108, УПИ ІІІ-108, УПИ ІV-108. Ищецът твърди също, че страните са договорили и извършване на подобрения в имотите от страна на наемателя на обща стойност 49 000 евро, като за прихващане на тяхната стойност същият не дължал заплащане на наемната цена до м. *** *** г.

Ищецът поддържа, че договорът за наем е сключен от пълномощника съзнателно изцяло във вреда на упълномощителя, без да е положена грижа на добър стопанин – сключен е за дълъг период от време; договорен е период от** години, през които да не се заплаща наем; договорената цена е под пазарната такава; не е даден отчет за извършеното; нито е заплатена каквато и да е част от наемната цена; извършено е прихващане с неосъществени подобрения.

Ето защо, претендира да се прогласи недействителност спрямо него на така сключения договор, като сключен във вреда на представлявания, по смисъла на чл. 40 от ЗЗД. На основание сключения договор за поръчка между него и първия ответник, претендира също да бъде осъден Т.Х.Г. да му заплати сумата 49 000 евро, представляващи причинени му вследствие на упражнената представителна власт вреди, чрез уговаряне на същата сума за прихващане с нереализирани подобрения и неосъществени ремонти в описаните недвижими имоти, ведно със законната лихва от предявяване на иска **** г. до окончателното й изплащане, както и сумата 500 евро, представляваща получен от Т.Г. и непредаден му депозит по чл.4 от договора, ведно със законната лихва върху посочената сума от предявяване на иска до окончателното й изплащане; както и сумата 10 000 евро, представляваща уговорена, получена от ответника Т.Г. и не предадена му наемна цена за ползване на същите имоти за периода м.**.*** г. – м.*** г., ведно със законната лихва върху същата сума от завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане. Претендира заплащане на направените по делото разноски.

Ответникът Х.Т.Г., чрез пълномощника си адв. А., оспорва предявените спрямо него искове. Заявява, че част от описаните в договора дейности за почистване от растителност и боклуци, по ограждане на имота, бутане и ремонт на сгради, възстановяване на водопровод и ел.захранване, били извършени от Т.Г.; цената на извършените подобрения отговаря на пазарната, а договорената месечна наемна цена, също била в рамките на пазарната. Твърди също, че не е доказано по делото недобросъвестност от страна на третото лице, поради което счита, че исковете следва да се отхвърлят като неоснователни.

Ответникът Т.Х.Г., чрез пълномощника си адв. А., поддържа всички аргументи против основателността на иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД, изложени от Х.Г.. Заявява, че договорът за наем бил действителен, но никога не е влизал в действие по вина на ищеца. Твърди, че вследствие на това, каквото и да е извършено в имота, то с него ищецът се бил обогатил, а не обеднил. По отношение иска за заплащане на обезщетение за вреди от неизпълнението, прави възражение за активната материално правна легитимация на ищеца, който вече не е собственик на имотите, тъй като продал същите на *** г. на трето лице. Прави също възражение за погасяване на вземанията по давност за времето до *** г. Относно претенцията за заплащане на сумата 500 евро твърди, че не е налице разписка за получаването й, а за претенцията за сумата 10 000 евро – същата не се дължала, защото през този период, няма спор, имотът не се ползвал от никой от двамата ответници. Ето защо, поддържа, че исковете следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.

Окръжен съд Пловдив, като взе събраните по делото доказателства, както и доводите на страните, намира за установено следното:

Безспорно е между страните, че ответниците Т.Х.Г. и Х.Т.Г. са съответно баща и син. Представен е договор, сключен на *** г., съгласно който първият от тях, в качеството му на пълномощник на А.К.А., „редовно упълномощен с пълномощно рег. № ***/*** г. на Нотариус С. П. № ***по регистъра на НК” е отдал под наем на своя син имотите на ищеца: климатична седмична детска градина, представляваща дворно място от 22 200 кв.м., ведно с построените в нея пет едноетажни полумасивни жилищни сгради, находяща се в местността „***” в землището на с. М., както и имот от 6273 кв.м. срещу обща месечна наемна цена от 1000 евро /чл.2/. Договорът, съгласно чл.4, е сключен за срок от ** години.

В т.3.4. от договора, страните са постигнали съгласие „подробно описаните по-долу трайни подобрения и ремонти на стойност 49 000 евро част от тях, извършени от наемателя, съгласно договореност между страните преди сключване на договора, а останалите след подписването му, да бъдат възстановени на наемателя по следния начин: считано от датата на подписване на настоящия договор до м.*** *** г., включително наемателят няма да заплаща месечен наем. Заплащането на наемна цена започва от м.*** *** г. в пълния размер на наемната цена.” Договорът е сключен с нотариална заверка на подписите и вписан в АВ-СВ на същата дата.

Представено е и пълномощното от А.К.А. за Т. Х. Г.. То е от м.***г. и съгласно същото Г. е бил упълномощен да извършва, от името и за сметка на упълномощителя, действия на управление с неговите имоти като ги отдава под наем за срок до ** г., да получава сумите от наема и т.н.

Съгласно писмо изх.№ *** г., изпратено от Община „Р.” до ищеца, за процесните недвижими имоти не е издавано строително разрешение.

В съдебно заседание, проведено на *** г. са изслушани допуснатите свидетели на двете страни.

Свидетелят И. Л. Д. заявява, че притежава агенция за недвижими имоти. По този повод познавал Т.Г. от *** г.

Същият управлявал имотите в България, собственост на неговия братовчед А..

Свидетелят заявява, че „Т. беше изключителен представител на А. за тези имоти и цялостното им управление – ремонт, отдаване по наем, взаимоотношения с наематели.” Завява, че е запознат и с имотите на А. в с.М., които посетил заедно с Т.. „във връзка с този имот /климатична детска градина/ трябваше да се реши какво да се прави – за какво да се използва и да се търсят наематели….

Мисля, че три сгради имаше, които бяха в много лошо състояние – изпочупени стъкла и дограма. Мисля, че имаше врати…” Свидетелят заявява, че достъп до тези имоти му е бил осигурен от Т.Г.. Сочи, че през *** г. се е запознал и с А., който му е заявил, че оттеглил пълномощията на Т. и иска да работи лично с него.

Свидетелят К. Д. заявява, че познава Т., с който били състуденти. За периода *** г. бил зам-кмет на Община Р., от *** г.

– общински съветник, а от *** г. зам.-кмет. Заявява, че познава и двата имота, които били в съседство. „В началото, когато стана разменката /относно имота от 8 дка/, представител на този имот беше Т. и каза, че имота си е на А. и поправихме грешката…” Относно климатичната детска градина, свидетелят сочи, че Г. спечелил търга за имота около 30 дка с 5 сгради, построени в него, които били в „лошо състояние. Бяха им отразали водопровода, ел.захранването. И след като го купи започна да се разпорежда с него, да му прави ремонти – огради, колове, мрежи, керемиди… Идваха при мен да му помогнем да възвърнем водопровода и ел.снабдяването, порталните врати и керемидите започнаха да се крадат. Това беше *** г. и някъде *** г. замръзнаха нещата.”

В същото съдебно заседание е изслушан и свидетеля П.

С. Г., който се запознал с двамата братовчеди „във връзка с проектиране на един обект, който се намира на Карловско шосе.” Познавал двата имота в с. М., които посетил във връзка с плановете им в тях да се прави спортна база с басейн, тенис, заведение за обществено хранене и жилищна част. Свидетелят заявява дословно: „Сигурно се е правило нещо по този имот, защото първият път беше зарязан. В имота имаше 5 сгради, беше буренясало и след това мисля, че се чистеше и оправяше, защото забелязах, че има поставена входна врата. Не съм правил проекта и не съм присъствал на дейностите, които са се извършвали, само забелязах, че имаше някакви подобрения”.

В с.з. на *** г. е изслушан и свидетелят А.Д.К..

Същият се запознал с Т. „преди години”, защото искал да настани пчелите с в имот над с. М., за който кметът му казал, че Т. е упълномощен да управлява. Т. му позволил да постави кошерите в местото, което станало през *** г. Свидетелят заявява, че от *** г. посещава имота по този повод като през *** г. в него били и коловете и мрежата като имотът бил ограден. Свидетелят заявява, че „няколко пъти се засичах с Т. и един работник, които бутаха едната ограда, събираха тухли и работеха там…. Не знам в имота да са сменяни водопроводни тръби. Не съм забелязал да се работи по някоя от сградите, да се освежават. Освен събарянето, споменах, че се работеше по гаражна клетка но какво-що, не мога да кажа подробности. По отношение на растителността, не съм забелязал да се работи по нея.”

По делото е допуснато и изслушването на съдебно-техническа експертиза. Заключението по същата, изготвено от в.л. инж. Л.Т., е прието в последното по делото заседание. В същото експертът сочи, че липсват каквито и данни за извършени „предполагаеми подобрения” в имотите. Дворното място е обрасло с дървета и храсти и е занемарено. Входната метална врата е един брой, а втората е демонтирана. Оградата е от бетонови колове и телена мрежа, които са на повече от 15-20 години. Вещото лице сочи, че няма следи от боядисване; сградите не се обитават, не се забелязва по тях да е извършвана каквато и да е дейност. Сградите са видимо полуразрушени, без да е ясно дали са извозвани строителни отпадъци. Експертът сочи, че въз основа на извършения оглед не може да се направи извод дали някои от дейностите, описани в договора са извършени или не и кога, но няма никакви видими подобрения. Посочена е обща стойност на „предполагаемите извършени в обекта подобрения” в размер на 18 100 лв. Експертът е посочил и средномесечен пазарен наем за процесния период за процесните имоти.

При така събраните по делото доказателства, съдът намира, че се налагат следните изводи:

Неоснователни са възраженията за недопустимост на предявените искове, направени от пълномощника на отв. Г. - адв.А.. Ищецът е страна по оспорения договор от *** г., а правото да иска прогласяване недействителността на една сделка принадлежи на страната по материалното правоотношение. Ето защо, за него е налице правен интерес от провеждане на предявения установителен иск. Относно недопустимостта на производството спрямо Т.Г., следва да се отбележи,че действително при сключване на процесния договор той е участвал в качеството си на пълномощник на ищеца и не е страна по него, но въпросът дали ответникът е материалноправно легитимиран да отговаря по исковете е относим към съществото на спора, а не към преценката на допустимостта, както се поддържа.

Разпечатката съдържа 31 от 83 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1d29a0b8-67f7-4294-8bee-a29b29590981