Решение № 171 от 18.01.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 171 гр. Варна, 18.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на втори ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Румяна Христова при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело № 20213110111811 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени искове, основани на чл.12, ал.2 от Закона за арендата в земеделието.

Ищецът Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК: *, претендира от съда да постанови решение, с което да осъди ответниците В. Н. Х., ЕГН **********, и Р. И. Х., ЕГН **********, с адрес на двамата ** ДА ЗАПЛАТЯТ на П. К. „С. .", ЕИК *, със седалище и адрес на управление: **, представлявана от В. М. М. сумата от общо 12 000 лв. /дванадесет хиляди/, представляваща увеличена пазарна стойност на имот в местност „**", с кадастрален № ** /*/, обособен в парцел № * /*/, от масив № * /*/ по плана за земеразделяне на землище гр. Долни чифлик, в резултат на извършените от П.

К. „С. К.", ЕИК * със съгласието на арендодателя подобрения в имота, предмет на Договор за аренда № 113 от 27.03.2004 г., през периода 2004-2005 г., изразяваща се в засаждане на трайни насаждения - ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на исковата молба до окончателното й изплащане.

Моли да му бъдат присъдени сторените по делото разноски, в т.ч. адв.

1 хонорар.

Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:

На 27.03.2004 г. между Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК *, представлявана от В. М., като арендатор и А. Н. С., ЕГН **********, с адрес:

**, явяващ се предходен собственик на арендувания обект, като арендодател е сключен Договор за аренда № 113 с нотариално заверени подписи от нотариус А. А., peг. № * на НК под № *, том *, peг. № */2004 г. и вписан в Служба по вписванията гр. Варна на 07.07.2004 г. под акт № *, том *, вх. peг.

№ *.

По силата на този договор арендодателят е предоставил на арендатора за срок от 15 години ползването на недвижим имот, възстановен по ЗСПЗЗ, съгласно Решение № 3992/1999 г. на Общинска поземлена комисия - гр.

Долни чифлик, а именно НИВА с площ 4,499 дка /четири декара четиристотин деветдесет и девет кв.м/, находяща се в землището на г**, с кадастрален № * /*/, обособен в парцел № * /*/, от масив № * /*/ по плана за земеразделяне на землище гр. Долни чифлик, при граници и съседи на имота: парцел № * /*/ - нива насл. на М. Г. С.; парцел № 223 /двеста двадесет и три/ полски път на км. Д. Ч.; парцел № * /*/ - нива на Е. З. Г. и парцел № * /*/ канал на МЗГАР - ХМС.

След сключването на Договора за аренда, в периода 2004-2005 г., арендаторът е извършил подобрения в преотстъпения му за ползване имот, като е засадил трайни насаждения - 900бр.ябълкови дръвчета сорт „Флорина", които са включени в изградената от арендатора овощна градина, цялата с площ от 220дка.Тези действия арендаторът е предприел с оглед дадените му с договора права и по-конкретно съгласно т.3, раздел IV, в която е предвидено, че „Арендаторът има право да засади трайни насаждения върху арендуваната земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, огради и други подобрения, необходими за тяхното отглеждане". Към момента на прекратяване на договора 27.03.2019год. около 10% от дръвчетата са били погинали, като от тях са останали плододаващи около 800броя.

Междувременно на 23.10.2013 година А. С. /А./ е продала имота на трето лице - Д. И. И. (видно от стр. 2-ра от приложена справка № 818700/15.07.2021 г. на АВп.), който от своя страна е прехвърлил имота на Х.

2

А. Х. с нотариален акт за покупко-продажба на 28.10.2013 година( стр. 3 от справка № 829308/17.07.2021 г. на АВп.), а той го е продал на ответника - Х.

Н. Х. на 04.09.2014 година, видно от справка № 829313/17.07.2021 г. - стр. и, който към този момент е бил в брак с втория ответник - Р. И. Х., т.е. арендувания обект е придобит в СИО.

Съгласно т. V.6 от посочения договор за аренда, „приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан". Както сочи по-горе, а и видно от приложеното към исковата молба копие на процесния Договор за аренда, същият е вписан на 07.07.2004 година, поради което ответниците като приобретатели на арендувания обект са заместили първоначалния арендодател и са длъжни, след като този договор е бил вписан, да изпълнят задълженията, произтичащи от него. При законов режим на общност върху придобитите през време на брака вещи и права върху вещи, за съпрузите се поражда отговорност на задълженията, възникнали във връзка с придобиването и/или отчуждаването им, независимо на чие име са придобити.

Претендираната сума в размер на 12 000 лв. представлява остатъчна стойност на засадените трайни насаждения (800 бр. по 15 лв. всяко), а основанието за претенцията произтича от т. 9 от раздел III на арендния договор, респ. чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ, а именно: „При прекратяване на договора за аренда, арендодателят дължи сумата, с която е увеличена стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения". Поради липса на изпълнение на задължението от страна на ответника, то за ищеца възниква правен интерес от предявяване на настоящата искова претенция и защита на неговите права по съдебен ред.

За пояснение сочи също, че за извършените подобрения в имота, предмет на договора за аренда, а именно засаждане на трайни насаждния ябълкови дръвчета, не е необходимо отделно изрично писмено съгласие на арендодателя, тъй като такова е дадено още при сключване на договора, видно от клаузата на т. 3 на раздел IV от договора, при това в по-тежка от предвидената в закона за такъв вид сделка форма, а именно нотариална заверка на подписите на самия договор. Дори да се приеме, че не е налице изрично писмено съгласие, то е налице конклудентно такова, изразяващо се в 3 последващо непротивопоставяне от страна на арендодателя на начина на ползване на имота. Засаждането на дръвчетата е започнало в началото на действие на договора и е било явно за арендодателя. В продължение на целия срок на договора (15 години) същият не се е противопоставил на извършеното подобрение.

Дори и да се приеме, че в настоящия случай приложение намира чл. 9 от ЗАЗ относно необходимостта от изрично съгласие на арендодателя за изменение начина на трайно ползване на имота и извършените подобрения в него, то такова съгласие отново е налице с оглед изричното предвиждане в договора на правото на арендатора да извършва тези подобрения, съгласно т.

3 на раздел IV от договора. Тази клауза е уговорена свободно от страните в сключения между тях Договор за аренда. Съгласно чл. 20а от ЗЗД, договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. В същия закон е установена свобода за сключване на правни сделки, което се изразява във възможността на страните да решат сами дали, кога и при какво съдържание и условия ще сключат един договор, стига да са спазени изискванията на чл. 9 от ЗЗД, за липсата на противоречие на договора с повелителните норми на закона и с добрите нрави. Така установената нормативно свобода на договаряне касае обема и вида на правата и задълженията на страните. Следователно в настоящия случай арендаторът не е превишил пределите на предоставените му с арендния договор права като е засадил ябълкови дръвчета в имота на арендодателя и по този начин е извършил подобрения, които увеличават стойността на обекта в сравнение с тази, която е имал преди това като нива. С оглед на това обстоятелство арендаторът може да претендира от арендодателя сумата, с която се е увеличила стойността на обекта, предмет на договора.

Ответниците в срока по чл.131 от ГПК, депозират отговор на исковата молба.

Считат, че предявените искове не следва да бъдат допуснати до разглеждане.

Твърденията, че ищецът не е материално легитимиран да получи стойността на извършените в имота подобрения, тъй като намиращата се в арендувания имот овощна градина е засадена не от него, а от предходния арендатор - „И. К." АД още през 2002г., което се установява от приложените от тях писмени доказателства за сключен с последния договор за аренда и 4 анекс към него. Това се доказва и от чл. IV, т. 6 от приложения от ищеца договор за аренда от 27.03.2004г., с който Арендаторът (П. к. „С. К.") се задължава да заплати от името на Арендодателя дължимите разходи и остатъчна стойност на градината на „И. К." АД. Също така може да се направи извод, че след като дръвчетата в процесния имот са заприходени като ДМА на 30.07.2007г., а този момент съвпада с влизането им в плододаване, то същите са били засадени най-късно през 2003г.

От посоченото по-горе, следва да се направи извод, че към датата на закупуване на имота от г-н Х., в имота вече са били налични ябълкови дръвчета, засадени от предходния арендатор "И. К." АД, въпреки че не е бил сменен статутът на земеделската земя. В този смисъл не е доказано твърдението за извършени подобрения, поради което и същите не подлежат на остойностяване. При сключването на договора за аренда твърдените подобрения вече са били налични в имота, поради което е неоправдано претендирането им от ищеца. Уважаването на иска би довело до неоснователно обогатяване на ищеца, което не следва да бъде допускано.

Овощната градина е била създадена преди 27.03.2004 г., съгласно предходен договор за аренда и същевременно лицето А. С. се е освободила от своето задължение за остатъчната стойност и разходите по изграждане на градината, защото именно ответника от нейно име е поел задължение да плати тези разходи. Това говори за някакви вътрешни уговорки между ответника и Саркасян, в следствие на които последната не дължи нищо. От това може да се направи извод, че и ответниците като приобретатели не дължат каквото и да било.

Следва да се отбележи още, че процесният договор за аренда, приложен като доказателство от ищеца е сключен за срок от 15 г. и е прекратен именно с изтичането на уговорения срок. Предвид изграждането на градината за интензивно плододаване и обстоятелството, че това плододаване е било субсидирано, считат, че именно през този период са извлечени полезните свойства на овощната градина, тъй като дръвчетата са на 17¬18 г. В приложение № 1 към чл. 5, т. 1 от Наредбата за базисните цени на трайните насаждения е посочено, че продължителността на периода на плододаване на нискостеблените ябълки е 16 г. Не е уточнено в наредбата обаче за какъв вид плододаване е определен този срок. Независимо от това, към 2019 г., когато е 5 бил прекратен договорът за аренда, вече са изминали 13 г. от предвидения период на плододаване /дръвчетата са влезли в плододаване през 2007 г./, - по твърденията на ищеца. При интензитета на ползването им, намират за основателно, че овощната градина е амортизирана за срока на договора за аренда. Още повече, че към момента на закупуването на процесния имот от ответниците, част от дръвчетата са били изсъхнали, а останалите са били обрасли с треви, бурени и храсти, не са били изрязани и не са били в добро физиологично състояние. В този смисъл уважаването на заявената искова претенция отново е предпоставка за неоснователно обогатяване на ищеца.

Тъй като до момента на получаване на исковата молба, ответниците не знаят за съществуването на Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК *, с Председател В. М. М., г-н Х. отправя запитване до Държавен Фонд „Земеделие", относно: установяване на ползвателя на земеделски имот, находящ се в землището на Долни Чифлик, обл. Варна, с идентификатор **.

В получения отговор от ДФ „Земеделие" става ясно, че:За кампания 2014г., имотът е заявен за подпомагане по схемите и мерките за директни плащания от „А. С." ЕАД. (След направена справка, установихме, че „А. С." ЕАД също се представлява от лицето В. М. М.За кампания 2016г. до 2019г., имотът е заявен за подпомагане по схемите и мерките за директни плащания от В. М. М. -лично! Както и от „С. А." ЕООД, с което дружество ответниците имат вписан договор за аренда.За кампания 2015г. имотът не е заявен за подпомагане.

Съгласно гореописаното, считат, че Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК * не са стопанисвали процесния имот, нито са полагали грижа на търговец, което обуславя липсата на правен интерес от страна на ищеца.